房地產估價規范

2008-09-27 綠維創景 標簽：

6  不同估價目的下的估價

6.0.1  房地產估價按估價目的進行分類，主要有下列類別：
    1  土地使用權出讓價格評估；
    2  房地產轉讓價格評估；
    3  房地產租賃價格評估；
    4  房地產抵押價值評估；
    5  房地產保險估價；
    6  房地產課稅估價；
    7  征地和房屋拆遷補償估價；
    8  房地產分割、合并估價；
    9  房地產糾紛估價；
    10  房地產拍賣底價評估；
    11  企業各種經濟活動中涉及的房地產估價；
    12  其他目的的房地產估價。

6.1  土地使用權出讓價格評估

6.1.1  土地使用權出讓價格評估，應依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中
華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例
》以及當地制定的實施辦法和其他有關規定進行。
6.1.2  土地使用權出讓價格評估，應分清土地使用權協議、招標、拍賣的出讓方式。協
議出讓的價格評估，應采用公開市場價值標準。招標和拍賣出讓的價格評估，應為招標和
拍賣底價評估，參照6.10房地產拍賣底價評估進行。
6.1.3  土地使用權出讓價格評估，可采用市場比較法、假設開發法、成本法、基準地價
修正法。

6.2  房地產轉讓價格評估

6.2.1  房地產轉讓價格評估，應依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人
民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》以及當地制定的實施細則和其他有
關規定進行。
6.2.2  房地產轉讓價格評估，應采用公開市場價值標準。
6.2.3  房地產轉讓價格評估，宜采用市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發
房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法。
6.2.4  以劃拔方式取得土地使用權的，轉讓房地產時應符合國家法律、法規的規定，其
轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理
規定，同時在估價報告中予以說明。

6.3  房地產租賃價格評估

6.3.1  房地產租賃價格評估，應依據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人
民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當地制定的實施細則和其他有關
規定進行。
6.3.2  從事生產、經營活動的房地產租賃價格評估，應采用公開市場價值標準。
    住宅的租賃價格評估，應執行國家和該類住宅所在地城市人民政府規定的租賃政策。

6.3.3  房地產租賃價格評估，可采用市場比較法、收益法和成本法。
6.3.4  以營利為目的出租劃拔土地使用權上的房屋，其租賃價格評估應另外給出租金中
所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定，同時在估價報告中予以說明。

6.4  房地產抵押價值評估

6.4.1  房地產抵押價值評估，應依據《中華人民共和國擔保法》、《中華人民共和國城
市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》以及當地和其他有關規定進行。
6.4.2  房地產抵押價值評估，應采用公開市場價值標準，可參照設定抵押權時的類似房
地產的正常市場價格進行，但應在估價報告中說明未來市場變化風險和短期強制處分等因
素對抵押價值的影響。
6.4.3  房地產抵押價值應是以抵押方式將房地產作為債權擔保時的價值。
    依法不得抵押的房地產，沒有抵押價值。
    首次抵押的房地產，該房地產的價值為抵押價值。
    再次抵押的房地產，該房地產的價值扣除已擔保債權后的余額部分為抵押價值。
6.4.4  以劃拔方式取得的土地使用權連同地上建筑物抵押的，評估其抵押價值時應扣除
預計處分所得價款中相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額，可采用下列方式之一處理
：
    1  首先求取設想為出讓土地使用權下的房地產的價值，然后預計由劃撥土地使用權
轉變為出讓土地使用權應繳納的土地使用權出讓金等款額，兩者相減為抵押價值。此時土
地使用權年限設定為相應用途的法定最高年限，從估價時點起計。
    2  用成本法估價，價格構成中不應包括土地使用權出讓金等由劃撥土地使用權轉變
為出讓土地使用權應繳納的款額。
6.4.5  以具有土地使用年限的房地產抵押的，評估其抵押價值時應考慮設定抵押權以及
抵押期限屆滿時土地使用權的剩余年限對抵押價值的影響。
6.4.6  以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押價值為房地產權利人可處分和
收益的份額部分的價值。
6.4.7  以按份額共有的房地產抵押的，其抵押價值為抵押人所享有的份額部分的價值。
6.4.8  以共同共有的房地產抵押的，其抵押價值為該房地產的價值。