2013中國房地產創新發展報告――專項篇

       園區地產

園區地產是以促進區域和城市發展為目標，以地產為平臺、產業為主體、金融為支撐，實現產業、城市、資本和地產共同發展的綜合體。園區地產的興起是產業升級和城市土地集約利用的需求，是產業價值鏈不斷分解、產業集聚導致空間不斷專業化的產物。園區地產帶來價值鏈的高端聚集，并優化產業結構，推動產業升級，由此帶動城市發展，因此地方政府十分支持園區地產的發展。

一、2013年園區地產發展特征

隨著土地資源的日益稀缺和行業競爭的加劇，產業園區的發展逐漸從一般性的拼硬件和成本競爭轉向為效率的競爭和服務能力的競爭。這也意味著園區越來越從單一功能樓宇向復合型園區發展，從單純的園區物理空間的提供逐步走向“功能化園區”的時代。

園區地產脫胎于工業地產、商業地產，既與工業地產、商業地產有一定的類屬性，又具有其自身特征，通過分析，2013年園區地產越來越突出地體現出四大方面特點：

1、新型城鎮化建設，推動園區地產發展

園區地產承載技術創新、成果產業化的經濟發展職能，又將企業經營和社會管理的信息與資源，以信息化手段整合為智慧園區和智慧新城。產業催生城鎮，信息管理社會。園區地產緊扣經濟脈搏，蘊含巨大創新和發展的空間。

2013年，園區地產憑借其獨特的產業優勢，在國家調結構、轉方式，以及新型城鎮化建設的大背景下，繼續保持了蓬勃發展的趨勢。科技部統計，2012年國家高新區達到105家，實現GDP 5.22萬億元，約占全國經濟總量的10%，擁有近1.3萬家規模超過億元企業，2013年前三季度，105家國家高新區實現營業總收入14.4萬億元，主要經濟指標與去年同期相比，均保持兩位數增長。國家提出的“世界一流高科技園區、創新型科技園區、創新型特色園區”三類園區更是受到各項政策和體制機制的大力扶植。以國家高新區為代表的產業園區以其在產值、就業、稅收、創新等方面的突出貢獻日益受到各級政府的青睞。

2、房地產企業對園區地產的投資力度加大

2013年，房地產企業轉型園區地產的熱情更加高漲。萬達投資400億元的青島東方影都等項目，已經超越了商業地產的概念，無論從運作模式還是其項目內涵來講，更符合園區地產的本質要求；住宅地產老大萬科在推出萬科廣場等商業地產品牌后，于三季度以近54億元的價格第一次拿下產業辦公用地，也標志著號稱專注于房地產住宅開發的萬科，正在悄悄布局園區地產。園區地產的老牌勁旅聯動U谷、華夏幸?；鶚I等也紛紛在擴大布局。園區地產在2013年表現出強勁增長的態勢。

園區地產雖然總體較好，但參差不齊的現象依然嚴重。據統計，在341個國家級開發區的工業用地產出強度方面，最高達24億元/公頃，最低僅26萬元/公頃，產出強度差距近萬倍。這既有地區差異的原因，也有各園區的產業定位以及開發運營質量問題。百舸爭流，大浪淘沙，高質量的園區地產開發依然是社會所急需的，有廣闊的市場前景，而落后的必然被淘汰。

3、開發模式趨于綜合化

目前，我國園區地產開發形成了三種常見的模式：主體企業引導模式――一般是指企業通過獲取大量的自用土地，營建一個相對獨立的工業園區，在自身企業入駐且占主導的前提下，通過土地再開發，建立完善相應配套設施，以出讓、項目租售等方式引起其他同類企業的聚集；園區地產商模式――企業在工業園區內或其他地方獲取土地項目，進行項目的道路、綠化等基礎設施建設乃至廠房、倉庫、研發等房產項目的營建，然后以租賃、轉讓或合資、合作經營的方式進行項目相關設施的經營、管理，最后獲取合理的地產開發利潤；產業園區協調開發模式――在政府主導下，根據城市規劃發展需要，基于區域經濟建設、社會發展、百姓就業等各種綜合因素考慮，經招商引資、土地出讓等方式引進符合相關條件的產業發展項目，實現城市功能建設的完備。

園區地產項目一般具有較大的建設規模和涉及經營范圍較廣的特點，既要求在土地、稅收等政策上的有力支持，也需要在投資方面能跟上開發建設的步伐，還要求具備產業項目經營運作能力的保證，因此，單純采用一種開發模式，往往很難達到使產業項目建設能順利推進的目的。綜合運用以上三種模式成為了園區地產的選擇。

4、越來越注重資源價值最大化

園區地產追求的是資源價值最大化，而不是企業價值最大化。園區地產的出發點是將地產資源與其它資源整合，把土地開發升華為區域經濟增長極的培育。

5、日益注重產業環境營造

園區地產的表現形式主要為城市近郊或者郊區的工業園，有時表現為整個“產業城市”。園區地產的建設并不局限于營造適宜人居住的環境，而更注重人們創業的需要。

6、投資要求越來越高

園區地產的開發雖以政府導向為主，但其運作過程是完全市場化的。由于注重以地產為基礎，以產業為依托，尤其是十八屆三中全會以后釋放出工業用地價格逐漸上漲的信號，這對園區地產開發商的資金實力提出了較高的要求。

7、基礎設施作用關鍵

基礎設施建設是園區地產快速啟動、形成雛形的基礎，只有過硬的基礎設施，才能吸引優秀項目/企業的入駐。供水、供電、通訊、道路、環保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項目得以如期開工的必要條件，也是其關注的重點。從目前的發展來看，園區地產在規劃上越來越重視基礎設施建設，在成本投入上也傾斜更多。

8、增值服務成為亮點

2013年，投資者對園區地產的選擇越來越體現出從重視硬環境到強調軟環境的變化趨勢，而軟環境中最為關注的就是能否充分體現出增值服務。這就促使原來的園區地產由單純的園區產品開發銷售向綜合的“產業開發”和“氛圍培育”轉變。在打造一流的硬環境的同時，加強區域文化氛圍、創新機制、管理服務等軟環境的建設。同時，也可以考慮通過資產、物業、租金入股等方式，將園區物業、產業開發與園區發展結合起來，推動園區的資本化運營。

二、2014年園區地產的發展展望

2014年，從產業地產的行業角度來看，由于政策所催生的土地紅利大大降低，土地紅利難以消化產業地產企業的資金成本。而產業地產企業需要真正靠產品優勢和服務能力等獲得利潤，產業地產行業也將進入一個更加激烈競爭的、優勝劣汰的新周期。在這一背景下，我們認為園區地產在2014年將呈現以下幾大趨勢：

1、園區地產將呈現日益趨熱的上升態勢

十八屆三中全會以后，市場形成了對我國中長期發展更加穩定更加樂觀的預期。會議通過的《決定》在產業方面提出“產業和城鎮融合發展”、“形成有利于推動內陸產業集群發展的體制機制”、“提高文化產業規?；?、集約化、專業化水平”；在金融方面提出“鼓勵金融創新，豐富金融市場層次和產品”；以及“在推進現有試點基礎上，選擇若干具備條件地方發展自由貿易園（港）區”等等，這些都表明新一輪的改革發展將為我國的園區地產發展帶來新的契機。

房地產業發展的歷程也表明，當一個國家或地區的經濟發展水平達到一定階段時，產業地產將迎來重大的發展機遇。當前，中國經濟體規模已經躍居世界第二，北京、上海等一線城市的經濟社會發展水平早已能與世界發達地區媲美。同時，受房地產調控政策的制約，住宅地產開發瓶頸日益凸顯，而商業地產也并沒有成為新的理想領域。在此背景下，加上國家對中國新型城鎮化發展的重視，在資源整合、服務運營以及金融支持等方面起著重要平臺作用的園區地產必將呈現日益趨熱的上升態勢。

2、由企業主導的園區開發運營的比例會穩步提高

展望2014年，在十八屆三中全會精神的利好下，園區地產開發由政府主導為主的局面可能會有所緩解，為充分發揮市場對資源的決定性配置作用，整體上由企業主導的園區開發運營的比例會穩步提高，因此，園區地產行業將會迎來繼2010年之后的新一輪爆發。

3、建設用地供應適量減少，迫使園區地產轉型升級

日前，國土資源部副部長胡存智表示，要通過對用地規模“整體調控”，“實行減量化供應，適當降低土地供應中的新增建設用地比重”，實現嚴控城鄉建設用地；同時，將修訂《劃撥用地目錄》，擴大有償使用范圍；還要采取措施提高工業用地價格；探索實行“租讓結合、先租后讓”的工業用地供應制度，積極推行工業用地出讓彈性年期制。因此，2014年建設用地供應將會適量減少，會迫使更多的房地產企業轉型升級；而工業用地制度和價格的調整，也將會對園區地產行業產生一定的影響。但總體來說，北上廣深等一線城市的工業用地價格依然會保持高位運行，三四線城市由于產業基礎較差，很難吸引到更多的園區地產開發商，園區土地市場情況不會有大的變化，整個園區地產行業的競爭，尤其是在一線城市和大城市的競爭激烈程度會有所增加，園區地產行業將逐步進入優勝劣汰的良性市場發展階段。

眼下，我國的產業園區已發展成為由不同種類、不同級別的高新技術開發區、經濟技術開發區、出口加工區、保稅區、邊境經濟合作區、旅游度假區、生態經濟區等組成的遍及全國各地的發展格局。但與此同時，環境污染、配套滯后、產業發展后勁不足等問題也日益暴露。

我國未來經濟社會發展的整體戰略中，對新型城鎮化及產業升級提出了更高的要求。在此背景下，傳統的產業園區發展理念及模式已經無法適應經濟社會發展的新要求，急需轉型升級。

4、區域的多規劃合一，將帶來園區地產的蛻變

一個區域的土地規劃、城市規劃、環境規劃、經濟社會發展規劃等各種規劃，均出自不同的政府部門。十八屆三中全會明確提出，今后要逐漸實現多規劃合一，這將有效避免不同規劃之間可能出現的沖突和矛盾，促進區域經濟長遠健康發展。作為區域經濟重要載體的產業園區，其發展需進一步深入理解產業結構轉型升級的內涵，同時關注整個產業鏈的延長和價值鏈的升級，并將因此而進一步‘蛻變’。

5、由科技園走向產業城，實現產城融合

從最早關注產業園區的經濟屬性，到現在關注其生態、環境屬性，產業園區越來越強調健康及可持續發展。其未來的發展重在產城融合、居業融合，使城市和產業的功能走向融合，在滿足城市功能方面也會更加走向復合化。未來園區的功能也將從傳統的招商引資和管理職能向全方位的政府、產業及城市綜合化服務轉型，并建立園區內外主體之間的整合優勢。

相應的，開發商也應從一級、二級開發商變成一個城市運營商，強大的資源整合能力是其成功轉型的關鍵：第一，需要對產業及多元開發主體的組織和整合能力；第二，需要很強的金融整合能力和構建能力，把不同的金融機構整合起來?，F在很多開發商已經在幫助金融機構研發新的融資工具和產品設計。

6、產品設計更加有針對性，園區服務作用日益凸顯

做園區開發，不能只依據政府要求，要根據市場，確定產業定位。園區與商住不同，客戶群是企業而不是個人，要根據主導企業需求進行產品設計。研究產業特點，而不僅僅用通用廠房，這是未來趨勢。產業園區將由“大而全”向“小而美”轉變。另外，產業園區間競爭的日益激烈，優質完善的服務成為園區運營者間競爭的共識，“拼服務”將成為構建園區軟環境的主要手段。

7、科技創新驅動產業園區由加工型向研發型升級

未來，產業園區的發展在于比拼科技創新能力和科技轉化效率。產業園區逐漸向研發型升級，科技型中小企業將會成為未來園區招商的主要目標，因此以研發中心、研發型產業、科技服務業為主體的研發型產業園區更具有競爭力。由于招商目標由大型公司向科技型中小企業集群轉變，而資金是制約科技型中小企業發展的瓶頸，因此園區間競爭著力點將會從優惠政策向投融資服務等綜合服務轉換。

8、產融結合，創新金融資源整合模式

園區的類型不同，每種模式下的金融運作和金融工具的使用差異比較大，而在一個長的生產活動和長的價值鏈的每個環節，也都可以衍生出不同的金融和產業嫁接的模式。隨著科技園、產業園逐步到產業新城的演變，由園到城，最后大一統，回歸到一個城市的運營角度。所以說在未來園區的特征已經很難說它是一個科技園，它就是一個產融結合的產業新城，更加具有城市特征。所以在園區演變過程中，融資和資源組合的方式會不一樣。金融工具的介入需要掌握一些規律：

園區地產項目的資金運作

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