房地產估價規范

      

6.5  房地產保險估價
 
6.5.1  房地產保險估價，應依據《中華人民共和國保險法》、《中華人民共和國城市房
地產管理法》和其他有關規定進行。
6.5.2  房地產保險估價，分為房地產投保時的保險價值評估和保險事故發生后的損失價
值或損失程度評估。
6.5.3  保險價值應是投保人與保險人訂立保險合同時作為確定保險金額基礎的保險標的
的價值。
    保險金額應是保險人承擔賠償或給付保險金責任的最高限額，也應是投保人對保險標
的的實際投保金額。
6.5.4  房地產投保時的保險價值評估，應評估有可能因自然災害或意外事故而遭受損失
的建筑物的價值，估價方法宜采用成本法、市場比較法。
6.5.5  房地產投保時的保險價值，根據采用的保險形式，可按該房地產投保時的實際價
值確定，也可按保險事故發生時該房地產的實際價值確定。
6.5.6  保險事故發生后的損失價值或損失程度評估，應把握保險標的房地產在保險事故
發生前后的狀態。對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損失價值或損失程
度。
 
6.6  房地產課稅估價
 
6.6.1  房地產課稅估價應按相應稅種為核定其計稅依據提供服務。
6.6.2  有關房地產稅的估價，應按相關稅法具體執行。
6.6.3  房地產課稅估價宜采用公開市場價值標準，并應符合相關稅法的有關規定。
 
6.7  征地和房屋拆遷補償估價
 
6.7.1  征地和房屋拆遷補償估價，分為征用農村集體所有的土地的補償估價（簡稱征地
估價）和拆遷城市國有土地上的房屋及其附屬物的補償估價（簡稱拆遷估價）。
6.7.2  征地估價，應依據《中華人民共和國土地管理法》以及當地制定的實施辦法和其
他有關規定進行。
6.7.3  拆遷估價，應依據《城市房屋拆遷管理條例》以及當地制定的實施細則和其他有
關規定進行。
6.7.4  依照規定，拆除違章建筑、超過批準期限的臨時建筑不予補償；拆除未超過批準
期限的臨時建筑給予適當補償。
6.7.5  實行作價補償的，可根據當地政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后結合
建筑物成新估價。
6.7.6  依法以有償出讓、轉讓方式取得的土地使用權，根據社會公共利益需要拆遷其地
上房屋時，對該土地使用權如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用
權的補償估價。此種土地使用權補償估價，應根據該土地使用權的剩余年限所對應的正常
市場價格進行。
 
6.8  房地產分割、合并估價
 
6.8.1  房地產分割、合并估價應注意分割、合并對房地產價值的影響。分割、合并前后
的房地產整體價值不能簡單等于各部分房地產價值之和。
6.8.2  分割估價應對分割后的各部分分別估價。
6.8.3  合并估價應對合并后的整體進行估價。
 
6.9  房地產糾紛估價
 
6.9.1  房地產糾紛估價，應對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、
成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理
的意見，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。
6.9.2  房地產糾紛估價，應按相應類型的房地產估價進行。
6.9.3  房地產糾紛估價，應注意糾紛的性質和協議、調解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不
同方式，并將其作為估價依據，協調當事人各方的利益。
 
6.10  房地產拍賣底價評估
 
6.10.1  房地產拍賣底價評估為確定拍賣保留價提供服務，應依據《中華人民共和國拍賣
法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關規定進行。
6.10.2  房地產拍賣底價評估，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，
之后再考慮短期強制處分（快速變現）等因素的影響確定拍賣底價。
 
6.11  企業各種經濟活動中涉及的房地產估價
 
6.11.1  企業各種經濟活動中涉及的房地產估價，包括企業合資、合作、聯營、股份制改
組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產清算、抵債中的房地產估價。這種估價首先應
了解房地產權屬是否發生轉移，若發生轉移，則應按相應的房地產轉讓行為進行估價；其
次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根據原用途是否合法改變，按"保
持現狀前提"或"轉換用途前提"進行估價。
6.11.2  企業合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產清算等發生房地
產權屬轉移的，應按房地產轉讓行為進行估價。但應注意破產清算與抵押物處置類似，屬
于強制處分、要求在短時間內變現的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業兼并類
似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于公開市場價值。
6.11.3  企業聯營一般不涉及房地產權屬的轉移。企業聯營中的房地產估價，主要為確定
以房地產作為出資的出資方的分配比例服務，宜根據具體情況采用收益法、市場比較法、
假設開發法，也可采用成本法。
 
6.12  其他目的的房地產估價
 
6.12.1  其他目的的房地產估價，包括房地產損害賠償估價等。
6.12.2  房地產損害賠償估價，應把握被損害房地產在損害發生前后的狀態。對于其中可
修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。 
 

本文關鍵字： 查看更多