城鎮土地估價規程

      

 B. 系數估計：將收集到的不同用途的地價資料，按用途將通過檢驗的地價資料代入模型中，估計參數值Ａ和r。估算出Ａ和r后，要進行系數可靠性檢驗，檢驗要求按4.4.4.3條中的有關規定進行。
C. 基準地價評估：將估計值Ａ、r和有關參數代入，得到各級土地的基準地價或各單元分值的估計地價。地此基礎上，根據地價的離散程度，確定區域基準地價。
4.5.4.3  用地細類基準地價的估算
    根據市場交易地價資料，按商業、住宅、工業用地中的用地細類再作分析，如商業用地中又可分金融細類、賓館辦公細類、商場細類和零售商店等細類，住宅中又可分一級住宅、二級住宅和三級住宅等細類，根據地價在細類中的變化，估算各用地類中細類的基準地價。
4.6  利用土地交易資料評估路線價
4.6.1  路線價的評估范圍
    路線價主要用于繁華商業區段的價格評估。
4.6.2  商業用地路線價區段的劃分
4.6.2.1  地價區段劃分標準：
    1. 商業用地區位條件、交通條件、人流量多少、位置相似的地塊劃歸同一區段； 
    2. 商服繁華程度基本相同的地塊劃歸同一個地價區段
4.6.2.2  區段劃分方法：
    1. 以道路、溝渠或其他明顯地物為界限；
    2. 在確定有路線價標準的地價區段，以里地線為界線。里地線采用臨街宗地眾數進深代替。
4.6.3 樣點地價的整理
    與4.5.2條中有關規定相同。
4.6.4 樣點地價的數據檢驗
    與4.5.3條中有關規定相同。
4.6.5  評估區段地價
4.6.5.1  有樣點區段路線價的評估
    以市場交易地價資料為基礎，求取各區段的平均價為區段地價。方法有三種：
    1. 取中位數。
    2. 取眾數。
    3. 取算術平均數。
4.6.5.2  無樣點地價或樣點地價較少的區段路線價評估
    沒有交易資料的區段路線價評估，采用比較法、系數修正法進行。見4.5.4.1中第二款。
4.6.6  劃分地價等級
    把區段地價按地價高低排列，并描繪在數軸散點圖或頻率直方圖上，密集區域即為一個地價等級。
4.7  城市基準地價的確定
4.7.1  基準地價確定的原則
    1. 以實際數據測算的結果為準，以比較、修正的結果為輔。  
    2. 地產市場發達的以市場交易資料測算結果為準，級差收益測算結果驗證。
    3. 地產市場不發達的以級差收益測算結果為準，市場交易資料測算結果驗證。
    4. 體現地產管理政策。
4.7.2  基準地價的確定
    以一種方法測算城市基準地價的，用該種方法確定的級別商業、住宅、工業用途的基準地價為城市基準地價。
    以兩種以上方法測算城市分用途基準地價的，應以級別或區域為單位，用不同方法的測算結果，根據當地土地市場狀況和地價水平，確定級別或區域中各用途的基準地價。
    以兩種以上方法測算城市基準地價的，根據不同方法的評估結果、土地市場狀況等，以其中最符合市場行情的一種方法的結果為標準，用其它方法的結果進行適當修正，確定各用途的基準地價。
   根據城市土地利用特點，在一些大城市，如果其土地分異較明顯，則可按商業、住宅、工業用途中的用地細類再作分析，估算各用地類的基準地價。
4.8  基準地價修正系數表的編制   
4.8.1  基準地價修正系數表是采用替代原理，建立基準地價、宗地地價及其影響因素之間的相關關系，編制出基準地價在不同因素條件下修正為宗地地價的系數體系。以便能在宗地條件調查的基礎上，按對應的修正系數，快速、高效、及時地評估出宗地地價。它分為級別或區域基準地價修正系數表和路線價修正系數表兩種。
4.8.2  級別或區域基準地價修正系數表的編制
 級別或區域基準地價修正系數表的編制，有用土地利用效益（地租）資料和市場交易地價資料兩種方法。
    如果基準地價成果在商業、住宅和工業三大土地利用類型下有細化地類的基準價格，則盡可能編制細化地類的基準地價系數修正表。如果其基準地價成果只有商業、住宅和工業三大地類，則基準地價修正體系一定要反映土地利用的復雜性。關鍵是準確地把握各用地類型的地價影響因素和影響權重。
4.8.2.1  用土地利用效益（地租）資料編制基準地價修正系數表
    1.確定級別或區域基準地價
按4.7條的評估結果，確定級別或區域基準地價。
    2. 宗地地價影響因素的選擇

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