深圳市人民政府關于印發深圳市城市更新辦法實施細則的通知

       地價計收與項目監管

第四節 地價計收

第五十六條 以下用地適用《辦法》第三十六條規定的地價計收標準：

(一)福田區、羅湖區、鹽田區、南山區原農村集體已劃定紅線范圍內的用地。

(二)寶安區、龍崗區、光明新區、坪山新區、龍華新區、大鵬新區根據市政府1993年發布的《深圳市寶安、龍崗兩區規劃、國土管理暫行辦法》、2004年發布的《深圳市寶安龍崗兩區城市化土地管理辦法》劃定給原農村集體的非農建設用地。

(三)1993年以后，以土地主管部門核發的用地批復或者土地使用權出讓合同形式批準給原農村集體經濟組織或者其繼受單位的征地返還用地。

已批準合作建房并簽訂土地使用權出讓合同、已辦理產權轉移或者享受過城中村地價政策的用地不再適用《辦法》第三十六條規定的地價計收標準。

符合本條第一款規定的用地中的工業區部分，按照《辦法》第三十六條規定計收地價。

第五十七條 拆除重建類工業區升級改造項目升級改造為物流或者研發用途的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規定計收地價。其中，物流用地的公告基準地價按照工業和商業公告基準地價的平均值測算，研發用地的公告基準地價按照工業和辦公公告基準地價的平均值測算。

拆除重建類工業區升級改造項目經市產業部門認定為市政府鼓勵發展產業的，按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規定測算地價，并以鼓勵發展產業地價修正系數予以修正。

第五十八條 項目包含按照本細則第十四條規定出讓給項目實施主體的邊角地、夾心地、插花地等零星國有未出讓用地，或者改造后劃分為多個地塊且地上建筑物包含多種用途的，在進行地價測算時，應以改造后各種用途建筑物的總建筑面積和出讓給項目實施主體的開發建設用地總面積分別計算各種用途建筑物的平均容積率。

第五十九條 項目包含按照本細則第十四條規定出讓給項目實施主體的邊角地、夾心地、插花地等零星國有未出讓用地的，改造后零星用地面積根據平均容積率分攤的建筑面積，按照以下標準進行地價測算：

(一)零星用地已進行轉地補償的，按照市場評估地價標準測算。

(二)零星用地未進行轉地補償的，按照公告基準地價測算。

第六十條 項目改造前拆除范圍內包含城中村、舊屋村、其他用地等多種類別用地的，按照以下標準和次序進行地價測算：

(一)出讓給實施主體的開發建設用地面積不大于原有城中村用地面積的，改造后的建筑面積按照《辦法》第三十六條規定進行地價測算。

(二)開發建設用地面積超出原有城中村用地面積的部分，不大于原有舊屋村用地面積的，該部分用地面積根據平均容積率分攤的建筑面積按照《辦法》第三十七條規定進行地價測算。

(三)開發建設用地面積超出原有城中村和舊屋村用地總面積的，超出部分用地面積根據平均容積率分攤的建筑面積按照《辦法》第三十八條、第三十九條規定進行地價測算。其中，可進行地價扣減的原有合法建筑面積，為拆除范圍內除去原有城中村、舊屋村的其他用地上的合法建筑面積。實施主體應當配合提供相關建筑物權屬資料，以進行地價扣減。

第六十一條 按照《辦法》及本細則第四章規定完成功能改變的建筑物實施拆除重建的，按照《辦法》第三十八條、第三十九條規定進行地價測算時，自改變功能補簽土地使用權出讓合同或者補充協議、增補協議起未超過10年的，按照未改變功能前的土地用途計算地價;超出10年的，按照改變功能后的土地用途計算地價。

第六十二條 市政府2006年發布的《關于寶安龍崗兩區自行開展的新安翻身工業區等70個舊城舊村改造項目的處理意見》確定的70個項目，改造后原有城中村用地面積根據平均容積率分攤的建筑面積，按照《辦法》第三十六條規定進行地價測算;原有舊屋村用地面積根據平均容積率分攤的建筑面積，按照《辦法》第三十七條規定進行地價測算;其余用地根據平均容積率分攤的建筑面積，按照改造后的功能和土地使用期限，以公告基準地價標準進行地價測算。

市政府對上述地價標準的適用時限另有規定的，從其規定。

第六十三條 出讓給項目實施主體的用地包含多個地塊的，以項目為單位測算并計收地價總額，并按照改造后地上建筑物功能和面積，按比例進行地價分攤，作為確定單個地塊土地使用權出讓合同地價金額的依據。

第六十四條 項目地下空間的開發、利用和管理應當遵循保護資源、城市基礎設施和公共服務設施優先的原則，在符合全市地下空間開發利用專項規劃及相關規劃的基礎上，在城市更新單元規劃中予以統籌規劃。

項目拆除范圍內規劃開發的地下空間，未被規劃用于城市基礎設施和公共服務設施的，其地下空間土地使用權可結合該項目土地使用權一并出讓給項目實施主體，地價按照地上建筑物地價測算規則進行測算，并以地下空間地價修正系數予以修正，納入項目整體地價計收。

第五節 項目監管

第六十五條 在項目申請房地產預售時，主管部門應當就項目搬遷補償安置方案和項目實施監管協議的履行情況征求區城市更新職能部門的意見。搬遷補償安置方案確定的用于補償安置的房屋不得納入預售方案和申請預售。

在項目申請規劃驗收時，主管部門應當就城市更新單元規劃確定的拆除、搬遷等捆綁責任的履行情況征求區城市更新職能部門的意見，以確保城市更新單元規劃落實到位。

第六十六條 市、區政府相關部門對城市更新單元規劃確定的獨立占地的城市基礎設施和公共服務設施的建設立項應當予以優先安排，與城市更新項目同步實施。相關部門也可以委托城市更新項目實施主體代為建設，在建設完成后按照有關規定予以回購。

第六十七條 搬遷補償安置方案確定用于回遷的房產，應當按照經區城市更新職能部門備案的搬遷補償安置協議，以被搬遷人為權利人辦理分戶登記。登記價格以搬遷補償安置協議約定的價格為準，未約定的由協議雙方協商并進行補充約定。

按照土地使用權出讓合同及監管協議相關內容，由項目實施主體建設并無償移交給政府的相關配套設施，應當以政府相關管理部門為權利人辦理登記。

第六十八條 拆除重建類城市更新項目實施完成后，市產業部門應當會同相關部門對項目的產業準入進行監管，保證城市更新單元規劃確定的產業導向落實到位。

對于按照《辦法》第三十八條第一款、第三款規定的標準繳納地價的項目，實施完成后實際進駐的產業經市產業部門認定不屬于市政府鼓勵發展產業的，由市產業部門責令改正。

第六十九條 實施主體已經區城市更新職能部門確認的項目，應當由該實施主體辦理相關規劃、用地、建設等手續并實施項目開發建設，在項目工程竣工驗收之前不得轉讓。

第六節 政府組織實施

第七十條 市、區政府可以通過房屋征收、土地和房地產收購等方式對城市更新單元內的用地進行整合，采用招標、拍賣、掛牌等公開方式出讓土地使用權或者成立、授權相關城市更新實施機構具體實施拆除重建類城市更新項目。

第七十一條 根據城市發展需要和全市城市更新專項規劃等規劃的要求，為實施城市規劃，由政府組織對具有危房集中、基礎設施落后等情形的區域進行城市更新，需要調整使用土地的，政府相關部門應當按照《國有土地上房屋征收與補償條例》進行房屋征收。

拆除重建類城市更新項目在城市更新單元規劃批準兩年后，仍因搬遷談判未完成等原因未能確認項目實施主體，經綜合判斷確有實施的必要性和緊迫性，且符合《國有土地上房屋征收與補償條例》相關規定的，可以優先納入征收范圍。

第七十二條 政府根據城市更新項目的實施需要，可以按照以下方式進行土地和房地產收購：

(一)政府相關部門或者其成立、授權的機構與權利主體簽訂搬遷補償安置協議，按照一定的標準對權利主體進行補償。

(二)政府相關部門或者其成立、授權的機構按照《辦法》第三十一條規定，確定補償方案，通過招標方式引入市場主體，由市場主體承擔與權利主體簽訂搬遷補償安置協議等具體工作，搬遷補償費用和市場主體的合理利潤從土地公開出讓收入中支付。

(三)政府相關部門或者其成立、授權的機構按照《辦法》第三十一條規定，與權利主體簽訂搬遷補償安置協議，約定補償底價及土地出讓收入的分成方案，最終的補償金額為補償底價和土地出讓收入分成的總額。

具體的補償形式包括貨幣補償、回遷物業補償及兩者相結合的方式等。

第七十三條 市場主體通過房地產作價入股、簽訂搬遷補償安置協議、房地產收購等方式，已取得項目拆除范圍內建筑面積占總建筑面積90%以上且權利主體數量占總數量90%以上的房地產權益時，可以申請由政府組織實施該項目。

政府對項目實施的緊迫性和可行性、市場主體提供的收購補償方案的真實性和合理性、剩余房地產權益取得的可實施性等因素進行統籌考慮和綜合判斷，決定是否組織實施。

第六章 附 則

第七十四條 本細則所規定的公示，以現場展示或者網站公示形式進行的，若有公示時間要求，應當在規定時間內在現場或者網站進行持續公示;以深圳特區報或者深圳商報刊載形式進行的，若有公示時間要求，應至少刊載一次并明確在規定時間內可進行意見反饋。

本細則所規定的公告，以網站公告形式進行的，應當持續公告;以現場展示形式進行的，若有公告時間要求，應當在規定時間內持續公告;以深圳特區報或者深圳商報刊載形式進行的，應當至少刊載一次。

本細則所規定的公示、公告時間，均以自然日計算。

第七十五條 在城市更新單元納入更新單元計劃后，其區域內的土地、建筑物權利人不得再出具設立企業的經營性場地使用證明，市場監督管理部門不再辦理該區域內的企業設立登記。區域內的相關企業應當結合項目實施，在一定期限內辦理注銷或者地址變更。已批準的城市更新單元規劃確定的非拆除重建區域除外。

第七十六條 有關單位和個人在開展城市更新意愿的調查和征集、土地及建筑物核查、城市更新計劃申報、城市更新規劃編制與審批、實施主體確認申請等城市更新活動中，有欺詐、脅迫、虛構事實、侵害個人隱私、泄漏商業秘密、偽造或者變造文件、散布虛假信息、炒賣項目、行賄等行為的，區政府應當會同相關部門及時查處，并責令改正;情節嚴重的，取消其參與城市更新活動的資格;涉嫌犯罪的，移送司法機關依法處理。

第七十七條 本細則自發布之日起施行。

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