城鎮土地估價規程

      

 
    5. 樣本分布要均勻；
    6. 調查樣本數為每級別內相同土地利用性質宗地數的五分之一至五十分之一，一般房地出租買賣的調查樣本至少應占其總量的１５％，每級樣本總數不少于30個；
    7. 所選樣本應能同時獲得地價或利用效益和相對應的土地條件資料；
    8. 出讓、轉讓、出租、入股、聯營、聯建等地價和企業單位土地利用效益資料以元為單位，準確到小數點后一位；
    9. 調查資料必須填入相應的調表格。
4.2.2  資料調查的內容
    1. 土地定級成果資料：包括土地級別圖、土地定級工作和技術報告、其它能用于土地估價的定級成果及資料；
    2. 土地利用效益資料：包括不同行業資金利潤率標準、同一行業不同規模的資金利用效益資料、不同行業不同規模的企業勞動力標準、行業經濟效益資料、單位或企業土地利用效益資料；
    3. 地租、地價資料：土地使用權出讓、轉讓、出租、入股等資料，房屋買賣、出租資料，土地征用及房屋折遷補償標準資料，房屋造價、重置價等相關標準及土地開發費用資料等；
    4. 影響地價的因素資料；
    5. 其它資料：歷史地價資料、經濟發展及利息率利潤率資料、有關經濟指數及建筑材料價格上漲指數、土地開發與經營的政策法規、條例、規定等、有關土地房屋的稅收種類、生產率、城市規劃等有關資料。
4.2.3  樣本資料的整理
    1. 樣本剔除。
    逐表審查調查資料，將缺主要項目、填報數據不符合要求和數據明顯偏離正常性況的樣本剔除。
    2. 樣本資料歸類
    將初步審查合格的樣本資料，分別按土地級別或均質地域、土地用途、企業用地效益、地價的交易方式和地價計算方法進行歸類。當樣本數量少于規定要求時應進行樣本的補充調查。
4.3  基準地價評估的技術路線
4.3.1  以土地定級為基礎，土地收益（地租）為依據，市場交易資料為參考評估基準地價。該技術路線主要用于土地市場不發達，土地交易案例不多的城市。
4.3.2  用土地條件劃分均質地域（或以土地定級為基礎），用市場交易價格等資料評估基準地價。該技術路線主要用于土地市場發達，土地交易案例多的城市，是今后基準地價評估的主要技術路線。
4.3.3  用土地條件劃分均質地域，用市場交易價格等資料評估路線價。該技術路線主要用于土地市場發達城市的部分商業用地的評估。
4.4  級差收益（地租）法評估基準地價
4.4.1  土地級別的確定
根據《城鎮土地定級規程》的要求，確定土地的級別。
4.4.2  樣本數據處理
4.4.2.1  土地利用類型的劃分    
    土地利用類型的劃分按利用現狀劃分。在分用途全域覆蓋性評估基準地價時，也以土地的現狀開發程度和現狀利用程度為依據，適當考慮土地利用規劃。土地利用類型分為商業、住宅、工業用地三大類，在一些土地利用分異較明顯的大城市和特大城市，可將商業用地又分為金融、賓館、辦公和普通商業等用地，住宅用地也可再分為一級住宅、二級住宅和三級住宅用地等類型。
4.4.2.2  單元土地質量指數計算
    根據土地級別內單元總分值進行級差收益測算時，單元土地質量指數按下式計算：
                       fi




                 Xin =―― 
                       n
    式中：Xin ：某單元土地質量指數；
          fi ：某單元總分值；
          n ：土地級別數
4.4.2.3  行業或類別資本效益折算系數的計算
     分別以商業、住宅、工業中某種行業或類別的資本為標準，按下式計算各行業或類別的資本效益折算系數：
                         Crm
                    Kci = ―― 
                          Cr
式中：  Kci ：某用地類型中的某行業或類別資本效益折算系數

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