一降一升 海南房地產轉型大幕拉開

       空置之憂

“海南萬里真吾鄉。”公元1097年，蘇東坡被貶海南，臨行前卻把尚未謀面的海南當作自己的第二故鄉。海南作為國內的旅游大省，旅游業起步早，發展快，自改革開放以來，海南的房地產行業一直處在國內旅游地產行業的風口浪尖上。

900多年后，被東坡先生稱為“南荒”之地的海南，成為全國人民不遠萬里紛紛前來購房置業的熱土。“海南萬里真吾鄉”成了大量島外購房者的真實寫照。

房地產行業在海南區域經濟中的地位舉足輕重，對海南省地方財政貢獻巨大，是海南省城市基礎設施投入的主要來源。但與此同時，海南房地產業的結構性問題、季節性空置問題、經營性地產與保障性住房的平衡問題等也日漸突出。

有鑒于此，11月初下發的《海南省人民政府關于促進房地產業持續健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》)首次提出，從明年起，要逐步降低商品住房開發比例，并納入市縣考核指標體系。

隨后海南省提出，要建立合理的房地產結構，構建多元化的產品體系，不斷增加旅游酒店度假產品、產權式公寓等經營性地產的開發建設，堅持走精品特色發展之路。

這“一降一升”，拉開了一場影響海南房地產業乃至整個經濟發展的轉型大幕。

空置之憂

房屋季節性空置，造成資源浪費

海南旅游房地產最大的特點應是使用權的流動性

11月27日，中國北方大部分地區普遍降溫；12月4日，我國25個省份深陷霧霾天氣；而千里之外的海南卻是一片陽光明媚。

每到這個季節，北方老人們結伴來到海南，開始他們長達幾個月的候鳥生活。

事實上，海南房地產業呈現兩頭在外的特征：開發商、購買者來自全國范圍，外銷比重極高。2011年，海口和三亞房地產外銷比例為53.6%和80.9%，其他市縣島外購房面積比例基本在90%以上。2012年，島內需求擴大，島外市場比重有所下降，但仍占據主導地位。

對島外市場的過分依賴帶來的最直接后果是，海南房地產業第二居所明顯，造成房屋的大量季節性空置，給小區的物業管理帶來了難題，也給小區供水、供電帶來很大損耗，造成資源浪費。

三亞卓達東方巴哈馬小區租戶宋先生告訴記者，該小區屬高檔小區，絕大多數業主都是外地人。一到夏天，候鳥老人撤離，小區里一片黑暗，只有幾戶人家亮燈。這個時候，樓道里的兩部電梯通常只開一部，公共照明也基本停用。記者在瓊海、萬寧等地采訪了解到，這種現象絕非個例。

部分開發項目缺乏足夠的市政與服務設施配套，也是空置率高的一個原因。

省房地產業協會秘書長王靜告訴記者，目前海南省土地出讓方式多以“熟地出讓、現狀交付”為特點，一些地方連基本的排水設施和衛生處理都沒完善，就忙著進行房地產開發，結果出現“垃圾靠風吹，排水靠自然”的怪象。

對此，省人大常委會環資委委員、雅克設計集團董事長侯百鎮表示，海南必須要提高房屋利用率，如果只是簡單出售，那就只是輸出成本而沒有帶來消費，沒有促進經濟，這是對海南資源的極大浪費。轉型升級中最需要解決的就是資源利用問題，一個政策的出臺，不單是對將來發展的指導，也要為過去的遺留問題提供解決方案和對策。開發商賣完房子走人了，把房屋空置率問題留在海南，等到海南土地快使用完、規劃完后再解決，那就晚了。

省政協經濟委員會副主任、海南產業經濟研究院院長李仁君也表示，海南商品房主要賣給島外客戶，旅游淡季會出現大量的“房屋空置”現象。這樣龐大的數量，是海南房地產業健康發展的巨大隱患。

“目前國內并沒有關于空置率征稅的立法?！崩钊示f，如果能引進分時度假和產權式酒店，將從根源上解決海南大量房屋閑置問題，也可以促進海南第三產業的發展。

海南現代管理研究院院長、海大教授王毅武告訴記者，他的觀點是，海南房子不但要限購，而且要禁購。“房子不是投資品。海南旅游房地產最大的特點應該是使用權的流動性，可以向島外居民開放使用權，但所有權不是你的?！?/P>

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