房地產估價規范

      

2.0.13  收益法  income approach，income capitalization approach
    預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的資本化率將其折現到估價時點后累加，
以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2.0.14  成本法  cost approach
    求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客
觀合理價格或價值的方法。
2.0.15  假設開發法  hypothetical development method，residual method
    預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估
算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
2.0.16  基準地價修正法  land datum value method
    在政府確定公布了基準地價的地區，由估價對象所處地段的基準地價調整得出估價對
象宗地價格的方法。
2.0.17  潛在毛收入  potential gross income
    假定房地產在充分利用、無空置狀態下可獲得的收入。
2.0.18  有效毛收入 effective gross income
    由潛在毛收入扣除正常的空置、拖欠租金以及其他原因造成的收入損失后所得到的收
入。
2.0.19  運營費用  operating expenses
    維持房地產正常生產、經營或使用必須支出的費用及歸屬于其他資本或經營的收益。
2.0.20  凈收益  net income，net operating income
    由有效毛收入扣除合理運營費用后得到的歸屬于房地產的收益。
2.0.21  建筑物重置價格  replacement cost of building
    采用估價時點的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價對象
具有同等功能效用的全新狀態的建筑物的正常價格。
2.0.22  建筑物重建價格  reproduction cost of building
    采用估價對象原有的建筑材料和建筑技術，按估價時點的價格水平，重新建造與估價
對象相同的全新狀態的建筑物的正常價格。
2.0.23  物質上的折舊  physical depreciation， physical deterioration
    建筑物在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。
2.0.24  功能上的折舊  functional depreciation，functional obsolescence
    建筑物在功能方面的落后所造成的建筑物價值的損失。
2.0.25  經濟上的折舊  economic depreciation，economic obsolescence
    建筑物以外的各種不利因素所造成的建筑物價值的損失。
2.0.26  估價結果  conclusion of value
    關于估價對象的客觀合理價格或價值的最終結論。
2.0.27  估價報告  appraisal report
    全面、公正、客觀、準確地記述估價過程和估價成果的文件，給委托方的書面答復，
關于估價對象的客觀合理價格或價值的研究報告。
 3  估價原則
3.0.1  房地產估價應遵循下列原則：
    1  合法原則；
    2  最高最佳使用原則；
    3  替代原則；
    4  估價時點原則。
3.0.2  遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。
3.0.3  遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。
    當估價對象已做了某種使用，估價時應根據最高最佳使用原則對估價前提作出下列之
一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：
    1  保持現狀前提：認為保持現狀繼續使用最為有利時，應以保持現狀繼續使用為前
提估價；
    2  轉換用途前提：認為轉換用途再予以使用最為有利時，應以轉換用途后再予以使
用為前提估價；
    3  裝修改造前提：認為裝修改造但不轉換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改
造但不轉換用途再予以使用為前提估價；
    4  重新利用前提：認為拆除現有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后
再予以利用為前提估價；
    5  上述情形的某種組合。
3.0.4  遵循替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格
。
3.0.5  遵循估價時點原則，要求估價結果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價
值。

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