城鎮土地估價規程

      

 
2.2.2  確定估價基本事項，是指確定估價對象、估價目的、估價時點等基本事項。
    確定估價對象包括確定估價對象的位置、用途、面積、權屬文件和估價權利性質等；確定估價目的應根據委托方的要求而定；確定估價時點應根據估價目的和委托方要求而定，采用公歷表示，精確到日。
2.2.3  編制估價工作計劃，是指在確定估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，編制估價工作計劃。
    估價工作計劃主要應包括以下幾項：
    1. 估價擬采用的技術步驟；
    2. 估價擬采用的技術路線和估價方法；
    3. 需要調查的資料及取得途徑；
    4. 預計所需的時間、人力和經費。
2.2.4  實地確認估價對象，是指估價人員必須親自到估價對象現場，實地勘查核實估價對象的位置、四至、面積、建筑結構、權屬界限、周圍環境、道路狀況等，并對估價對象及周圍環境或臨路狀況進行拍照等。
2.2.5  估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料，并進行核實、分析和整理。
    估價所需資料主要應包括下列方面：
    1. 估價對象相關經濟行為的申請、批件及合同等；    
    2. 對土地價格有普遍影響的資料；
    3. 對估價對象所在地區的土地價格有影響的資料；
    4. 相關房地產交易、成本、收益實例資料；
    5. 確定土地估價參數的相關資料；
    6. 反映估價對象權屬及狀況的資料。
2.2.6  根據估價目的及估價對象的具體情況，選擇土地評估的基本方法或其它具體評估方法進行評估，計算地價。具體評估方法是在基本方法上根據對象的特殊性衍生出來的符合估價基本原理的方法。
2.2.7  估價人員在確定對象價格后，應按估價報告格式的要求撰寫估價報告書。按照評估項目委托合同，估價機構向委托人提交估價報告。土地估價報告需經當地土地管理機關確認后才能送交委托人。股份制改造上市企業的土地資產評估報告需按規定報省土地管理機關或國土資源部確認。

３、城市土地價格的影響因素

3.1  城市土地價格影響因素分類
    城市土地價格的影響因素主要有以下三大類：
    1. 一般因素；
    2. 區域因素；
    3. 個別因素。
3.2  一般因素
一般因素是指影響城市地價總體水平的社會、經濟、政策和自然因素等，內容包括人口、行政區劃、城市發展過程、地理位置、自然條件、社會經濟狀況、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。
3.3  區域因素
區域因素是指影響城市內部區域之間地價水平的城市繁華程度及區域在城市中的位置交通條件、公共及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。
3.4  個別因素
個別因素是指與宗地直接有關的自然條件、市政設施條件、宗地面積、形狀、長度、寬度、地質條件、使用限制和宗地位置等。
    地價影響因素復雜，且各宗地價格的影響因素不同。估價人員一定要仔細調查，具體分析，不可千篇一律。

４．基準地價評估

4.1  準備工作
    準備工作主要有編寫基準地價評估任務書、制定基準地價調查表和工作表、準備工作底圖等。
    基準地價評估任務書的內容包括：城市基本情況、基準地價評估工作的領導與組織、估價時間安排和經費預算、估價成果及技術方案等。
    基準地價評估的表格應根據各的實際需要來制定。一些基本表格見附錄A。
    基準地價工作底圖為：
        大城市        1:10000―1:20000
        中等城市      1:5000―1:10000
        小城市以下    1:1000―1:5000
    按路線價評估基準地價的區域,局部商業用地的基準地價圖可采用更大比例尺圖件。
4.2  資料調查與整理
4.2.1  資料調查的一般要求
    1. 調查、收集到有關的地價資料要按實地位置標注到估價工作底圖上；
    2. 調查以土地級或均質地域為單位進行；
    3. 樣本抽樣采用分類不等比抽樣調查；
    4. 樣本要有代表性；

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