休閑消費業態升級是商業地產成功的關鍵.

導讀：由中國地產金融拓展聯盟主辦的“2013中國地產金融創新論壇（深圳）”于5月24-25號在東莞觀瀾湖度假酒店召開，本次論壇以“商業地產的模式創新與金融創新”為主題，邀請權威行業專家、重量級房地產企業家、重點金融機構聚首，就新型城鎮化戰略下深度解析商業地產的前行之路。林峰院長在在論壇發表主題演講，結合新型城鎮化課題，提出休閑消費業態升級是商業地產成功的關鍵，觀點引起論壇現場廣泛關注。

林峰院長發表主題演講

林峰院長演講精彩實錄：

以消費體驗過程為核心的業態是商業地產關注的重點

商業地產聚集人氣的方式由購物向構建消費體驗過程轉變。消費體驗過程和多種多樣以消費體驗過程為核心的業態成今天商業地產商關注的重點。如何讓人在商業區停留更長的時間？如何運用各種各樣消費體驗過程來支撐商業區運行？如何促進消費延時與增長，并讓消費價值帶動地產價值？以消費體驗過程為核心的業態是未來商業地產升華購物結構最重要的方向。

基于土地升值的財富效應成為中國最大的長效增長機制

新型城鎮化是希望借力于土地升值效應和房產價值效益所帶來的財富增長，來解決中國經濟發展、城市化、就業等各種各樣的困難。實際上土地和土地財政模式的調整，始終都要面對土地從農民手上、從非城市化低成本到相對高價格的拍賣水平，再到配套完善過程中的升值，再到房產開發后相對更高的房產價值之間的一個升值結構，這個升值結構在未來發展中仍然是一條主線。這條主線，是客觀存在的現實價值升值過程，是城市化過程必然伴隨的良性結構。

向產城一體化開發運營商轉型，是房地產商的金光大道

未來的新型城鎮化開發，重點是產業引導的就地城鎮化，房地產商不能局限于居住社區或一般的商業物業開發模式，以快速銷售為前提進行房地產運作的路子越來越窄。依托產業帶動的區域開發，城鎮開發，綜合體開發，產業地產開發等，前途最為廣闊。產城一體化過程中如何利用產業發展帶動產業地產與城市居住、城市配套相結合的這種城鎮化開發，是房地產商發展最有效的或者盈利能力最強的一種路徑。向產城一體化開發運營商轉型，是房地產商發展的金光大道。

旅游地產與商業地產的黃金交叉形成休閑商業地產，是最具價值的方向

旅游地產的人流聚集帶來消費效應，實際是旅游帶動城鎮化。休閑商業地產首先是休閑，不僅僅是一種購買行為，應該延伸成消費體驗過程。以過程消費為主體的商業業態已成為休閑商業開發最重要的問題。研究怎么去吸引人、怎么聚集人流、怎么讓消費過程延長、怎么形成消費休閑配合等。旅游地產與商業地產交匯在這樣一個核心結構上是一種黃金交叉，這種黃金交叉由此形成商業地產最重要的價值。

休閑商業地產是基于休閑消費經營的房地產形態

很多商業地產同樣可以做住宅使用，除了公寓以外，酒店現在也可以銷售，例如產權式酒店。既可以做商業，也可以做住宅的可持續經營的地產形態都可以看成是商業地產。創造既可以有人住，又可以經營的地產產品在某種意義上都帶了一個“商”字，這個“商”不是購物的“商”，而是可經營的商業概念。休閑商業地產實際上就是可經營的休閑業態的地產方式。常見的有三類：第一類稱之為人文復興的商業，主要是民族、民俗、歷史文化或者生活樂趣式的休閑商業地產；第二類是好看又好玩的帶著娛樂化的商業地產；第三類是帶著消費體驗性的商業地產。

休閑商業地產需要業態創新

從城市商業步行街區的休閑化到美食街、創意街、工坊街、酒吧街、RBD、濱水休閑區、新建古鎮、休閑小鎮等都是休閑商業不同形態，休閑商業地產主要有兩個要素：第一是吸引力要素；第二是業態創新。

打造吸引力模式并不斷創新形成持續發展和價值是未來休閑商業發展最重要的方向。豐富的商品包括折扣商品、開放的演出、景區、創意業態、體驗消費等基本構成中國旅游休閑商業的業態。

休閑小鎮，是當前休閑商業一種成功的經典模式，休閑小鎮是一個景區，同時又是休閑區，它的物業80%是可銷售形成快速回款，同時通過回租經營，控制經營結構實現經營上人流聚集，主要是業態配置合理，使整個項目商業價值最大化、地產價值最大化。

以中小投資人為主體的創意型業態成為了中國旅游休閑商業里面最有貢獻、最有價值的生力軍。休閑商業實際上無論在遠離城市區域或城郊型區域，還是城市中心區域都是具有巨大魅力的一種模式。正如綠維創景曾經做了一個項目――位于鹽城城郊的休閑商業區十五萬平米建筑設計，通過運用文化打造主題，把業態做得非常休閑，這個項目如果按照人口做一個大的Mall是行不通的，想要調動30公里之內的人關鍵還是要做吸引力和業態。吸引力和業態創新是未來休閑商業地產發展的主要要素。

本文已刊登于《地產薈》2013年8月刊（總第25期）

本文關鍵字：商業地產 查看更多