十七屆三中全會后的鄉村旅游發展研究報告

       土地使用權流轉模式探討

3、土地使用權流轉模式探討      

我國土地流轉存在土地置換、出租承包、農戶退包集體轉讓、委托轉包、集體反租轉包和股份合作制等多種流轉形式；土地流轉范圍逐漸從以耕地為主逐步擴大到林地、草原、水面等整個農用土地；土地流轉主體呈現多元化?？偟脕碚f，流轉呈現規?；内厔?，為鄉村旅游和其他關聯產業的發展提供了廣闊的發展空間。目前我國各地都在嘗試新的土地流轉模式，其中比較成功的案例有：

(1)成都“聯建房”模式  

自從成都獲批統籌城鄉綜合配套改革試驗區之后，在土地制度改革上又進行了更大范圍的探索。成都市的農村產權制度改革的目標就是建立城鄉產權“同證、同權、同價”。具體方式有：      

① 農民將自己確權的宅基地交與有經濟實力的投資方參加聯建，聯建方全額出資為農民修建住房，并按一定標準租用農民土地。 

② 而在原址重建中，農戶也可申請向金融機構貸建房屋款最多6萬元，最長8年。農村宅基地的使用證，農戶用合法的宅基地使用權和擬建房產證抵押，可在信用社貸款。     

③ 土地經營權入股合作經營方式。比如龍泉驛區的龍華模式，由村委會和8個村民小組共同發起并出資10萬元，以農民的土地承包經營權和整理出來的宅基地使用權作為個人股；將整理出來的林盤地、荒山等非耕地的使用權作為集體股入股，組建龍華農民股份合作社，合法流轉農民宅基地用于市場開發和建設。另外還有以自然優勢為依托的都江堰虹口生態產業模式，以花卉和新型農業觀光旅游產業為特色的錦江區模式等。與此同時，成都市還設立了農村土地承包流轉服務中心。 

（2）南海模式與昆山模式

南海模式的特點在于由股份合作組織直接出租土地或修建廠房再出租，村里的農民出資入股，憑股權分享土地非農化的增值收益。     

南海土地股份制中農戶的股權是其土地承包權的延伸。股份合作組織一般是規定原集體組織的承包農戶才有權入股分紅，承包制下農民擁有的土地轉讓權只限于農業用途，而股份制則將農民的土地轉讓權延伸到非農用途，農民可以憑借股權分享土地農轉非帶來的增值收益，農民收入顯著提高。股份合作組織控制著土地非農用途的轉讓權，占據了大部分土地增值收益，股民對管理者的監督比較困難。     

昆山模式的特點是通過復墾獲得一些非農建設用地的“額度”，土地轉讓權不全歸集體所有，農民也可以“單干”，比起南海模式，昆山農戶獲得更多土地增值收益。昆山的村集體先通過復墾等方式獲得一些非農建設用地的“額度”，然后向本村農戶“招標”，由農戶或由農民成立的合作經濟組織（例如“投資合作社”或“富民合作社”）聯合投資修建標準廠房、商鋪或打工宿舍樓向外來工商投資者出租。不同之處在于，昆山模式下的非農用途的土地轉讓權不再完全歸集體，而主要是通過集體與農戶的合約直接界定給農戶或農民的合作組織。

(3)安徽小崗模式：從“分田到戶”到新型合作化     

小崗村的改革歷程：     

30年前，當安徽省小崗村村民嚴金昌在曾經推動了中國農村重大變革的“分田到戶”的秘密協議上摁下手印時，他沒有想到，有一天，他會把分到自家的田地又租出去。兩年前，嚴金昌和十幾戶農民一起，以每畝500元的價格把自家的兩畝土地出租給一家上海養殖公司，發展規模養殖，年終參與分紅。年薪、土地租金，再加上年終分紅比單純種地收益高的多。 

小崗村人眼中的未來：     

小崗村黨支部書記沈浩為小崗村的經濟發展規劃了“三步走”的“宏偉”藍圖：第一步，進一步擴大土地流轉規模，調整農業結構；第二步，依托“小崗”品牌，發展休閑旅游、紅色旅游；第三步，引進工商企業，促進工農業協調發展。

本文關鍵字：鄉村旅游 查看更多