城市化進程加快引發旅游投資熱

旅游開發實現了兩個突破。一是旅游與城市開發結合，二是旅游服務產業與文化、教育、會議會展、養生養老、醫療、體育、農業、房地產等產業的全面融合，形成了旅游產業主導下的泛旅游產業聚集與整合，出現了泛旅游產業集群。

 目前，旅游開發投資的增速明顯超過旅游市場的需求，特別是2005年之后，旅游項目的投資更是令人瞠目，動輒就是高達幾十億、上百億。

這輪旅游開發熱形成的原因是什么？背后的推手是誰？

隨著城市化發展，旅游開發已經與區域發展和城鎮化進程全面結合并在產業上趨于融合，形成了旅游產業導向下泛旅游產業聚合的區域經濟與城鎮化綜合開發模式。這種以旅游為引擎的區域綜合開發模式可以看作“旅游引導的區域綜合開發模式”。依托“服務產業聚集、土地升值、房地產高回報”三大因素形成的旅游引導下區域綜合開發模式已經成為旅游產業發展的主流模式。

當前，傳統的以游客為服務對象，通過服務獲取收益的旅游項目，其投入產出比越來越低，特別是在一流觀光資源已經全部開發完成之后，旅游服務與旅游設施開發項目都是“高投資、低回報、長周期”型項目。地方政府促進產業轉型升級的要求與投資商在泛地產高通脹時代高回報率要求不謀而合。

受國家房地產調控政策的影響，房地產開發受到嚴重沖擊，投資商亟須繞過調控政策獲得開發土地，而旅游地產的開發環境相對寬松，高額的土地一級開發利潤和旅游休閑度假房產利潤可以抵消旅游服務與旅游設施項目開發的高成本。據估算，只需要把旅游房地產開發中盈利的40%用于開發旅游服務與旅游設施，就足以推動整個區域的綜合開發。

于是，對土地開發及房地產開發的共同需要，形成了旅游與地產的對接模式――旅游區域綜合開發：政府出讓土地一級開發的利潤，引導和要求投資商開發旅游服務與旅游設施項目。而投資商在開發旅游服務與旅游設施項目的同時，就會要求政府匹配土地，用于住宅開發、商業地產開發或旅游房地產開發。政府與投資商找到了各自利益的歸屬，結合旅游服務與旅游設施項目開發需要，整合形成了旅游區域開發、旅游綜合體開發、旅游小城鎮開發、旅游文化產業園區開發、休閑農業區開發等等。

由此，面向非城市區域的旅游區域開發成為新一輪圈地運動的主要方向。大批房地產商及其他投資者紛紛涉足旅游綜合開發，大量資金涌入酒店、溫泉、旅游地產、旅游演藝等行業，投資項目也逐漸呈現出大規模、高檔次的特點。

旅游產業發展在這一主流趨勢下形成了旅游綜合開發模式，實現了兩個突破。一是旅游與城市化結合，旅游區與城鎮村的開發全面融合并形成典型的旅游綜合體新模式。二是旅游服務產業與文化、教育、會議會展、養生養老、醫療、體育、農業、房地產等產業的全面融合，形成了旅游產業主導下的泛旅游產業聚集與整合，出現了泛旅游產業集群。

因此，旅游投資規模不該局限于旅游服務業本身，而應被看成是一種綜合性產業及綜合區域投資開發。這種大規模、高速度的投資增長是中國整體經濟發展的縮影。從整體上來看，我國并沒有出現大量的旅游服務產品過剩與閑置，大規模旅游投資是旅游引導下中國城市化發展的表現之一。

在與旅游結合上，投資商的開發方式主要有三種：一是旅游和地產一體化的開發，對開發商來說，旅游并不是一個附屬品，而是地產的支撐。二是旅游和地產分離的開發，投資商只將旅游當做是與政府置換資源的條件，獲得土地的條件就是必須投資旅游，無論目的為何，這種方式對旅游開發是有一定的推動作用的。三是打著旅游的幌子做純地產，這是對旅游資源的浪費和破壞。

對此，筆者認為，以旅游為引擎的區域綜合開發是中國特色的旅游綜合開發模式。政企協調非常有效，發展狀態基本健康，為旅游產業發展帶來極大機遇。為引導旅游綜合開發健康發展，政府須堅持“保、規、控、管”四字方針。

“?！保?/STRONG>以生態環境、文物古跡、風景名勝、自然資源的保護為前提，任何開發，決不能破壞環境、文物和資源。

“規”：必須規劃先行，通過規劃，有效把控旅游服務產品及旅游設施與旅游房地產開發的比例和配套關系，保證旅游服務產業的主體地位與帶動效應。

“控”：控制土地開發與產品開發的時間節奏，以旅游服務產品開發帶動為先，旅游房地產開發為后，形成多期開發，循環提升。

“管”：實施開發管理，對綜合開發不僅僅考核開發量，還要考核旅游服務經營。旅游服務不能僅僅依靠硬件開發，必須進行服務開發，要進行服務經營和市場開發。

站在旅游作為城市化引擎、國家戰略性支柱產業的角度，用大旅游的思路來判斷，結論就十分明確了：“十二五”期間，旅游綜合開發的投資規模還將不斷擴大，在中國經濟發展中將產生更大的作用。

    本文發表于《中國旅游報》2011年7月29日第2版“新聞?評論”版--話題匯?關注旅游投資