房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

2008-09-27 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

5.3.5  資本化率應(yīng)按下列方法分析確定：
    1  市場(chǎng)提取法：應(yīng)搜集市場(chǎng)上三宗以上類似房地產(chǎn)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相
應(yīng)的收益法計(jì)算公式，求出資本化率。
    2  安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。安全利率
可選用同一時(shí)期的一年期國(guó)債年利率或中國(guó)人民銀行公布的一年定期存款年利率；風(fēng)險(xiǎn)調(diào)
整值應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及未來(lái)預(yù)測(cè)，估價(jià)對(duì)象的用途及新舊程度等確定
。
    3  復(fù)合投資收益率法：將購(gòu)買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權(quán)平
均數(shù)作為資本化率，按下式計(jì)算：
    R＝M?RM＋（1－M）RE                                ………………（5.3.5）
式中  R ─ 資本化率（％）；
      M ─ 貸款價(jià)值比率（％），抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；
     RM ─ 抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；
     RE ─ 自有資本要求的正常收益率（％）。
    4  投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小
排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。
5.3.6  資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系
應(yīng)按下式確定：
    RO＝L?RL＋B?RB                                     ………………（5.3.6）

式中  RO ─ 綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價(jià)；
      RL ─ 土地資本化率（％），適用于土地估價(jià)；
      RB ─ 建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價(jià)；
      L ─ 土地價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％）；
      B ─ 建筑物價(jià)值占房地價(jià)值的比率（％），L＋B＝100％。
5.3.7  計(jì)算收益價(jià)格時(shí)應(yīng)根據(jù)未來(lái)凈收益流量的類型，選用對(duì)應(yīng)的收益法計(jì)算公式。
    收益法的基本公式如下：
          n       Ai
    V ＝ ∑  --------------                              ………………（5.3.7）

         i=1  （1＋R）i
式中  V ─ 收益價(jià)格（元，元/m2）；
     Ai ─ 未來(lái)第i年的凈收益（元，元/m2）；
      R ─ 資本化率（％）；
      n ─ 未來(lái)可獲收益的年限（年）。
5.3.8  對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年
限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建
筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。
    對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限長(zhǎng)于或等于土地使用權(quán)年限時(shí)
，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)算公式
，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。
    對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于土地使用權(quán)年限時(shí)，可采
用下列方式之一處理：
    1  先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有限年的收益法計(jì)
算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷；然后再加上土地使用權(quán)年
限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價(jià)值的折現(xiàn)值。
    2  將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中
應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。
5.3.9  當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取土地價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不
變、可獲收益無(wú)限期的情況下，應(yīng)采用下式：
           AO－VB?RB
    VL ＝ -------------------                        ………………（5.3.9－1）
                 RL
    當(dāng)利用土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨(dú)求取建筑物價(jià)值時(shí)，在凈收益每年不變
、可獲收益無(wú)限期的情況下，應(yīng)采用下式：
           AO－VL?RL
    VB ＝ -------------------                        ………………（5.3.9－2）
                RB
式中  AO ─ 土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m2）；
      VL ─ 土地價(jià)值（元，元/m2）；
      VB ─ 建筑物價(jià)值（元，元/m2）。

5.4  成本法

5.4.1  運(yùn)用成本法估價(jià)應(yīng)按下列步驟進(jìn)行：
    1  搜集有關(guān)成本、稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)等資料；
    2  估算重置價(jià)格或重建價(jià)格；
    3  估算折舊；
    4  求出積算價(jià)格。
5.4.2  重置價(jià)格或重建價(jià)格，應(yīng)是重新取得或重新開發(fā)、重新建造全新狀態(tài)的估價(jià)對(duì)象
所需的各項(xiàng)必要成本費(fèi)用和應(yīng)納稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，其構(gòu)成包括下列內(nèi)容：
    1  土地取得費(fèi)用；
    2  開發(fā)成本；
    3  管理費(fèi)用；
    4  投資利息；
    5  銷售稅費(fèi)；
    6  開發(fā)利潤(rùn)。
    注：開發(fā)利潤(rùn)應(yīng)以土地取得費(fèi)用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)
相應(yīng)的平均利潤(rùn)率水平來(lái)求取。
5.4.3  具體估價(jià)中估價(jià)對(duì)象的重置價(jià)格或重建價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情
況，在第5.4.2條列舉的價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說(shuō)明。
5.4.4  同一宗房地產(chǎn)，重置價(jià)格或重建價(jià)格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時(shí)
，必須注意成本構(gòu)成劃分和相互銜接，防止漏項(xiàng)或重復(fù)計(jì)算。
5.4.5  求取土地的重置價(jià)格，應(yīng)直接求取其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格。
5.4.6  建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格，可采用成本法、市場(chǎng)比較法求取，或通過政府確
定公布的房屋重置價(jià)格扣除土地價(jià)格后的比較修正來(lái)求取，也可按工程造價(jià)估算的方法具
體計(jì)算。
    建筑物的重置價(jià)格，宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建
筑材料，或因建筑技術(shù)變遷，使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。
    建筑物的重建價(jià)格，宜用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。