度假時代下的旅游地產如何開發運營

       前言

旅游地產經過十幾年的發展，原來以傳統住宅地產為基礎的開發形式無論是在使用價值還是配套價值方面，都與旅游市場需求之間產生了脫節，導致鬼樓鬼城的大量出現，這一模式已經難以持續，轉型迫在眉睫。如何轉型？如何滿足度假時代下的市場需求？如何把握新型城鎮化的機遇？綠維創景認為核心在于度假。人們對于度假旅游的需求比以往任何時候都強烈。度假時代的到來，需求巨大，給予了旅游地產解套的機遇，關鍵在于供給的轉型與升級。

一、度假時代下旅游地產的整體開發思路

旅游地產以其較為寬松的政策環境、“居住+投資”的雙重功能、良好的生態環境優勢，在近幾年獲得了高速發展。如今，在整個地產行業都進入分化階段的背景下，旅游地產也可謂是一半海水、一半火焰。一半是火焰，意思是旅游地產現在很火。大型企業大規模拿地、大規模造城、大規模造景、大手筆運作，現在世界上產生的效應是非常強的，比如萬達的文化旅游城、萬科的度假區。另一半是海水，比較冰冷。無論是“5+2”的第二居所還是度假居住的第三居所，都面臨著高空置率的問題，鬼樓、鬼城、鬼鎮、鬼社區屢見不鮮，特別是在以前受氣候影響比較大的北方，形成的一些濱海地區的樓群。山東沿海幾千萬㎡的旅游地產，基本上都屬于空置率極高的地產。

現如今，旅游地產存在的問題可歸納總結為：第一，鬼盤、鬼樓及高控制率的歷史問題；第二，純投資性旅游地產難以去化；第三，投資者購買旅游地產使用價值低，投資回報低。

綠維創景專注于旅游、地產、新型城鎮化領域的研究和實踐，專注于旅游地產策劃、規劃、設計、運營、銷售等各個環節，通過項目的實操以及旅游地產市場的深度分析，針對旅游地產存在的問題，也一直在探索獨特的開發運營模式，讓旅游地產真正的動起來。根據多年的項目經驗，綠維創景總結出了旅游地產的整體開發思路及方向：

第一，找準發展方向：旅游開發綜合化、旅游地產功能化、旅游地產城鎮化

旅游開發綜合化最根本的模式，是“以旅游休閑為引擎、以休閑地產發展為支撐，以特色產業為延伸”，三者的良性互動共同推動區域旅游、產業、城鎮化的綜合發展。林峰博士將這種結構概括為：產業園區+消費聚集區+居住區。

第二， 創新權益歸屬：共享產權、旅居交換、時權證券化

目前已經有一些機構在旅游地產的權益歸屬方面做了創新嘗試：途家將業主的旅游地不動產在自住之外多余的時間托管，采用美國酒店管理品牌提供入戶管家服務，并通過途家平臺幫助做經營或出租，把業主房產空余時間的價值充分發揮，短期內獲得可觀收益；重慶美爾地產，將每間酒店公寓產權劃分為10份出售給業主，業主每年尊享具有專業酒店服務的28天度假時光，并可將其中的14天換住美爾體系內的各地酒店公寓或合作酒店，享受異地休閑旅游養生度假權；山東蓬達CPE在分時度假、產權酒店及網絡基礎上，結合金融市場研發出來篷達度假卡，各酒店加盟蓬達度假網絡，用間夜換取CPE度假卡的基礎上，在杭州叁點零易貨交易所進行上市交易售賣。從而使中國的灑店客房實現了資本化、證券化、易貨化、期貨化，促進了中國旅游度假消費產業的升級換代。

第三，創新打造吸引核：主題樂園、大型演藝、新建古城、博覽會博物館聚集、酒店目的地、運動聚集

旅游吸引核是吸引人流、形成人氣、提升土地價值的關鍵，是將人搬運到旅游區的重要動力，是旅游消費產生的根源，其創新打造是旅游及旅游地產最基礎、最本質的核心工作。隨著旅游的飛速發展以及游客需求的不斷翻新，旅游吸引核的內涵也在不斷延伸。主題樂園、大型演藝、新建古城、博覽會、博物館、酒店綜合體、休閑運動項目等都可以作為旅游吸引核，關鍵是要符合旅游消費者的需求。

[相關專題]以旅游產業為主導的城市規劃及設計

本文關鍵字：旅游地產 查看更多