中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范

      

 

5．1 估價方法選用 

5．1．1估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。 

5．1．2對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價。 

5．1．3根據(jù)已明確的估價目的，若估價對象適宜采用多種估價方法進(jìn)行估價，應(yīng)同時采用多種估價方法進(jìn)行估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。 

5．1．4有條件選用市場比較法進(jìn)行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法。 

5．1．5收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。 

5．1．6具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 

5．1．7在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。 

5．2市場比較法 

5．2．l運用市場比較法估價應(yīng)按下列步驟進(jìn)行: 1搜集交易實例； 2選取可比實例； 3建立價格可比基礎(chǔ)； 4進(jìn)行交易情況修正； 5進(jìn)行交易日期修正； 6進(jìn)行區(qū)域因素修正； 7進(jìn)行個別因素修正； 8求出比準(zhǔn)價格。 

5．2．2運用市場比較法估價，應(yīng)準(zhǔn)確搜集大量交易實例，掌握正常市場價格行情。 搜集交易實例應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1交易雙方情況及交易目的； 2交易實例房地產(chǎn)狀況； 3成交價格； 4成交日期； 5付款方式。 

5．2．3根據(jù)估價對象狀況和估價目的，應(yīng)從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例。 選取的可比實例應(yīng)符合下列要求： l是估價對象的類似房地產(chǎn)； 2成交日期與估價時點相近，不直超過一年； 3成交價格為正常價格或可修正為正常價格。 

5．2．4選取可比實例后，應(yīng)對可比實例的成交價格進(jìn)行換算處理，建立價格可比基礎(chǔ)，統(tǒng)一，其表達(dá)方式和內(nèi)涵。 換算處理應(yīng)包括下列內(nèi)容： 1統(tǒng)一付款方式； 2統(tǒng)一采用單價； 3統(tǒng)一幣種和貨幣單位； 4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。 注：1 統(tǒng)一付款方式應(yīng)統(tǒng)一為在成交日期時一次總付清。 2不同市種之間的換算，應(yīng)按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算。 

5．2．5進(jìn)行交易情況修正，應(yīng)排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調(diào)整為正常價格。 有下列情形之一的交易實例不宜選為可比實例： l 有利害關(guān)系人之間的交易； 2急于出售或購買情況下的交易； 3受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易； 4交易雙方或一方對市場行情缺乏了解的交易; 5交易雙方或一方有特別動機或特別偏好的交易； 6相鄰房地產(chǎn)的合并交易； 7特殊方式的交易； 8交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的交易； 9其他非正常的交易。 注：1 當(dāng)可供選擇的交易實例較少，確需選用上述情形的交易實例時，應(yīng)對其進(jìn)行交易情況修正； 2對交易稅費非正常負(fù)擔(dān)的修正，應(yīng)將成交價格調(diào)整為依照政府有關(guān)規(guī)定，交易雙方負(fù)擔(dān)各自應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費下的價格。 

5．2．6進(jìn)行交易日期修正，應(yīng)將可比實例在其成交日期時的價格調(diào)整為估價時點的價格。 交易日期修正直采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整。 

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