古鎮商業運營與旅游開發思路（含金量爆表?。?/h1>

2019-05-12 綠維文旅 標簽：

摘 要

商業和旅游在旅游古鎮的打造和運營過程中，是緊密結合、密不可分的。忽視了商業運營，企業會餓死；冷落了旅游開發，游客又不買帳。綠維創景就灤州古城案例進行簡述和探討，系統研究古鎮旅游開發如何聯動商業運營實現成功啟動與開發。

與傳統地產開發相比，灤州古城模式的核心差異主要體現在商業和旅游兩大體系的建立和完善，從選址到品牌形象的樹立，灤州古城一直致力于通過商業與旅游的無縫對接實現人流的集聚與商業價值的發揮，從而帶動區域價值的提升。

一、商業運營——招的進來，活的下去

一個成功古鎮，其商業運營部分依托商業打造模式，形成“招商—選商—活商—養商”的全程把控機制和商業運營體系，按權重也可簡單分為招商和活商兩大分支。即所謂”招的進來，活的下去” 。

1“招的進來”是前提

招商尤其是縣域級項目的招商，其難度相當大，灤州古城的招商通過準確定位和有效的進程把控，針對不同品牌、不同業態、不同檔次，制定相應的招商政策和溝通策略，確保了招商任務的完成。

通過招商控制和銷售控制的緊密對接控制房源；

通過招商團隊本地化的搭建充分發掘地域關系網能效；

通過分階段招商洽談及根據項目進展情況的及時策略調整。

2“活的下去”是基礎

商家招進來了，還得”活的下去”。在非優勢地段打造的商業項目或旅游商業項目，其商業運營帶來的能動力是決定性的。如何讓落位的商家“活的下去”，灤州古城確定了 “降低門檻、多種服務、重點扶持、以點帶面”的運營方針，細化為：

1）優惠政策降低門檻，充分發揮商戶主觀能動性，確保差異性

針對前期商戶多以夫妻店為主體的經營方式，采取“低租金、免租期”等降低運營成本的優惠政策，提倡軟裝飾突出特色，確保差異凸顯。

2）建立同業組織統一管理商戶，提供多種服務營造便利經營環境

通過協會組織對商戶進行統一管理和綜合服務，建立證照輔助辦理機制、商戶檔案管理機制、分區分會服務機制、星級商戶評選辦法、商戶培訓、商業活動參與及組織一體化等多種服務體制，多方面多角度最大程度為商戶營造便利的經營環境。

3）重點扶持優秀商家，以點帶面促提升

重點扶持經營狀況較好、經營理念符合標準、特點差異化突出的商家，建立主力店、主力商戶和明星商家，從而以點帶面，促使區域商業品質環比提升。

二、旅游開發——聚焦”人”和”氛圍”

根據針對性的旅游營銷辦法與有效節點活動營銷，并通過旅游與商業的有效結合，實現旅游帶動人流、商業帶動消費、綜合支撐營銷的聯動態勢，最終建立整個商業旅游的品牌基礎和拓展空間。灤州古城項目的旅游開發可根據旅游特性分為旅游市場營銷和景區管理兩方面，其主要目的就是針對性解決“人”和“氛圍”兩大難題。

1人要多

在市場明確的基礎上，針對淡旺季，制定準確有效的市場營銷方案，從而利用有限資源資金，最大程度引流，支撐古鎮的基礎人氣和旅游氛圍。從人氣的處理方式來講，灤州古城的旅游市場營銷具有準確、時效的優勢。

1）明確市場，制定相應的市場營銷方案

外部旅游人群：以傳統旅游線路截留和周邊輻射范圍（市域）自駕游為主體，對外部游進行旅行社和相應團體的拓展及關系網建立；

內部旅游人群：以項目周邊輻射范圍（縣域）內的自駕游為主體，對內部游以交通疏導和差異化引導為主要形式。

2）引導時效，制定針對性的引流營銷方案

根據項目節點、應節氣態勢，制定針對性極強的引流方案，確保“平時有人、活動多人、節點滿人”。

2活動要多

古鎮景區活動的豐富化使得整個項目更具看點，并使得游客停駐周期延長，從而有力支撐了商業的消費鏈條。而一些具有獨有性、較大差異性的活動更能夠成為項目的吸引極核，最終形成活動—商業—營銷三環融合的有利態勢。常態、節點和極核的立體化活動結構，豐富了整個灤州古城景區內活動，拉動人氣商氣的同時，提升了景區對外形象，提高了投資群體對旅游地產的認知度，使得整個古鎮最終走向了良性發展的道路。

結語

商業部分依托商業打造模式，形成招商-選商-活商-養商的全程把控機制和商業運營體系；

旅游方面根據針對性的旅游營銷辦法與有效節點活動營銷，并通過旅游與商業的有效結合，實現旅游帶動人流、商業帶動消費、綜合支撐營銷的聯動態勢，最終建立整個商業旅游品牌基礎和拓展空間。

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