房地產估價規范

2008-09-27 綠維創景 標簽：

5.4.7  成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質
上的、功能上的和經濟上的折舊。
5.4.8  建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分。修復所需的費用小于或等于修復后房
地產價值的增加額的，為可修復部分，反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估
算其修復所需的費用作為折舊額。
5.4.9  扣除折舊后的建筑物現值可采用下列公式求?。?
    1  直線法下的建筑物現值計算公式：
                           t
      V ＝ C －（C － S）-----                        ………………（5.4.9－1）

                           N
    2  雙倍余額遞減法下的建筑物現值計算公式：
                    2
    V ＝ C（1 － -----）t                            ………………（5.4.9－2）
                    N
    3  成新折扣法下的建筑物現值計算公式：
    V ＝C q                                          ………………（5.4.9－3）
    式中  V ─ 建筑物現值（元，元/m2）；
          C ─ 建筑物重置價格或重建價格（元，元/m2）；
          S ─ 建筑物預計凈殘值（元，元/m2）；
　        t ─ 建筑物已使用年限（年）；
          N ─ 建筑物耐用年限（年）；
          q ─ 建筑物成新率（％）。
    注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現值，估價人員都應親臨估價對象現場，
觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物的建成時間，維護、保養、使用情況，以
及地基的穩定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。
5.4.10  建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經濟耐用年限。估價采用的耐用年限應為經
濟耐用年限。
    經濟耐用年限應根據建筑物的建筑結構、用途和維修保養情況，結合市場狀況、周圍
環境、經營收益狀況等綜合判斷。
5.4.11  估價中確定建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應為：
    1  建筑物的建設期不計入耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格
之日起計；
    2  建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，應按建筑物耐用年限計算折舊；
    3  建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算折舊；
    4  建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限早于土地使用權年限而
結束時，應按建筑物耐用年限計算折舊；
    5  建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而
結束時，應按建筑物已使用年限加土地使用權剩余年限計算折舊。
5.4.12  積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建
筑物的現值，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。
5.4.13  新開發土地和新建房地產可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工
程質量和周圍環境等因素給予適當修正。

5.5  假設開發法

5.5.1  運用假設開發法估價應按下列步驟進行：
    1  調查待開發房地產的基本情況；
    2  選擇最佳的開發利用方式；
    3  估計開發建設期；
    4  預測開發完成后的房地產價值；
    5  估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、投資者購買待開發
房地產應負擔的稅費；
    6  進行具體計算。
5.5.2  假設開發法適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。運用此方法應把
握待開發房地產在投資開發前后的狀態，以及投資開發后的房地產的經營方式。
    待開發房地產投資開發前的狀態，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資
開發后的狀態，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發后的房地產的經營方式，包括出
售（含預售）、出租（含預租）和自營等。
5.5.3  運用假設開發法估算的待開發房地產價值應為開發完成后的房地產價值扣除開發
成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應負擔的稅
費。
5.5.4  預測開發完成后的房地產價值，宜采用市場比較法，并應考慮類似房地產價格的
未來變動趨勢。
5.5.5  開發利潤的計算基數可取待開發房地產價值與開發成本之和，或取開發完成后的
房地產價值。利潤率可取同一市場上類似房地產開發項目相應的平均利潤率。
5.5.6  運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現的方法
；難以采用折現的方法時，可采用計算利息的方法。

5.6  基準地價修正法

5.6.1  運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行：
    1  搜集有關基準地價的資料；
    2  確定估價對象所處地段的基準地價；
    3  進行交易日期修正；
    4  進行區域因素修正；
    5  進行個別因素修正；
    6  求出估價對象宗地價格。
5.6.2  進行交易日期修正，應將基準地價在其基準日期時的值調整為估價時點的值。
    交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。
5.6.3  區域因素和個別因素修正的內容和修正的方法，同市場比較法中的區域因素和個
別因素修正的內容和修正的方法。
5.6.4  運用基準地價修正法評估宗地價格時，宜按當地對基準地價的有關規定執行。