市民農莊：城鄉(xiāng)融合發(fā)展的創(chuàng)新模式

2018-08-07 標簽：農旅融合

近年來，以農家樂、農業(yè)觀光體驗等產品為主要形態(tài)的農旅融合模式在一定程度上推動了鄉(xiāng)村的發(fā)展。但這并不能從根本上解決農村人口流失、產業(yè)發(fā)展的瓶頸，鄉(xiāng)村的可持續(xù)發(fā)展仍面臨嚴峻局面。市民農莊依托我國鄉(xiāng)村土地政策的改革，以鄉(xiāng)村休閑居住、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)等市場需求為基礎，探索城鄉(xiāng)融合發(fā)展的新模式。

綠維文旅鄉(xiāng)村振興規(guī)劃設計研究院在多年鄉(xiāng)村規(guī)劃設計基礎上，探索市民農莊的內涵、戰(zhàn)略價值、開發(fā)建設要點、管理運營模式等，并已完成多個農旅融合規(guī)劃項目。

一、市民農莊解讀

市民農莊由國開金融最早提出，本質上，是一種城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的開發(fā)模式。它以“大企業(yè)融合村民企業(yè)”為平臺、以“頂層設計、系統(tǒng)規(guī)劃、統(tǒng)籌實施”為方法，以市場化運營為原則，實現市民下鄉(xiāng)及資金技術下鄉(xiāng)，推動各項生產要素向鄉(xiāng)村匯聚，在保障農民獲得財產性收益的基礎上，使農村發(fā)展對接城市需求和城市資源，從而有效回流資金，帶動鄉(xiāng)村持續(xù)發(fā)展。

二、市民農莊的戰(zhàn)略價值

市民農莊對新常態(tài)下國家經濟的增長與鄉(xiāng)村振興都具有重要的戰(zhàn)略意義。市民農莊模式的實施以市民階層的消費力與帶動力為依托，采取“先在大中城市的周邊農村試點，然后再逐步向偏遠的農村地區(qū)復制”的推進策略。這一模式將持續(xù)數年，乃至數十年，為中國經濟增長提供持續(xù)動力。

據國開金融給出的初步測算，按照城市消費輻射直徑100千米(一小時交通圈)計算，理論上每個大中城市周邊可實施市民農莊模式的面積約3萬平方千米，全國累計將超過100萬平方千米。每平方千米的鄉(xiāng)村建設投資強度不低于1.5億元(包含農民安置、基礎設施、市民農莊、相關的旅游休閑等產業(yè)投入)，理論投資總量將超過150萬億元。如果按照未來30年持續(xù)建設考慮，平均每年的理論投資總量將超過5萬億元(即便在實際運作中打比較大的折扣，總量規(guī)模仍然非常可觀)，這將成為拉動經濟增長的持續(xù)動力。

在鄉(xiāng)村振興層面，市民農莊依托農村獨特資源，通過對鄉(xiāng)村的統(tǒng)籌開發(fā)，盤活鄉(xiāng)村閑置土地，打造滿足城市居民不同需求的產品，為鄉(xiāng)村導入人口，導入可持續(xù)發(fā)展的產業(yè)，從而激發(fā)鄉(xiāng)村活力，實現鄉(xiāng)村振興。

市民農莊針對城市人口對有機食品、休閑度假、返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、歸田園居等的需求，為市民提供可供租賃的土地，開發(fā)有機農產品、居住租賃、休閑度假等產品服務，同時為企業(yè)提供旅游開發(fā)、創(chuàng)客創(chuàng)業(yè)等土地資源，培育鄉(xiāng)村產業(yè)發(fā)展環(huán)境，構建人才吸引力，解決鄉(xiāng)村發(fā)展中的產業(yè)與人口問題。

從目前的建設情況來看，全國已有多個市縣進行市民農莊的試點工作。如巴南的市民農莊建設、成都大邑縣新場市民農場試點、貴州玉屏市民莊園試點、無錫陽山市民農莊暨田園文旅小鎮(zhèn)項目、哈爾濱通過市民農莊建設美麗鄉(xiāng)村模式等。綜合來看，市民農莊的建設強調“三農”發(fā)展、旅游打造、城鎮(zhèn)化建設的統(tǒng)籌整合。但具體到投融資方式、農旅城統(tǒng)籌模式、鄉(xiāng)村再造形態(tài)等，目前尚未有統(tǒng)一的模型可供參考，市民農莊的開發(fā)建設、管理運營模式有待進一步研究與實踐。

三、市民農莊的開發(fā)結構

市民農莊模式是對村域土地進行的系統(tǒng)規(guī)劃，需要在深入分析鄉(xiāng)村區(qū)位、人口、產業(yè)、生態(tài)等基礎條件下，對鄉(xiāng)村的產業(yè)構成、空間布局、基礎設施等重新進行頂層設計。具體而言，國開金融倡導的市民農莊模式包括農民社區(qū)、分散的市民農莊、特色的產業(yè)設施、統(tǒng)一的基礎設施四大方面。

1集中的農民社區(qū)

鄉(xiāng)村開發(fā)的關鍵是鄉(xiāng)村土地的整理及農民的安置。我國鄉(xiāng)村廣袤且分散，其供水供電供暖等基礎設施建設及教育醫(yī)療等公共服務設施的建設往往需要很大的投入，由此，一直難以獲得與城市均等的生活水準。市民農莊開發(fā)模式則通過農民社區(qū)的集中建設來解決鄉(xiāng)村生活的現代化生活與土地的集中利用問題。

需要說明的是，市民農莊中的農民集中安置并不是通常意義上的把農民趕上樓。集中安置的出發(fā)點是徹底改善農民居住條件，實現鄉(xiāng)村的現代化生活水平。因此，農民社區(qū)的建設應在尊重農民生產生活習慣的前提下，從以下三方面著手：

一是社區(qū)內部建設配套服務設施，其建設標準應對標城市社區(qū)，并體現鄉(xiāng)村特色及生活習慣;

二是社區(qū)外部配套菜地、耕地等自留地，滿足農民種養(yǎng)殖的生活需求;

三是構建鄉(xiāng)村文化體系，恢復建設鄉(xiāng)村祠堂、書院、戲臺等傳統(tǒng)文化設施，新建圖書館、科技館等現代文化設施等。

2分散的市民農莊

在保持農村土地性質不變的基礎上，根據鄉(xiāng)村的山水形態(tài)，開發(fā)方在現有農民宅基地或其他集體建設用地基礎上，規(guī)劃功能各異、大小不一的市民農莊。農莊的選址應盡量覆蓋更多的地形特征，留存完整的鄉(xiāng)村記憶。在開發(fā)之初，應為每個農莊確定開發(fā)主題，設計“形散神聚”的農莊關系，形成功能互補、產業(yè)互動的發(fā)展格局。

在產業(yè)方面，每個市民農莊的開發(fā)都需要確定核心產業(yè)，并重構鄉(xiāng)村產業(yè)布局，保證產業(yè)配套，以吸引企業(yè)、人口下鄉(xiāng)，保證發(fā)展要素在城鄉(xiāng)間有效流動，實現鄉(xiāng)村可持續(xù)發(fā)展。從我國鄉(xiāng)村一般缺少產業(yè)發(fā)展基礎的現狀看，絕大多數的鄉(xiāng)村適合采用以休閑旅游等第三產業(yè)為主導，三二一產業(yè)融合的產業(yè)開發(fā)模式。在空間肌理方面，市民農莊需要依托地塊內原有的構筑物、自然景觀、山形水勢，進行保護性開發(fā)、精細化打造，通過景觀、建筑、空間結構塑造原生態(tài)鄉(xiāng)村生活氛圍，為市民提供鄉(xiāng)愁寄托的實體。

此外，市民農莊的建設要充分利用原住民、產業(yè)人口、旅游人口等不同群體的優(yōu)勢，通過政策引導等方式調動他們的積極性與創(chuàng)造力，實現項目的共建共享。于產業(yè)人口而言，應依托其新技術、新理念，重建鄉(xiāng)村產業(yè)結構與文化結構，可以說，外來的產業(yè)人口是鄉(xiāng)村能夠重獲活力的關鍵;于旅游人口而言，他們實現了城市消費向鄉(xiāng)村的搬運，并且通過口碑相傳，成為市民農莊宣傳推廣、樹立品牌的重要途徑。

3特色的產業(yè)設施

以市民農莊為抓手的鄉(xiāng)村產業(yè)構建模式，不同于產業(yè)園區(qū)、產業(yè)城鎮(zhèn)等以二三產為主導的模式。依托于市民對綠色有機生態(tài)的強烈需求，鄉(xiāng)村應以生態(tài)農業(yè)為基礎產業(yè)，并在此基礎上，滿足鄉(xiāng)村辦公、鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村康養(yǎng)三大市場。鄉(xiāng)村辦公已經越來越成為一種時尚，在科技重新定義空間距離的今天，企業(yè)鄉(xiāng)村總部、青年創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)基地等鄉(xiāng)村特色產業(yè)設施具有非常大的潛在市場需求;鄉(xiāng)村旅游設施的建設應順應供給側結構性改革需求，提升產品品質，引領時代潮流;在老齡化背景下，鄉(xiāng)村康養(yǎng)設施具有極大的市場潛力，市民農莊中該類設施的建設為我國養(yǎng)老養(yǎng)生問題提供了產業(yè)實體。

4統(tǒng)一的基礎設施

市民農莊模式下基礎設施的建設不僅要有，更要好。除一般的道路交通、水電管網等設施建設外，還要引入先進的理念與技術，打造具有國際水準的基礎設施體系。在建設中，注意環(huán)保材料與節(jié)能技術的使用，根據實際情況，選用風能、太陽能等能源形式，光伏、物聯網、移動互聯等先進技術等。總之，通過統(tǒng)一基礎設施的設計與建設，構建具有國際生活水準、田園生活形態(tài)的現代化生活環(huán)境。

四、市民農莊的開發(fā)運營

1搭建市場化的開發(fā)運營平臺

市民農莊涉及政府、企業(yè)、村集體、村民、市民等多方利益，為保證各方利益，有效利用農村集體土地，可通過地方政府、村集體企業(yè)(農民以財產權益入股)、金融機構、市場化機構聯合成立混合所有制公司，搭建鄉(xiāng)村開發(fā)平臺，共同負責市民農莊的開發(fā)運營。其中，地方政府發(fā)揮政策優(yōu)勢，金融機構發(fā)揮資金優(yōu)勢，市場化機構發(fā)揮運營優(yōu)勢，共擔責任，共享收益。

在國開金融的實踐中，鄉(xiāng)村開發(fā)平臺下設農業(yè)服務公司、物業(yè)服務公司、產業(yè)運營公司等子公司。其中，農業(yè)服務公司是基礎，在三方面發(fā)揮效力：

第一，農業(yè)服務公司統(tǒng)一負責鄉(xiāng)村農業(yè)的經營管理，公司對農田進行統(tǒng)一種植，幫助租賃農莊的市民打理農田，有效提升了農產品的附加值;

第二，農業(yè)服務公司將更好地利用先進技術，提高生產效率和產品品質;

第三，農業(yè)服務公司具有較強的市場運營能力，可以對農業(yè)品牌進行更有效的包裝，采取全方位的營銷手段打造農莊品牌。物業(yè)服務公司主要為市民農莊、公司總部基地、創(chuàng)客基地等提供保安、保潔、餐飲等服務。產業(yè)運營公司為根據市民農莊主導產業(yè)成立的文化旅游、運動康養(yǎng)等子公司，主要對鄉(xiāng)村的產業(yè)設施進行統(tǒng)一的建設運營，實現長期收益。

2創(chuàng)新融資模式

市民農莊投融資的關鍵是盤活農村以土地為核心的可利用資產，這需要大量的開發(fā)建設資金，需要政府、金融機構、社會團體群策群力，建立多元化的創(chuàng)新金融支持體系。國開金融在項目的不同推進階段，采用了不同的融資方式。如在建設期，設立農村產業(yè)融合發(fā)展投資基金，發(fā)揮中央預算內投資的杠桿作用，引導社會資本進行鄉(xiāng)村產業(yè)投資。金融機構則可以研究建立集體建設用地抵押貸款的金融產品，創(chuàng)新鄉(xiāng)村建設的貸款模式。在運營期，金融機構可研究租賃權益質押方式，創(chuàng)新推出市民農莊消費貸款產品。在成熟期，市民農莊可通過資產證券化的方式實現公司上市，運用社會資本提升農民與村集體的財產權益價值。

3多方共贏模式

在市民農莊模式下，農民、村集體、開發(fā)公司、地方政府等各方通力合作，多方共贏。農民是這一模式最大的受益者：

一方面，他們的經濟收入顯著增加，除享有勞動薪酬收益外，還通過權益入股的方式激活了資產，每年享受固定的分紅收益，財產性收入大幅增加。

另一方面，市民農莊的開發(fā)大幅提升了鄉(xiāng)村的基礎設施與公共服務設施建設，改變了農民原有的老舊小的生活環(huán)境，他們在享有田園生活的同時，享受著現代化的生活方式。

市場化公司在這一模式下，除實現企業(yè)的社會價值外，還將享有多元化的收益，如經營收益、商鋪出租收益、租賃收益與產品收益。