城鎮土地估價規程

      

 
    (1) 商業用地的影響因素
    A. 商業繁華度。主要指商業區級別、商業服務業店鋪總數。
    B. 交通便捷度。主要指商業用地與公交、道路等城市交通系統連接的便利程度。
    C. 基礎設施完善度。主要指商業區各項市政基礎設施的利用程度和質量高低。
    D. 環境質量優劣度。主要指商業區的人口密度、收入水平、社會治安等人文環境和污染、綠化及自然災害等自然環境。
    E. 規劃限制。主要指城市規劃對商業區土地利用的要求。
    F. 宗地條件。主要有宗地位置、形狀、地質、面積、利用方向（細類）和利用強度等。
    G. 其他因素。 
    (2) 住宅用地的影響因素
A. 住宅區的位置。包括距商業服務中心和城市中心的距離、所處的土地級及級中區位、商業服務業對各類型住宅區的影響程度等。
B. 基礎設施完善度。主要指直接用于為居住服務的各項市政基礎設施的利用程度和質量高低。
    C. 交通便捷度。主要指生活和工作的交通方便程度。
    D. 公用設施完備度。主要指為住宅區域服務的公用設施完善程度，包括學校、幼兒園、醫院、郵電所等配置狀況。
    E. 環境質量優劣度。主要指住宅區內居民的就業結構、受教育程度、居住條件、治安等人文環境和污染、綠化程度、自然災害等自然環境。
    F. 規劃限制。主要指城市規劃對住宅區土地利用的要求。
    G. 宗地條件。主要有宗地形狀、地質、面積、利用方向（細類）和利用強度等。
    H. 其他因素。      
    (3) 工業用地的影響因素
    A. 交通便捷度。
    B. 基礎設施完善度。
    C. 環境質量優劣度。
    D. 產業集聚規模。
    E. 規劃限制。
    F. 宗地條件。
    G. 其他因素。
    (4) 各因素影響地價程度的確定
    采用特爾斐法、層次分析法等，按各因素對地價的影響程度，確定各因素的權重值。
    3. 各因素影響地價修正幅度的計算
    (1) 修正幅度值的計算
    以級別或區域為單位，調查各級別或區域中正常土地收益的上限、下限值等，分別以土地收益值同基準地價折算的年土地收益值相減，得到上調或下調的最高值。

    上調幅度的計算公式為：
                Inh-Ilb
           Ｆ１＝――― * 100%
                 Ilb
    下調幅度的計算公式為：
               Ilb - Inl
           Ｆ2＝――― * 100%
                 Ilb
 式中：F1---基準地價上調最大幅度
      F2---基準地價下調最大幅度
      Ilb---基準地價折算的年收益
      Inb---級別或區域正常土地收益的最高值
      Inl---級別或區域正常土地收益的最低值
    在確定上調、下調幅度的情況下，內插修正值，將宗地地價修正幅度劃分成五個檔次。
    (2) 影響地價各因素修正幅度的確定
    按照4.8.2.1條第二款中確定的不同用途各因素對地價的影響，按下式計算各因素的修正幅度。
               F1i=F1*Wi
               F２i=F２*Wi 
式中：F1i国产欧美综合视频二区_无码人妻一区二区三区免费看_欧美一级免费在线观看_久久天天躁狠狠躁夜夜爽