城鎮土地估價規程

      

 
5.1.2  明確估價基本事項主要包括下列項目：
     1．明確估價對象:包括明確待估宗地類型、范圍、權利狀況和宗地條件等。
2．明確估價目的：估價由委托方提出。
3．明確估價期日：估價期日應根據估價目的確定，采用公歷表示，精確到日。
4．明確價格類型：根據估價目的和委托方的要求確定。
5．明確估價作業日期。根據委托方的要求和作業的難易程度確定。
5.1.3  搜集的相關估價資料主要包括：影響宗地價格的一般因素、區域因素和個別因素資料。
5.1.4  估價人員必須實地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎設施條件、道路交通狀況以及周圍環境等情況；同時對待估宗地及其周邊環境進行拍照，必要時進行面積丈量和繪制圖件。另外，應對已搜集的相關交易案例的位置、四至、形狀、面積及利用狀況和權利狀況等進行審核。
5.1.5  估價人員應對所搜集到的相關資料從以下方面進行分析整理：
      1．對土地價格產生影響的自然、社會和經濟資料；
      2．對待估宗地所在區域土地價格產生影響的資料；
      3．待估宗地本身條件對其價格產生影響的資料；
      4．與待估宗地相關的土地和房地產交易實例資料；
      5．其他相關資料。
5.1.6  估價人員應熟知、理解并正確運用宗地估價基本方法。對同一估價對象應選用兩種以上的估價方法進行估價。估價人員應從估價資料、估價方法、估價參數指標等的代表性、適宜性、準確性方面，對各試算價格進行客觀分析，并結合估價經驗對各試算價格進行判斷調整，確定估價結果。
5.1.7  確定估價結果可視待估宗地情況選用以下方法：
      1．簡單算術平均法；
      2．加權算術平均法；
      3．中位數法；
      4．眾數法；
      5．綜合分析法。
5.1.8  宗地估價報告書包括估價結果報告和估價技術報告；估價報告書格式分為文字式和表格式。
5.1.9  估價機構和估價人員完成宗地估價報告書后，應對所用估價資料和宗地估價報告書進行分類整理和歸檔保管，以備查用。  
5.2  收益還原法
5.2.1  收益還原法的基本原理 
    收益還原法是將預計的待估土地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原利率將其統一還原為評估時點后累加，以此估算待估土地的客觀合理價格的方法。土地未來地租的資本化是其基本原理。收益還原法的基本公式如下：
               P=a/r[1-1/(1+r)m]
   式中：P――有限年期土地收益價格；
            a――年土地純收益；
            r――土地還原利率；
            m――土地使用年期。
5.2.2  運用收益還原法評估宗地價格的程序
      1．搜集與待估宗地有關的收益和費用等資料；
      2．估算年總收益；
      3．估算年總費用；
      4．計算年純收益；
      5．確定還原利率；
      6．選用適當的計算公式求得試算收益價格；
      7．確定待估宗地地價。
5.2.3  總收益指客觀總收益，即合理使用不動產過程中持續而穩定獲得的正常年收入，包括租金收入、保證金和押金的利息收入等。
5.2.4  總費用
5.2.4.1  土地租賃中的總費用
    土地租賃中的總費用主要包括：
    1. 土地使用稅；
    2. 土地管理費；
    3. 土地維護費；
    4. 其他費用。
5.2.4.2  房地出租中的總費用
    房地出租中的總費用主要包括：
    1. 經營維修費；
    2. 經營管理費；
    3. 房屋年保險費；
    4. 房屋出租年應交稅金；
    5. 房屋年折舊費；
    6. 建房資本的利息
    7. 其他費用。

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