城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程

      

 
4.10.4 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格或地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)
4.10.4.1 基本原理：通過(guò)定期對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，掌握各土地級(jí)別或均質(zhì)區(qū)域內(nèi)各類(lèi)用地的價(jià)格變化情況，利用更新期標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，或利用更新期的地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。
4.10.4.2 適用范圍：適用于大中小各類(lèi)城市，也適用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)和欠發(fā)達(dá)城市。
1. 利用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)
    分兩種情況：一是直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新，二是間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新。
    (1) 直接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)
    在基準(zhǔn)地價(jià)更新期，用地價(jià)評(píng)估方法評(píng)估出標(biāo)準(zhǔn)宗地的更新期價(jià)格，再用其分用途分區(qū)域或級(jí)別的標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的平均價(jià)計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)。這與用市場(chǎng)交易地價(jià)資料評(píng)估基準(zhǔn)地價(jià)的方法相同。
    (2) 間接用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格更新基準(zhǔn)地價(jià)
    即用標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格編制該城市或區(qū)域的綜合地價(jià)指數(shù)和分用途地價(jià)指數(shù)，通過(guò)地價(jià)指數(shù)來(lái)更新基準(zhǔn)地價(jià)。這與用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)相同。
(3) 標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定
標(biāo)準(zhǔn)宗地的設(shè)定的基本原則：分用途、按均質(zhì)區(qū)域均勻設(shè)置。要求形狀規(guī)則、面積適中，具有代表性、中庸性和穩(wěn)定性。
2. 利用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)
    (1) 基本步驟：
 A. 建立地價(jià)指數(shù)系統(tǒng)
  地價(jià)指數(shù)分區(qū)域（級(jí)別）、分土地用途編制，地價(jià)樣點(diǎn)可從標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格和市場(chǎng)交易價(jià)格中選擇。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法計(jì)算分區(qū)（級(jí)）分類(lèi)平均地價(jià)。公式為：

  其中：Pinl──某一分區(qū)（級(jí)）某類(lèi)用地的平均地價(jià)
      Pil──某一分區(qū)（級(jí)）某類(lèi)用地的樣點(diǎn)地價(jià)
      M──某一分區(qū)（級(jí)）某類(lèi)用地的地價(jià)樣點(diǎn)數(shù)
    分區(qū)（級(jí)）分類(lèi)地價(jià)指數(shù)用基準(zhǔn)地價(jià)更新年該分區(qū)（級(jí)）分類(lèi)平均地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)年原該分區(qū)（級(jí)）分類(lèi)平均地價(jià)之比計(jì)算。公式為：
                      Pnjl           
               qnjl= ────       
                    Pnol
其中： qnjl ──該分區(qū)（級(jí)）某類(lèi)地價(jià)指數(shù)
     Pnjl──基準(zhǔn)地價(jià)更新年該分區(qū)（級(jí)）某類(lèi)用地平均地價(jià)
       Pnol──基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)年該分區(qū)（級(jí)）某類(lèi)用地平均地價(jià)
      B. 用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)
    在級(jí)別調(diào)整的基礎(chǔ)上用地價(jià)指數(shù)更新基準(zhǔn)地價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)更新按區(qū)域和用途進(jìn)行。基本公式為：
Pnl = Pnol ×qnjl
其中：Pnl──該分區(qū)（級(jí)）某類(lèi)用地更新后的基準(zhǔn)地價(jià)
      Pnol ──該分區(qū)（級(jí)）某類(lèi)用地更新前基準(zhǔn)地價(jià)
   qnjl──該分區(qū)（級(jí)）某類(lèi)用地地價(jià)指數(shù)。
4.10.5 宗地地價(jià)修正體系的更新
    宗地地價(jià)修正體系的更新，主要是宗地地價(jià)影響因素的更新和各因素影響宗地地價(jià)修正幅度的更新，而影響因素的更新主要是地價(jià)影響因素的選擇和權(quán)重的確定。整個(gè)宗地地價(jià)修正體系的編制方法和體系內(nèi)容格式等，與4.4.8條相同。
5 宗地地價(jià)評(píng)估基本方法

5.1  宗地估價(jià)程序
5.1.1  宗地估價(jià)的技術(shù)路線
宗地估價(jià)的技術(shù)路線是指從接受委估方的估價(jià)委托書(shū)開(kāi)始，到完成估價(jià)報(bào)書(shū)的全過(guò)程。具體估價(jià)程序?yàn)椋?
1．接受估價(jià)委托；
2．明確估價(jià)基本事項(xiàng)；
3．?dāng)M訂估價(jià)作業(yè)計(jì)劃；
4．搜集估價(jià)所需資料；
5．實(shí)地踏勘待估宗地；
6．相關(guān)資料分析整理；
7．選定估價(jià)方法，試算宗地價(jià)格；
8．分析調(diào)整試算宗地價(jià)格，確定估價(jià)結(jié)果；
9．撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告書(shū)；
10．估價(jià)資料和估價(jià)報(bào)告書(shū)分類(lèi)歸檔。

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