房地產估價規范

2008-09-27 綠維創景 標簽：

4  估價程序
4.0.1  自接受估價委托至完成估價報告期間，房地產估價應按下列程序進行：
    1  明確估價基本事項；
    2  擬定估價作業方案；
    3  搜集估價所需資料；
    4  實地查勘估價對象；
    5  選定估價方法計算；
    6  確定估價結果；
    7  撰寫估價報告；
    8  估價資料歸檔。
4.0.2  明確估價基本事項主要應包括下列內容：
    1  明確估價目的；
    2  明確估價對象；
    3  明確估價時點。
    注：1  估價目的應由委托方提出；
         2  明確估價對象應包括明確估價對象的物質實體狀況和權益狀況；
         3  估價時點應根據估價目的確定，采用公歷表示，精確到日；
         4  在明確估價基本事項時應與委托方共同商議，最后應征得委托方認可。
4.0.3  在明確估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業方案
。    估價作業方案主要應包括下列內容：
    1  擬采用的估價技術路線和估價方法；
    2  擬調查搜集的資料及其來源渠道；
    3  預計所需的時間、人力、經費；
    4  擬定作業步驟和作業進度。
4.0.4  估價機構和估價人員應經常搜集估價所需資料，并進行核實、分析、整理。
    估價所需資料主要應包括下列方面：
    1  對房地產價格有普遍影響的資料；
    2  對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料；
    3  相關房地產交易、成本、收益實例資料；
    4  反映估價對象狀況的資料。
4.0.5  估價人員必須到估價對象現場，親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優
劣，查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況，并對事先收集的有關估價對象
的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實，同時搜集補充估價所需的其他資料，以及對
估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。
4.0.6  完成并出具估價報告后，應對有關該估價項目的一切必要資料進行整理、歸檔和
妥善保管。
5  估價方法
5.1  估價方法選用

5.1.1  估價人員應熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設開發法、
基準地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。
5.1.2  對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。
5.1.3  根據已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進行估價，應同時采
用多種估價方法進行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應在估價報告中予以說明并陳述
理由。
5.1.4  有條件選用市場比較法進行估價的，應以市場比較法為主要的估價方法。
5.1.5  收益性房地產的估價，應選用收益法作為其中的一種估價方法。
5.1.6  具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價，應選用假設開發法作為其中的一種
估價方法。
5.1.7  在無市場依據或市場依據不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設開發法進
行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。
5.2  市場比較法
.2.1  運用市場比較法估價應按下列步驟進行：
    1  搜集交易實例；
    2  選取可比實例；
    3  建立價格可比基礎；
    4  進行交易情況修正；
    5  進行交易日期修正；
    6  進行區域因素修正；
    7  進行個別因素修正；
    8  求出比準價格。
5.2.2  運用市場比較法估價，應準確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。
    搜集交易實例應包括下列內容：
    1  交易雙方情況及交易目的；
    2  交易實例房地產狀況；
    3  成交價格；
    4  成交日期；
    5  付款方式。
5.2.3  根據估價對象狀況和估價目的，應從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例
。
    選取的可比實例應符合下列要求：
    1  是估價對象的類似房地產；
    2  成交日期與估價時點相近，不宜超過一年；
    3  成交價格為正常價格或可修正為正常價格。
5.2.4  選取可比實例后，應對可比實例的成交價格進行換算處理，建立價格可比基礎，
統一其表達方式和內涵。