城鎮土地估價規程

      

 
    3. 土地利用類型界線用間隔5mm、線徑 0.3mm的點劃線表示。
    4. 土地級別、地價區段、用地類型、基準地價用注記表示。
    5. 基準地價圖圖示及圖例見附錄B。
4.9.2.2  基準地價圖面整飾
    基準地價圖按要求標出級別、用地類型及相應基準地價外，還應按制圖規范標出圖廓、方里網、圖名、指北針、圖例、比例尺等，最后標出制圖單位及時間，樣圖見附錄B。
4.10  基準地價更新
4.10.1 基準地價更新的技術路線
    基準地價更新的技術路線有以下三條：
    1. 以土地定級為基礎，以土地收益（地租）為依據，以市場交易地價資料為參考，更新基準地價。
    2. 以土地條件劃分均質區域（或以土地定級為基礎），以市場交易地價資料為依據，更新基準地價。
    3. 以土地定級或均質區域為基礎，利用標準宗地價格（標定地價）或地價指數更新基準地價。
    城市基準地價可以運用其中任一技術路線更新，也可以運用上述技術路線的任一組合更新。
4.10.2  級差收益（地租）法更新基準地價
4.10.2.1  應用范圍：該方法主要用于地產市場不發達，市場交易地價資料不豐富的城市。
4.10.2.2  基本方法
    1. 有定級基礎的城市：先判斷原定級范圍的準確性，再在定級的基礎上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。
    2. 沒有定級基礎的城市：先用上述分類定級方法先定級，再在定級的基礎上，運用級差收益（地租）測算模型，求取地租，計算地價。
    3. 更新的步驟和方法與4.4條中基準地價評估的步驟和方法相同。
4.10.3  利用市場交易地價資料更新基準地價
4.10.3.1  應用范圍：主要用于地產市場發達，市場交易資料較多的城市。
4.10.3.2  基本方法
    1. 有定級的城市，以城市定級為基礎，利用級別或區域范圍內的市場交易地價資料更新評估各類用途的基準地價。
    2. 沒有定級的城市，一是可運用上述分類定級方法先進行定級，再在定級的基礎上更新；二是不進行定級，而是用劃分均質區域的辦法，在均質區域上更新；
    3. 市場交易資料的要求：與基準地價評估中對資料的要求基本相同，但是在樣本數量上可以少于基準地價評估的數量。
    4. 具體來講，利用市場交易資料更新基準地價的方法有三種：即區域內樣點地價平均法、地價與土地級別建立模型法和地價與定級因素分值建立模型法。
4.10.3.3  區域內樣點地價平均法

    1. 基本原理：在劃分均質區域或定級區域的基礎上，用區域或級別內可利用的不同用途交易樣點地價的平均值作為該區域的基準地價。  
 2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗，與4.5.2條中的規定相同。
    3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。
4.10.3.4  地價與土地級別建立模型法
    1. 基本原理：在土地定級的基礎上，通過建立樣點地價與土地級別之間的數學關系模型，求出各用途各級別的地價級差系數，再用地價級差系數等參數來計算級別基準地價。
    2. 市場地價交易樣點資料的修正和檢驗，與4.5.2條中的規定相同。
3. 模型選擇及基本方法，與4.5.4.1相同。
4.10.3.5  地價與定級因素分值建立模型法
1. 基本原理：利用各均質地域（或級別）內的土地定級因素分值與該地域內的各用途有效地價樣點平均價格之間建立數學模型，以價定級，以因素定基準地價?；舅枷胧牵寒斈扯壱蛩匕l生變化，足以引起土地級別的調整，而在該區域又沒有新的交易樣點地價資料，無法調整級別的基準地價時，則可以應用該模型，直接從定級因素分值的變化來計算新的基準地價。
    2. 適用范圍：該法適用于大中小各類城鎮，也適用于地產市場發達和欠發達城鎮。
    3. 基本模型：
      Yn=A(1+r)Xn
  式中： Yn ：第n級或區域內土地交易樣點地價（求基準地價時是級別或區域基準地價）；
         A：常數；
         r ：地價級差系數或區域級差系數；
         Xn ：第n級或區域內定級因素綜合分值
    先用級別內或區域內土地交易樣點地價和定級因素綜合分值，通過模型運算，求出參數Ａ和r，代入模型，即可得到基準地價的計算模型。

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