房地產估價規范

2008-09-27 綠維創景 標簽：

    換算處理應包括下列內容：
    1  統一付款方式；
    2  統一采用單價；
    3  統一幣種和貨幣單位；
    4  統一面積內涵和面積單位。
    注：1  統一付款方式應統一為在成交日期時一次總付清；
         2  不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間
價計算。
5.2.5  進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏
差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。
    有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例：
    1  有利害關系人之間的交易；
    2  急于出售或購買情況下的交易；
    3  受債權債務關系影響的交易；
    4  交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易；
    5  交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易；
    6  相鄰房地產的合并交易；
    7  特殊方式的交易；
    8  交易稅費非正常負擔的交易；
    9  其他非正常的交易。
    注： 1  當可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應對其進行
交易情況修正；
         2  對交易稅費非正常負擔的修正，應將成交價格調整為依照政府有關規定，交
易雙方負擔各自應負擔的稅費下的價格。
5.2.6  進行交易日期修正，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格
。
    交易日期修正宜采用類似房地產的價格變動率或指數進行調整。在無類似房地產的價
格變動率或指數的情況下，可根據當地房地產價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調整
。
5.2.7  進行區域因素修正，應將可比實例在其外部環境狀況下的價格調整為估價對象外
部環境狀況下的價格。
    區域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環境、景觀，公共配套
設施完備程度，城市規劃限制等影響房地產價格的因素。
    區域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。
    進行區域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區域因素逐項進行比較，找出由于
區域因素優劣所造成的價格差異，進行調整。
5.2.8  進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀
況下的價格。
    有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎
設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，規劃管制條件，土地使用權年限等
；有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括：新舊程度，裝修，設施設備，平面
布置，工程質量，建筑結構，樓層，朝向等。
    個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。
    進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于
個別因素優劣所造成的價格差異，進行調整。
5.2.9  交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法
、差額法或回歸分析法。
    每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20％，綜合調整不得超過30％。
5.2.10  選取的多個可比實例的價格經過上述各種修正之后，應根據具體情況計算求出一
個綜合結果，作為比準價格。
5.2.11  市場比較法的原理和技術，也可用于其他估價方法中有關參數的求取。

5.3  收益法

5.3.1  運用收益法估價應按下列步驟進行：
    1  搜集有關收入和費用的資料；
    2  估算潛在毛收入；
    3  估算有效毛收入；
    4  估算運營費用；
    5  估算凈收益；
    6  選用適當的資本化率；
    7  選用適宜的計算公式求出收益價格。
    注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。
5.3.2  凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求?。?
    1  出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管
理費、保險費和稅金。
    租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。
    維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合
法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理
等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。
    2  商業經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商
品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。
    3  生產型房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，
凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、
財務費用和廠商利潤。
    4  尚未使用或自用的房地產，可比照有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的
方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。
5.3.3  估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之
外，都應采用正常客觀的數據。
    有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正
?？陀^的租金。
    利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益
，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較
。若與正?？陀^的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正常客觀的。
5.3.4  在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限
，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：
    1  每年基本上固定不變；
    2  每年基本上按某個固定的數額遞增或遞減；
    3  每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減；
    4  其他有規則的變動情形。