市民農莊：城鄉融合發展的創新模式

近年來，以農家樂、農業觀光體驗等產品為主要形態的農旅融合模式在一定程度上推動了鄉村的發展。但這并不能從根本上解決農村人口流失、產業發展的瓶頸，鄉村的可持續發展仍面臨嚴峻局面。市民農莊依托我國鄉村土地政策的改革，以鄉村休閑居住、返鄉創業等市場需求為基礎，探索城鄉融合發展的新模式。

綠維文旅鄉村振興規劃設計研究院在多年鄉村規劃設計基礎上，探索市民農莊的內涵、戰略價值、開發建設要點、管理運營模式等，并已完成多個農旅融合規劃項目。

一、市民農莊解讀

市民農莊由國開金融最早提出，本質上，是一種城鄉統籌的開發模式。它以“大企業融合村民企業”為平臺、以“頂層設計、系統規劃、統籌實施”為方法，以市場化運營為原則，實現市民下鄉及資金技術下鄉，推動各項生產要素向鄉村匯聚，在保障農民獲得財產性收益的基礎上，使農村發展對接城市需求和城市資源，從而有效回流資金，帶動鄉村持續發展。

二、市民農莊的戰略價值

市民農莊對新常態下國家經濟的增長與鄉村振興都具有重要的戰略意義。市民農莊模式的實施以市民階層的消費力與帶動力為依托，采取“先在大中城市的周邊農村試點，然后再逐步向偏遠的農村地區復制”的推進策略。這一模式將持續數年，乃至數十年，為中國經濟增長提供持續動力。

據國開金融給出的初步測算，按照城市消費輻射直徑100千米(一小時交通圈)計算，理論上每個大中城市周邊可實施市民農莊模式的面積約3萬平方千米，全國累計將超過100萬平方千米。每平方千米的鄉村建設投資強度不低于1.5億元(包含農民安置、基礎設施、市民農莊、相關的旅游休閑等產業投入)，理論投資總量將超過150萬億元。如果按照未來30年持續建設考慮，平均每年的理論投資總量將超過5萬億元(即便在實際運作中打比較大的折扣，總量規模仍然非?？捎^)，這將成為拉動經濟增長的持續動力。

在鄉村振興層面，市民農莊依托農村獨特資源，通過對鄉村的統籌開發，盤活鄉村閑置土地，打造滿足城市居民不同需求的產品，為鄉村導入人口，導入可持續發展的產業，從而激發鄉村活力，實現鄉村振興。

市民農莊針對城市人口對有機食品、休閑度假、返鄉創業、歸田園居等的需求，為市民提供可供租賃的土地，開發有機農產品、居住租賃、休閑度假等產品服務，同時為企業提供旅游開發、創客創業等土地資源，培育鄉村產業發展環境，構建人才吸引力，解決鄉村發展中的產業與人口問題。

從目前的建設情況來看，全國已有多個市縣進行市民農莊的試點工作。如巴南的市民農莊建設、成都大邑縣新場市民農場試點、貴州玉屏市民莊園試點、無錫陽山市民農莊暨田園文旅小鎮項目、哈爾濱通過市民農莊建設美麗鄉村模式等。綜合來看，市民農莊的建設強調“三農”發展、旅游打造、城鎮化建設的統籌整合。但具體到投融資方式、農旅城統籌模式、鄉村再造形態等，目前尚未有統一的模型可供參考，市民農莊的開發建設、管理運營模式有待進一步研究與實踐。

三、市民農莊的開發結構

市民農莊模式是對村域土地進行的系統規劃，需要在深入分析鄉村區位、人口、產業、生態等基礎條件下，對鄉村的產業構成、空間布局、基礎設施等重新進行頂層設計。具體而言，國開金融倡導的市民農莊模式包括農民社區、分散的市民農莊、特色的產業設施、統一的基礎設施四大方面。

1集中的農民社區

鄉村開發的關鍵是鄉村土地的整理及農民的安置。我國鄉村廣袤且分散，其供水供電供暖等基礎設施建設及教育醫療等公共服務設施的建設往往需要很大的投入，由此，一直難以獲得與城市均等的生活水準。市民農莊開發模式則通過農民社區的集中建設來解決鄉村生活的現代化生活與土地的集中利用問題。

需要說明的是，市民農莊中的農民集中安置并不是通常意義上的把農民趕上樓。集中安置的出發點是徹底改善農民居住條件，實現鄉村的現代化生活水平。因此，農民社區的建設應在尊重農民生產生活習慣的前提下，從以下三方面著手：

一是社區內部建設配套服務設施，其建設標準應對標城市社區，并體現鄉村特色及生活習慣;

二是社區外部配套菜地、耕地等自留地，滿足農民種養殖的生活需求;

三是構建鄉村文化體系，恢復建設鄉村祠堂、書院、戲臺等傳統文化設施，新建圖書館、科技館等現代文化設施等。

2分散的市民農莊

在保持農村土地性質不變的基礎上，根據鄉村的山水形態，開發方在現有農民宅基地或其他集體建設用地基礎上，規劃功能各異、大小不一的市民農莊。農莊的選址應盡量覆蓋更多的地形特征，留存完整的鄉村記憶。在開發之初，應為每個農莊確定開發主題，設計“形散神聚”的農莊關系，形成功能互補、產業互動的發展格局。

在產業方面，每個市民農莊的開發都需要確定核心產業，并重構鄉村產業布局，保證產業配套，以吸引企業、人口下鄉，保證發展要素在城鄉間有效流動，實現鄉村可持續發展。從我國鄉村一般缺少產業發展基礎的現狀看，絕大多數的鄉村適合采用以休閑旅游等第三產業為主導，三二一產業融合的產業開發模式。在空間肌理方面，市民農莊需要依托地塊內原有的構筑物、自然景觀、山形水勢，進行保護性開發、精細化打造，通過景觀、建筑、空間結構塑造原生態鄉村生活氛圍，為市民提供鄉愁寄托的實體。

此外，市民農莊的建設要充分利用原住民、產業人口、旅游人口等不同群體的優勢，通過政策引導等方式調動他們的積極性與創造力，實現項目的共建共享。于產業人口而言，應依托其新技術、新理念，重建鄉村產業結構與文化結構，可以說，外來的產業人口是鄉村能夠重獲活力的關鍵;于旅游人口而言，他們實現了城市消費向鄉村的搬運，并且通過口碑相傳，成為市民農莊宣傳推廣、樹立品牌的重要途徑。

3特色的產業設施

以市民農莊為抓手的鄉村產業構建模式，不同于產業園區、產業城鎮等以二三產為主導的模式。依托于市民對綠色有機生態的強烈需求，鄉村應以生態農業為基礎產業，并在此基礎上，滿足鄉村辦公、鄉村旅游、鄉村康養三大市場。鄉村辦公已經越來越成為一種時尚，在科技重新定義空間距離的今天，企業鄉村總部、青年創新創業基地等鄉村特色產業設施具有非常大的潛在市場需求;鄉村旅游設施的建設應順應供給側結構性改革需求，提升產品品質，引領時代潮流;在老齡化背景下，鄉村康養設施具有極大的市場潛力，市民農莊中該類設施的建設為我國養老養生問題提供了產業實體。

4統一的基礎設施

市民農莊模式下基礎設施的建設不僅要有，更要好。除一般的道路交通、水電管網等設施建設外，還要引入先進的理念與技術，打造具有國際水準的基礎設施體系。在建設中，注意環保材料與節能技術的使用，根據實際情況，選用風能、太陽能等能源形式，光伏、物聯網、移動互聯等先進技術等?？傊ㄟ^統一基礎設施的設計與建設，構建具有國際生活水準、田園生活形態的現代化生活環境。

四、市民農莊的開發運營

1搭建市場化的開發運營平臺

市民農莊涉及政府、企業、村集體、村民、市民等多方利益，為保證各方利益，有效利用農村集體土地，可通過地方政府、村集體企業(農民以財產權益入股)、金融機構、市場化機構聯合成立混合所有制公司，搭建鄉村開發平臺，共同負責市民農莊的開發運營。其中，地方政府發揮政策優勢，金融機構發揮資金優勢，市場化機構發揮運營優勢，共擔責任，共享收益。

在國開金融的實踐中，鄉村開發平臺下設農業服務公司、物業服務公司、產業運營公司等子公司。其中，農業服務公司是基礎，在三方面發揮效力：

第一，農業服務公司統一負責鄉村農業的經營管理，公司對農田進行統一種植，幫助租賃農莊的市民打理農田，有效提升了農產品的附加值;

第二，農業服務公司將更好地利用先進技術，提高生產效率和產品品質;

第三，農業服務公司具有較強的市場運營能力，可以對農業品牌進行更有效的包裝，采取全方位的營銷手段打造農莊品牌。物業服務公司主要為市民農莊、公司總部基地、創客基地等提供保安、保潔、餐飲等服務。產業運營公司為根據市民農莊主導產業成立的文化旅游、運動康養等子公司，主要對鄉村的產業設施進行統一的建設運營，實現長期收益。

2創新融資模式

市民農莊投融資的關鍵是盤活農村以土地為核心的可利用資產，這需要大量的開發建設資金，需要政府、金融機構、社會團體群策群力，建立多元化的創新金融支持體系。國開金融在項目的不同推進階段，采用了不同的融資方式。如在建設期，設立農村產業融合發展投資基金，發揮中央預算內投資的杠桿作用，引導社會資本進行鄉村產業投資。金融機構則可以研究建立集體建設用地抵押貸款的金融產品，創新鄉村建設的貸款模式。在運營期，金融機構可研究租賃權益質押方式，創新推出市民農莊消費貸款產品。在成熟期，市民農莊可通過資產證券化的方式實現公司上市，運用社會資本提升農民與村集體的財產權益價值。

3多方共贏模式

在市民農莊模式下，農民、村集體、開發公司、地方政府等各方通力合作，多方共贏。農民是這一模式最大的受益者：

一方面，他們的經濟收入顯著增加，除享有勞動薪酬收益外，還通過權益入股的方式激活了資產，每年享受固定的分紅收益，財產性收入大幅增加。

另一方面，市民農莊的開發大幅提升了鄉村的基礎設施與公共服務設施建設，改變了農民原有的老舊小的生活環境，他們在享有田園生活的同時，享受著現代化的生活方式。

市場化公司在這一模式下，除實現企業的社會價值外，還將享有多元化的收益，如經營收益、商鋪出租收益、租賃收益與產品收益。

地方政府在這一模式下，可以充分利用社會資本解決“三農”問題，實現鄉村的可持續發展：

一方面，改變傳統的農業產業結構，打造一二三產融合的產業體系，為農民創收提供條件;

另一方面，使農村實現現代化的生活環境與生活方式。

本文關鍵字：農旅融合 查看更多