城鎮土地估價規程

      

 
4.10.4 利用標準宗地價格或地價指數更新基準地價
4.10.4.1 基本原理：通過定期對標準宗地進行價格評估，掌握各土地級別或均質區域內各類用地的價格變化情況，利用更新期標準宗地的價格調整基準地價，或利用更新期的地價指數更新基準地價。
4.10.4.2 適用范圍：適用于大中小各類城市，也適用于地產市場發達和欠發達城市。
1. 利用標準宗地價格更新基準地價
    分兩種情況：一是直接用標準宗地價格更新，二是間接用標準宗地價格更新。
    (1) 直接用標準宗地價格更新基準地價
    在基準地價更新期，用地價評估方法評估出標準宗地的更新期價格，再用其分用途分區域或級別的標準宗地價格的平均價計算基準地價。這與用市場交易地價資料評估基準地價的方法相同。
    (2) 間接用標準宗地價格更新基準地價
    即用標準宗地價格編制該城市或區域的綜合地價指數和分用途地價指數，通過地價指數來更新基準地價。這與用地價指數更新基準地價相同。
(3) 標準宗地的設定
標準宗地的設定的基本原則：分用途、按均質區域均勻設置。要求形狀規則、面積適中，具有代表性、中庸性和穩定性。
2. 利用地價指數更新基準地價
    (1) 基本步驟：
 A. 建立地價指數系統
  地價指數分區域（級別）、分土地用途編制，地價樣點可從標準宗地價格和市場交易價格中選擇。采用簡單算術平均法計算分區（級）分類平均地價。公式為：

  其中：Pinl──某一分區（級）某類用地的平均地價
      Pil──某一分區（級）某類用地的樣點地價
      M──某一分區（級）某類用地的地價樣點數
    分區（級）分類地價指數用基準地價更新年該分區（級）分類平均地價與基準地價基準年原該分區（級）分類平均地價之比計算。公式為：
                      Pnjl           
               qnjl= ────       
                    Pnol
其中： qnjl ──該分區（級）某類地價指數
     Pnjl──基準地價更新年該分區（級）某類用地平均地價
       Pnol──基準地價基準年該分區（級）某類用地平均地價
      B. 用地價指數更新基準地價
    在級別調整的基礎上用地價指數更新基準地價。基準地價更新按區域和用途進行?；竟綖椋?
Pnl = Pnol ×qnjl
其中：Pnl──該分區（級）某類用地更新后的基準地價
      Pnol ──該分區（級）某類用地更新前基準地價
   qnjl──該分區（級）某類用地地價指數。
4.10.5 宗地地價修正體系的更新
    宗地地價修正體系的更新，主要是宗地地價影響因素的更新和各因素影響宗地地價修正幅度的更新，而影響因素的更新主要是地價影響因素的選擇和權重的確定。整個宗地地價修正體系的編制方法和體系內容格式等，與4.4.8條相同。
5 宗地地價評估基本方法

5.1  宗地估價程序
5.1.1  宗地估價的技術路線
宗地估價的技術路線是指從接受委估方的估價委托書開始，到完成估價報書的全過程。具體估價程序為：
1．接受估價委托；
2．明確估價基本事項；
3．擬訂估價作業計劃；
4．搜集估價所需資料；
5．實地踏勘待估宗地；
6．相關資料分析整理；
7．選定估價方法，試算宗地價格；
8．分析調整試算宗地價格，確定估價結果；
9．撰寫估價報告書；
10．估價資料和估價報告書分類歸檔。

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