2013中國房地產創新發展報告――專項篇

       房地產金融投資

資金是地產發展前提及關鍵，沒有金融就沒有地產。過去房地產發展的資金單一地靠間接融資，更多的是通過銀行貸款來支持，這一模式是不可持續的，一定會走上多元化。其次，政府每次調控房價都會運用金融手段，如果單靠銀行貸款，影響將會很大。另外，整個房地產行業，特別是住宅業的利潤呈下滑趨勢，在這種情形下，尋找低成本融資對降低房企的成本來說最為關鍵。于是，近幾年房地產企業正在逐漸擺脫對銀行的依賴，走上一條多元化的直接融資之路。從利用銀行理財產品成立房地產基金到供應鏈融資、預售款融資到私募基金、房地產投資信托基金、資產證券化到海外上市融資、入股銀行及保險等，房地產融資的渠道越來越多，在銀行信貸緊張的2013年，多元化的金融創新模式極大地緩解了房地產公司的融資壓力。

一、2013年房地產金融發展特征

2013年，在房地產市場火爆及金融市場化的帶動下，地產金融領域的創新不斷?？偨Y起來，主要有以下幾個方面：

1、直接融資趨勢仍在擴大，成為企業資金的主要來源

據統計，從2004年到2012年，八年的時間里直接融資占比從30%上升至40.5%，融資金額增長6.5倍。而國內貸款占資金來源的比重從2004年的18%下降到2012年的15%。進入2013年，房地產直接融資占比增加的趨勢仍在不斷擴大。尤其是房地產信托新增規模與信托總量的占比明顯增加，房地產領域成為信托資金主要投資方向。上半年房地產信托貸款共發行217筆，融資達到531億元。

2、產銀深度融合或助推房企融資變革

2013年10月，萬科30億港幣認購徽商銀行在港IPO股份，成為其單一最大股東，宣告了國內純房企與銀行的聯姻正式解禁，這在房地產金融領域具有里程碑式的意義。緊接著，越秀集團旗下的越秀地產，向創興銀行全體股東提出部分要約收購，以每股35.69港元現金收購最多不超過75%股份，所涉及金額約為116.44億港元。綠地集團與江西省就金融合作等方面簽署戰略合作協議。該戰略合作協議包括，將在江西獨資設立小額貸款公司，發起成立金融租賃公司或消費金融公司，以及發起設立產業投資基金，并積極參股江西當地的地方法人銀行和保險機構等。新湖中寶，與溫州銀行簽署戰略合作協議，雙方擬在中小微企業金融服務平臺打造、投行業務體系整合等方面進行全方位戰略合作。

一時間，越來越多的房企開始聯姻銀行。他們不僅可以操控自己的命運，獲得更快、成本更低的融資，并且還能在前期的融資及采購、中期的按揭方面、后期的社區金融配套方面，為供應商、承包商及龐大的業主群提供財富管理等一系列金融服務。

3、民間資本涌入

房地產直接融資的快速發展，已經吸引民間資本的關注。今年年初，來自山西的晉商資本以基金形式買下北京麗澤商務區拍出的第一塊土地，預示著房地產基金正在加速吸引更多民間資本的參與。商業地產已成為民間資本最為重要的一個投資出口，房地產私募股權投資將是值得關注的民間投資焦點領域。

4、房地產基金得到快速發展

2008以前，房地產基金還很少見，2008年以后，其數量與規模逐步增加。2013年房地產基金實現井噴式增長，對募資市場的貢獻度占到了三成以上。截止10月底，全國本土房地產基金管理機構約510家，管理規模超過6000億元。從投資方式看，房地產基金不再局限于簡單的債權結構，而開始尋求多贏、適應市場需求的創新型結構設計，向綜合體/商業主題――股權/債股結合的投資方式發展。

據統計，住宅地產是房地產基金的關注的焦點，有近半數的機構及管理資金量關注于住宅地產及與其相關的綜合性房地產；而綜合性的住宅-商業綜合體投資主題也正日益成為人民幣地產基金的策略選擇，有1/3的機構和1/4的管理資金量關注于結合了商業性質的城市綜合體開發；有20%的房地產基金關注于純粹的商業地產；還有少部分市場機構關注于諸如工業地產、旅游地產、養老地產等專業的地產投資主題。

另外，在地王的爭奪中，到處都可發現了地產基金的身影，資本的較量已從爭奪稀缺資源開始！在各大主流地產商的版圖中，地產基金已成標配，地產商們已然覺醒，去杠桿化需要杠桿的重塑！當各個中小開發商開始思索轉型，地產基金為他們開闊了思路，GPLP結構正在引領技術與資本快速融合。有越來越多的職業經理人、操盤手、穿西裝的、光腳的涌入地產金融行業，他們帶來層出不窮的創新，也帶來無數的新問題。金融市場化的浪潮已席卷而來，民間資本做金融正是政策鼓勵的方向！地產基金的安身立命之所在專業，地產基金的專業化已構成生存的必要條件！2013年，涌現了更多由職業經理人組建的獨立地產基金，機構投資人開始入場，專業的力量得到了資本的尊重。

5、房地產信托引入有限合伙形式，投資人成真正開發商

在我國，房地產信托發展迅猛，數據顯示，2013年房地產信托成立數量為972款，?模總計3006.07億元，這一規模與2012年相比，上漲約64.9%。其開發類型也正在從簡單的純債權投資轉型進入夾層甚至股權投資。

2013年10月，上海信托推出項目――“上信?萬科房地產股權投資集合資金信托計劃”。上海信托和萬科各出資1250萬元，作為有限合伙企業的普通合伙人（GP），負責對基金進行投資與管理。該集合信托計劃，期限5年，募集資金27.875億元。在具體在收益分配上，投資者信托收益完全與項目的利潤水平掛鉤，跟隨項目利潤情況浮動。采取有限合伙企業的方式投資房產項目的股權，是上海信托的項目從融資模式向投資模式轉變的嘗試，也是該項目的創新亮點之一。這種結構設計，相當于讓投資者成為股東，介入房產開發的一級市場。今后，采用類似結構設計的信托計劃會越來越多。

6、資產證券化實現了積極嘗試

資產證券化是以未來有可預計現金流的優質資產為基礎，設計成證券產品，在金融市場上出售的融資方式。事實上，資產證券化始于2005年，2007年美國次貸危機爆發后，國內資產證券化路徑也由此中斷。2013年證監會發布《證券公司資產證券化業務管理規定》，資產證券化逐漸成為基建和房企趨之若鶩的融資方式。

2013年5月，海印股份發布公告稱，擬以15家綜合性商業物業的5年內經營收益權為基礎，以資產證券化方式融資16億元，成為國內首家實施房地產資產證券化的地產公司，這也意味著房企新的融資渠道再次被打通。

商業地產資產的證券化，符合國內商業地產發展的需求，也與某些機構的投資訴求相吻合，因為它可以持續地經營，有穩定的資產回報。目前，商業地產證券化探索正在升溫，并且受到了企業的高度關注，未來或將成為眾多能產生穩定現金流企業以及商業地產商最普遍的融資方式。

二、2014年房地產金融發展展望

1、大資管時代到來，資金將更大規模流向金融業務

經過長期的高速發展，一些龍頭房地產企業的規模已經很大，要想持續發展，單靠房地產市場顯然不可持續，“跨界”成為了擺在企業面前的難題。房地產具有投資性，屬于資金密集型行業，出于尋求企業內部資金平衡的考慮，房地產企業向金融行業滲透是相對安全并合理的做法。另外，一系列金融政策的出臺，打破了證券、保險、基金、信托、銀行之間的壁壘，標志著資產管理進入全面競爭時代，為房地產企業拓寬融資渠道、創新融資方式創造了條件。隨著金融市場化的進一步推進，2014年地產與金融結合的將更加緊密。

2、創新型地產金融產品不斷出現，直接融資比例進一步提高

從未來的發展趨勢看，房地產企業將致力于發展更加多元化的地產金融產品，繼續擺脫銀行的限制。可以預見，2014年，直接融資的比例將會進一步擴大。

在大資管時代，基金和銀行的聯合、銀行和信托的聯合、信托與證券的聯合將衍生出更多的新型金融產品；房地產涉銀將更加普遍化，并逐漸走向成熟；房地產企業并購、引入戰略投資人將更加普遍；境外直接融資成為房地產企業與國際資本對接的重要平臺。

3、房地產基金發展三趨勢

目前來看，房地產基金發展有三個趨勢：

第一，并購基金將會在未來時間中大行其道，起到主角的作用。據悉，一些資產管理公司和大的房地產企業已經成立了并購基金。如果宏觀調控常態化，有許多中小企業會退出房地產領域，到這些并購基金就面臨接盤的機會了。

第二，股權化的房地產基金將慢慢取代債權化的房地產基金。對大的房地產企業來說，一方面由于形勢良好，現金流回流比較快；另一方面由于良好的信用，銀行還主動放款給他們。和這種大企業合作，一是道德風險比較小，二是市場風險也比較小，所以房地產股權類基金會慢慢從純債權再加股走向純股權。

第三，經營性的股權基金會越來越多，比如商業地產、旅游地產、養老地產、寫字樓，不可能一下子售罄，但也不能出售，否則就沒辦法經營、管理。比較好的辦法是自己持有，長期經營，在經營當中有一部分獲利，在整個市場升值當中有更多的獲利。這樣的基金可能會越來越多浮上水面。

4、房地產信托仍占主要地位

房地產信托仍將是房地產企業融資渠道的主體，尤其是對中小型房企來說。同時，房地產信托仍將占據整個信托業資金的半壁江山重要投向。據相關統計數據顯示，2013年1-7月房地產信托占32.27%的資金投向比例，位列集合信托資金投向的第一位。房地產長效機制的建立，有利于房地產信托的風險控制，因此，2014年，房地產信托仍將是房地產企業重要的資金來源之一。

5、中小房企面臨“大資管”時代的挑戰需創新思路

大資管時代下，對于中小企業來說機遇與挑戰并存，應善于創新、抓住機遇，實現融資：第一，債權融資創新。一般情況下，債權融資需要項目產權清晰、法律文件齊全，抵押物價值充裕，償付保障可靠，“四證齊全”為基本條件。但是，在特定情況下，在開發項目證照不全，但權屬清晰，抵押物充裕，償付保障可靠的條件下，也可以實現債權融資。第二，股權融資創新：一般情況下，股權融資需要項目投資已經形成，收益前景可以預期，操作團隊經驗豐富，融資企業信用可靠，通過增資擴股或購買股權進行融資。但在特定的情況下，可以在項目開始投資之前，把股權融資提前到合作投資、共同拿地，擴大融資企業的投資規模，提高融資企業自有啟動資金的內部收益率，搶占更大的市場份額。第三，股權加債權融資創新。這是前兩種融資模式創新的綜合使用，股權部分同股同權，債權部分按照約定付息。這種融資模式，對于合作雙方都有降低融資成本、分散市場風險的作用，是比較經常使用的模式，它又可以發展為固定收益加激勵分紅的模式。第四，經營權收益權融資創新。長期持有、經營獲利的項目，最大難處在于自有資金不足；而把寫字樓、商鋪、酒店賣散了，既不利于整體經營，也不利于收獲物業增值。根據我們的測算，以寫字樓為例，開發商自持能夠免交交易稅、企業所得稅、土地增值稅，并且以成本價自持，在一線城市的核心地段，寫字樓的租金內部收益率可以達到10-12%。應嘗試與開發商合作，募集追求低風險、長期持續回報的資金組成寫字樓基金，并且尋求通過REITs退出的途徑。旅游地產、養老地產、商業地產的可持續經營，也需要此類基金。長期持有、經營獲利型基金的出現，將是中國房地產業成熟的體現，也是中國房地產金融成熟的體現。

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