2013中國房地產創新發展報告――專項篇

       養老住區

2013年末，我國老年人口數量已達2.02億人，占全國總人口的14.8%。人口老齡化帶來了未富先老、未備先老等諸多社會矛盾，也帶來了養老住區發展的商機。養老住區不是傳統的房地產開發，是房地產業、醫療業、餐飲業、服務業、旅游業等，既獨立運作又無縫整合的全新產業，屬于內需型消費產品，增值服務空間大于普通社區甚至商業地產。當前國內養老住區的類型可分為：

傳統機構養老模式：包括政府主導建立的大型養老院，以及保險業、個人投資的中小型養老機構，解決基層人群的集中養老；

以地產商和其他金融機構為主體建立的養老住區：結合了機構養老與現行房地產兩種模式，在未來幾年將有較大發展空間，是目前開發企業重點關注的模式；

混居式居家養老模式：居家養老是解決中國絕大多數人口養老問題的理想方式，但需要全社會的共同努力，有效整合現有社會資源與市場資源，用市場化道路解決養老問題，形成完善的、切實可行的居家養老模式。

一、2013年養老住區發展特征

1、利好政策頻出，未來潛力巨大

從2013年開始，老齡化人口數量將以每年1000萬的規模遞增，未來20年還將翻一番，突破4億人。龐大的市場潛力為老齡產業發展帶來了廣闊的空間，也促使政策層面態度發生了轉變。2013年是養老地產利好政策頻出、產業市場迅速崛起的一年。

2013年，養老地產界最大的政策利好便是國務院發布的《關于加快發展養老服務業的若干意見》（以下簡稱“《意見》”），該文件對總體要求、主要任務、政策措施、組織領導四方面做了規定，包括19個具體方面，45項主要工作任務落實，對加快發展我國養老服務業提出了一系列指導意見。背后的附件把這45項任務分解到33個部門，要求在2014年三季度前完成具體實施規劃的制定。既有頂層設計，又有路線圖和時間表，由此看出國家將加大力量推動養老服務業的發展。

十八界三中全會決定發揮了市場在資源配置中的決定性作用，這為每一個參與老齡產業發展的主體帶來了更加平等的競爭機遇。隨著政府職能轉變和經濟轉型升級，老齡產業陳舊的體制機制將被突破，一個企業自主經營、公平競爭，消費者自由選擇、自主消費，商品和要素自由流動且平等互換的現代市場體制將加快形成。同時，各級政府將對老齡產業發展高度重視，國家有關部門將就我國老齡事業和產業發展制定整體規劃。

2、各路資本紛紛“探路”養老產業，市場迅速崛起

2013年初，在港上市的遠洋地產在其官網宣布，將和美資背景的哥倫比亞太平洋公司組建中外合資企業，用于在中國開發和經營養老地產項目。近年房地產界熱議但尚未成為規模的“養老地產”被再次拋向到公眾面前。目前國內包括綠城、復星、保利、綠地、首創在內地多個大型企業均已進軍養老地產領域，但尚處于試水階段。

除此之外，養老地產蛋糕也吸引了注入泰康人壽、中國人保等險資的青睞。2013年，“泰康之家?燕園”養老生活體驗館揭幕。這是由保險企業投資管理的第一家養老社區，將建成國內第一個大規模、國際一流標準的持續關愛養老社區。

據不完全統計，2013年第三季度，全國各地新增養老項目25個，各路資本對養老項目投資熱情依然不減。從地區分布來看，三季度項目建設主要集中在天津、河南、山東、廣州等地；從投資規模來看，不乏160億元-200億元的巨額投資項目，但具體落實情況還有待觀察；從建設規模來看，新增養老地產項目容納老年床位數從200張至8000張不等；從功能定位來看，醫養結合成為新建養老項目的主流趨勢，大部分新建項目兼顧醫療、康復、健康、療養等功能。

3、公辦民營,養老機構民營化趨勢顯現

中國的養老機構遠不能滿足實際需要。據統計，2013年中國老年人總的服務需求滿足率僅15.9％，還有84.1％的老年人服務需求沒有被滿足。而這巨大的需求缺口，需要民營資本的介入。《意見》為社會資本參與養老服務進行了“松綁”，不僅如此，還制定了稅費優惠政策。這在一定程度上激發了市場的活力。據不完全統計，2013年第三季度，全國各地新增養老項目25個，從投資主體來看，政府投建項目約占總量的1/4，社會資本占3/4，社會資本成為養老項目的投資主力。

4、以房養老，令銀保躍躍欲試

《意見》明確提出鼓勵探索開展老年人住房反向抵押養老保險試點。“以房養老”文件一經下發，個別金融機構即聞風而動。上海銀行或將率先探索“倒按揭”相關養老金融產品的研究，建信人壽則將配合上海銀行在領取年金等產品設計上做好對接工作。

“倒按揭”作為一種養老金籌資方式，實際上就是以未來亡故后住房產權的轉讓，來換取老年生存期間的收入流。這在國際上是較為普遍的“以房養老”產品，但這類業務在國內尚未取得實質性進展。專家指出，“倒按揭”養老金籌資風險因素復雜，保險公司應謹慎對待，除了“倒按揭”業務標的的價值波動風險之外，法律環境方面則可能導致違約風險；另外，“倒按揭”業務規模擴大后，房地產市場的價格波動容易引發系統性風險，這對保險公司提出了更高的資本要求。

5、商業模式有所創新

2013年我國養老產業較為成功的商業運營模式主要有以下幾種：一是直接與養老地產方面的運營商合作的全部銷售“社區+醫院+地產”商業模式。比如，遠洋地產與美國哥倫比亞太平洋合作，打造的高端老年公寓椿萱茂?凱健項目；二是與專注于醫療與養老地產的投資基金合作的“度假養生基地”。如，綠城集團與雅達國際控股有限公司合作，開展的“綠城烏鎮雅園”項目；三是政府支持、社會捐資的只租不售“會員制的俱樂部”。如，佛山市政府支持及當地慈善家捐資，共同投資建設善的耆家園養老院。

從這三種運營模式來看，全部銷售的運營模式都能較快回籠資金，實現滾動開發，但前期必須獲得土地的使用權，加大開發成本；只租不售的運營模式不需要取得土地所有權，可降低土地成本，并結合醫療、餐飲、娛樂等服務能夠實現穩定收入，但資金占用量大，資金回籠較慢；銷售加持有相結合的運營模式具有較大靈活性，兼具以上兩種模式的優點。根據我國國情和養老地產產業發展現狀，未來依舊需要不斷加強商業模式的創新，建立信息化服務平臺，增強個性化服務。

二、2014年養老住區發展展望

（一）政策逐步落地，將促使整個行業爆發式增長

2013年，養老服務業主要是從頂層設計上做了大量工作，比如出臺了《老年人權益保護法》等，2014年將是養老政策落地的關鍵年，屆時也將陸續出臺一系列配套文件。一系列政策的密集落地，必將為整個產業發展創造良好的生存環境，整個行業將呈現爆發式增長。

1、土地政策

目前我國養老產業土地獲取方式是通過招拍掛和劃撥獲地，但這兩種方式均有較大的局限性。招拍掛的方式企業開發成本較高，難以持續滿足日益龐大的老年人需求；劃撥用地則會面臨開發融資受限，土地不能抵押等。故2014年為加大對養老產業的支持，在土地政策方面政府預計通過提供地價土地或者給予減免土地使用稅等政策措施。

2、金融平臺

養老地產比一般商品房的建筑、配套服務成本更高，企業在相當長的時間內無法回籠資金，加上目前養老地產商業盈利模式還是處于模糊不清晰的狀態，大多數銀行都不愿意貸款，這對于非大型開發商、民營企業的養老機構來說，是較大的一個瓶頸。2014年政府將進一步完善補貼政策，通過補助投資、貸款貼息、購買服務等方式支持社會力量舉辦養老服務機構，并在資本金、場地、人員等方面進一步利用社會力量降低養老機構的門檻，預計會出臺相關養老機構或運營商金融貸款方面的政策。

除此之外，國家還將進一步完善投融資政策，除政府加大財政性資金支持外，還將積極扶持金融機構創新金融產品或服務內容，拓寬信貸抵押擔保范圍，支持養老服務業的信貸需求，積極利用財政小額貸款等方式加大信貸投入，鼓勵和支持保險（放心保）資金投資養老服務業，開展反向按揭養老保險試點。

3、以房養老保險

國務院發布的《意見》，明確提出要完善養老服務業的投融資政策，“開展老年人住房反向抵押養老保險試點。“以房養老”保險詳細政策預計2014年落地，首款產品預計2014年1月份推出。

4、醫養結合

十八屆三中全會強調積極推進醫療衛生和養老服務相結合，支持有條件的養老機構和醫療機構，有條件的二級以上綜合醫院開設老年病科，建設社區醫院為老年人上門服務的區域關系，加強遠程服務試點。以上政策將成為2014年“醫養結合”模式的重點實現路徑。

5、養老配套設施政策

目前我國對養老社區及一些住宅小區的養老配套設施未有明確的細項政策。在《加快發展養老服務業的若干意見》發布后，預計2014年國家將有系列的養老配套政策出臺，對民營企業降低門檻，減免配套等相關稅費，鼓勵民營企業投資養老機構。

6、養老建筑驗收標準

2014年預計政府會推動養老建筑標準的相關工作，保障相關養老建筑產品的安全性。

（二）市場將更加規范，更加專業

企業自主經營市場機制的形成、政策細則的落地實行以及城鎮化對持有物業需求的強化，將進一步促進養老地產向著產業化方向發展。同時養老產業上下游產品的投放渠道以及國家養老專家對養老運營模式的探討等，將引領2014年養老產業市場更加規范化、專業化的發展。社區、醫療、養老機構會在接下來的2-3年內大量涌現。養老人才、養老培訓機構將在養老市場中呈現活躍的狀態。

（三）養老地產將成地方招商考核指標

2014年多地政府直接將養老地產招商作為核地方政府引資部門政績的一項指標。這源自兩方面原因，一方面，央企、地產商、險企等投資主體紛紛加碼養老地產，養老地產被越炒越熱；另一方面，隨著中國老齡化程度加劇，地方政府面臨的解決養老問題的壓力與日俱增。

（四）社會資本在養老地產領域的優勢將進一步擴大

2013年12月底，民政部發布《民政部啟動公辦養老機構改革試點》的通知，要求推行公辦養老機構公建民營。公辦養老機構特別是新建機構應當逐步通過公建民營等方式，通過運營補貼、購買服務等方式，鼓勵社會力量運營，支持公建民營機構發展。另外，隨著一些政策在2014年的一些落實，我們相信社會資本仍將是養老地產領域的主角，并且其發揮的作用將越來越大。

（五）養老地產將與其他產業形成集群，推動區域綜合發展

隨著產業的發展，養老產業將與金融業、房地產業、旅游休閑度假等相關產業相結合，構建泛養老產業集群概念，形成以城鎮化發展為整體框架的區域綜合開發新模式。從城鎮體系結構的分層提升與建設上進行細分，包括養老新城模式、養老小城鎮模式、養老綜合體模式和新型農村養老社區模式。

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