城鎮土地估價規程

      

1  總則
1.1  規程制定的目的
為了規范土地估價行為，統一估價程序和方法，做到估價結果客觀、公正、合理，根據《中華人民共和國城市規劃法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規的有關規定，制定本規程。

1.2  規程適用范圍
 本規程適用于城市規劃區范圍內建設用地的“基準地價”和“宗地地價”評估。獨立工礦區、城市規劃區外的成片開發區和國家重點基礎設施建設用地、農村鄉鎮企業建設用地的土地估價也適用本規程。
 本規程所稱城市，是指國家按行政建制設立的直轄市、市、鎮。

1.3  從事土地估價的基本規定
城市基準地價評估由事業型評估單位和具有評估資格的市場中介評估機構評估，土地估價師不得少于７名。宗地地價評估由具有評估資格的市場中介機構評估，土地估價師不得少于２名。
1.4  職業道德 
土地估價應講職業道德。估價人員和估價機構應獨立、客觀、公正地開展評估工作，不得作任何虛假的估價，應為客戶保守秘密，按標準收費。

1.5  土地估價報告的有效期
 土地估價報告的有效期為一年。

1.6  土地估價的法律依據 
    土地估價除應符合本規程外，還應符合國家現行有關標準、規范的規定。

1.7  規程解釋權
    本規程由國土資源部負責解釋。

2  城市土地估價基本原則和程序
2.1  城市土地估價的基本原則
2.1.1  土地估價應遵循下列原則：
         1．合法原則；
         2．最高最佳使用原則；
         3．替代原則；
         4．預期收益原則；
         5．供需原則；
         6．估價時點原則；
         7．多方法相比較原則。
2.1.2  遵循合法原則，是指估價人員和估價機構在土地評估中，應遵循相關法律、法規和規定，所評估的對象應以合法使用和合法處分為前提。
2.1.3  遵循最高最佳使用原則，是指土地評估應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。
    基準地價評估以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。
    企業改制、資產清算、地稅征收、公益用地中地價評估以估價對象的現狀使用為最高最佳使用。
    估價人員應對土地的現狀用途和未來用途是否是最高最佳使用作出判斷，并在估價報告中說明。
2.1.4  遵循替代原則，是指土地評估應以同類地區類似土地在同等利用條件下的價格為基準。估價結果不得明顯偏離具有替代性質的土地正常價格。
2.1.5  遵循預期收益原則，是指土地評估應以估價對象在正常利用下的未來客觀有效的預期收益為基準。
2.1.6  遵循供需原則，是指土地評估要充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。
2.1.7  遵循估價時點原則，是指估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。
2.1.8  遵循多方法相比較原則，是指土地評估應以多種方法評估同一估價對象，相互比較，取得客觀估價結果。

2.2  城市土地估價的程序
2.2.1  城市土地估價應按下列程序進行：
        1. 確定估價基本事項；
        2. 編制估價工作計劃；
        3. 實地確認估價對象；
        4. 搜集估價所需資料；
        5. 選定估價方法計算；
        6. 確定估價結果；
        7. 提交估價報告。

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