房地產估價規范

      

5.3.5  資本化率應按下列方法分析確定：
    1  市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相
應的收益法計算公式，求出資本化率。
    2  安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率
可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調
整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測，估價對象的用途及新舊程度等確定
。
    3  復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平
均數作為資本化率，按下式計算：
    R＝M?RM＋（1－M）RE                                ………………（5.3.5）
式中  R ─ 資本化率（％）；
      M ─ 貸款價值比率（％），抵押貸款額占房地產價值的比率；
     RM ─ 抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；
     RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。
    4  投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小
排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。
5.3.6  資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關系
應按下式確定：
    RO＝L?RL＋B?RB                                     ………………（5.3.6）
 
式中  RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價；
      RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價；
      RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價；
      L ─ 土地價值占房地價值的比率（％）；
      B ─ 建筑物價值占房地價值的比率（％），L＋B＝100％。
5.3.7  計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。
    收益法的基本公式如下：
          n       Ai
    V ＝ ∑  --------------                              ………………（5.3.7）
 
         i=1  （1＋R）i
式中  V ─ 收益價格（元，元/m2）；
     Ai ─ 未來第i年的凈收益（元，元/m2）；
      R ─ 資本化率（％）；
      n ─ 未來可獲收益的年限（年）。
5.3.8  對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年
限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建
筑物折舊和土地取得費用的攤銷。
    對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時
，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計算公式
，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。
    對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，可采
用下列方式之一處理：
    1  先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有限年的收益法計
算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年
限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值。
    2  將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中
應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。
5.3.9  當利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取土地價值時，在凈收益每年不
變、可獲收益無限期的情況下，應采用下式：
           AO－VB?RB
    VL ＝ -------------------                        ………………（5.3.9－1）
                 RL
    當利用土地與地上建筑物共同產生的收益單獨求取建筑物價值時，在凈收益每年不變
、可獲收益無限期的情況下，應采用下式：
           AO－VL?RL
    VB ＝ -------------------                        ………………（5.3.9－2）
                RB
式中  AO ─ 土地與地上建筑物共同產生的凈收益（元，元/m2）；
      VL ─ 土地價值（元，元/m2）；
      VB ─ 建筑物價值（元，元/m2）。
 
5.4  成本法
 
5.4.1  運用成本法估價應按下列步驟進行：
    1  搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料；
    2  估算重置價格或重建價格；
    3  估算折舊；
    4  求出積算價格。
5.4.2  重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的估價對象
所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，其構成包括下列內容：
    1  土地取得費用；
    2  開發成本；
    3  管理費用；
    4  投資利息；
    5  銷售稅費；
    6  開發利潤。
    注：開發利潤應以土地取得費用與開發成本之和為基礎，根據開發、建造類似房地產
相應的平均利潤率水平來求取。
5.4.3  具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內容，應根據估價對象的實際情
況，在第5.4.2條列舉的價格構成內容的基礎上酌予增減，并應在估價報告中予以說明。
5.4.4  同一宗房地產，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時
，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。
5.4.5  求取土地的重置價格，應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。
5.4.6  建筑物的重置價格或重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確
定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具
體計算。
    建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建
筑材料，或因建筑技術變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。
    建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。

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