城鎮土地估價規程

      

  
    4. 編制宗地地價修正系數表
根據在優、較優、一般、較劣、劣５個檔次地價標準下確定的各地價因素修正系數，編制出級別或區域內不同用地類型的基準地價修正系數表，并確定各種修正系數對應的因素指標條件，即編制各類用地因素指標說明表。各表形式見附錄。
4.8.2.2  用市場地價資料編制基準地價修正系數表    
    1. 確定級別或區域基準地價
按4.7條的評估結果，確定級別或區域基準地價。
    2. 修正幅度值的計算
    將調查到的區域中正常地價的最高值、最低值與基準地價作相對值比較，得到相對于基準地價的最高和最低修正幅度值，其計算方法參見4.8.2.1條中第三款的規定。
    對基準地價與最高地價、最低地價之間的均分點，按樣點地價計算修正幅度。
    按修正幅度值，將各有關地價點定為優、較優、一般、較劣、劣五個標準。
    3. 影響地價各因素修正值的確定
    根據五個標準的修正幅度，將修正幅度按因素權重分解到各影響地價的因素上，確定出各因素在不同標準下的修正值，具體計算按4.8.2.1條中第三款的規定。
    4. 確定宗地價修正系數對應的因素條件
    具體按4.8.2.1條中第四款的規定進行。
4.8.3  路線價修正系數表的編制
    路線價修正系數表是指利用路線價評估宗地地價時，根據宗地臨街深度與宗地價格的變化規律而編制的深度指數修正表。寬度修正、宗地形狀修正等在評估具體宗地地價時由評估人員自定。
4.8.3.1  確定路線價
    依4.6條中路線價的確定方法確定。
4.8.3.2  編制深度指數修正表
    深度指數修正表依據宗地臨街深度對路線價的變化程度制定。其基本程序為：
    1. 標準深度即里地線的確定。一般是以臨街宗地的平均進深為準，或以臨街宗地進深眾數為準。
    2. 確定級距。在同一級距內，地價對路線價的變化程度較小，并視同一致。深度百分率表中級距的選定，應分析比較市場地價調查中地價變化的規律性，從而確定級距數、級距。
    3. 確定單獨深度百分率。將宗地面積自臨街紅線至里地線以內依一定距離（級距）劃分為許多單元格，并依次為a1 , a2 , a3 ……an ，其單獨深度百分率為： a1 > a2 > a3 ……>an 。    
4. 選用累計或平均深度百分率制作深度百分率表。
    A. 平均深度百分率：        
        a1+a2  a1+a2+a3       a1+a2 +a3+……an
    a1 >――  >―――  >……>―――――――
         2       3                n
    B. 累計深度百分率：
     a1< a1+a2< a1+a2+a3 <……< a1+a2 +a3+……an 
4.9  基準地價圖的繪制
4.9.1  基準地價圖繪制的內容
    1. 基準地價圖要直觀反映不同級別或區段各類用地基準地價及界線、位置和與地價高低有關的城鎮道路、土地用途等。基準地價圖的相關要素通過不同的圖斑、色調、注記等來反映。
    2. 編圖前，要將基準地價成果分類整理，確定編圖工作程序、編繪內容和編制方法。
    3. 地價區段為最小制圖單元，最小上圖圖斑為１cm2。城鎮中商業中心區的地價最高點或區段，可不依比例單獨表示。
    4. 將定級成果和基準地價成果用圖示、符號、注記等標注在圖上。
    A. “級”用大寫羅馬數字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ……”分別表示“一級、二級、三級……”。均質地域編號用阿拉伯數字表示。
    B. 用地類型用漢字“商、住、工”分別表示“商業用地、住宅用地、工業用地”，字體為等線體。
    C. 基準地價額用阿拉伯數字標注在級別（均質地域）和用地類型之后，單位為元／平方米，整個符號如：
        商業    3000               商業   2000--4000
    Ⅱ  住宅    950       或Ⅱ     住宅    900―1100
        工業    375                工業    200―500
    D. 地價級別或區段邊界用實線表示。
    5. 基準地價圖上要表示城鎮中與土地區位和利用有關的主要道路，主次干道用雙實線，支路用單實線表示。
    6. 表示土地利用類型時，商服業用符號依比例尺表示各級商服中心，其它土地類型只反映能夠上圖的圖斑。土地利用類型界線用點劃線表示，土地分類及圖示符號按《城鎮地籍調查規程》規定標準執行。
    7. 其它內容盡量簡化，圖示符號按《城鎮地籍調查規程》規定標準執行。
    8. 各地可根據需要編繪彩色基準地價圖，圖面以暖色為主，鄰級色差不宜過大。
4.9.2  基準地價圖的清繪與圖面整飾
4.9.2.1  基準地價圖的清繪
    1. 土地級別和地價區段界線分別以線徑0.4mm和 0.2mm的實線表示。
    2. 主干道用0.3mm 的雙實線表示，次干道用0.2mm的雙實線表示，支路用 0.3mm的單實線表示。 

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