中華人民共和國國家標準房地產估價規范

      

 

5．4．11估價中確走建筑物耐用年限與折舊，遇有下列情況時的處理應為： 1建筑物的建設期不計八耐用年限，即建筑物的耐用年限應從建筑物竣工驗收合格之日起計； 2建筑物耐用年限短于土地使用權年限時，應按建筑物耐用年限討算折舊； 3建筑物耐用年限長于土地使用權年限時，應按土地使用權年限計算折舊； 4建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限早于土地使用權年限而結束時，應按建筑物耐用年限計算折舊； 5建筑物出現于補辦土地使用權出讓手續之前，其耐用年限晚于土地使用權年限而結束時，應按建筑物已使用年限加上地使用權剩余年限計算折舊。 

5．4．12積算價格應為重置價格或重建價格扣除建筑物折舊，或為土地的重置價格加上建筑的現值，必要時還應扣除由于舊有建筑物的存在而導致的土地價值損失。 

5．4．13新開發土地和新建房地產可采用成本法估價，一般不應扣除折舊，但應考慮其工程質量和周圍環境等因素給予適當修正。 
5．5假設開發法 

5．5．l 運用假設開發法估價應按下列步驟進行： l調查待開發房地產的基本情況； 2選擇最佳的開發利用方式； 3估計開發建設期； 4預測開發完成后的房地產價值； 5估算開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、投資者購買待開發房地產應負擔的稅費； 6進行具體計算。 

5．5．2假設開發適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產的估價。運用此方法應把握待開發房地產在投資開發前后的狀態，以及投資開發后的房地產的經營方式。待開發房地產投資開發前的狀態，包括生地、毛地、熟地、舊房和在建工程等；投資開發后的狀態，包括熟地和房屋（含土地）等；投資開發后的房地產的經營方式，包括出售（含預售）上、租（含預租）和自營等。 

5．5．3運用假設開發法估算的待開發房地產價值應為開發完成后的房地產價值扣除開發成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤和投資者購買待開發房地產應負擔的稅費。 

5．5．4預測開發完成后的房地產價值，宜采用市場比較法，并應考慮類似房地產價格的未來變動趨勢。 

5．5．5開發利潤的計算基數可取侍開發房地產價值與開發成本之和，或取開發完成后的房地產價值。利潤率可取同一市場上類似房地產開發項目相應的平均利潤率。 

5．5．6運用假設開發法估價必須考慮資金的時間價值。在實際操作中宜采用折現的方法；難以采用折現的方法時，可采用計算利息的方法。 

5．6基準地價修正法 

5．6．1運用基準地價修正法估價應按下列步驟進行： 1搜集有關基準地價的資料； 2確定估價對象所處地段的基準地價； 3進行交易日期修正； 4進行區域因素修正； 5進行個別因素修正； 6求出估價對象宗地價格。 

5．6．2進行交易日期修正，應將基準地價在其基準日期時的值調整為估價時點的值。 交易日期修正的方法，同市場比較法中的交易日期修正的方法。 

5．6．3區域因素和個別因素修正的內容和修正的方法，同市場比較法中的區域因素和個別因素修正的內容和修正的方法。 

5．6．4運用基準地價修正法評估宗地價格時，直按當地對基準地價的有關規定執行。 
6不同估價目的下的估價

6．0. l房地產估價按估價目的進行分類，主要有下列類別： 1 土地使用權出讓價格評估； 2房地產轉讓價格評估； 3房地產租賃價格評估； 4房地產抵押價值評估； 5房地產保險估價； 6房地產課稅估價； 7證地和房屋拆遷補償估價； 8房地產分割、合并估價； 9房地產糾紛估價； 10房地產拍賣底價評估； 11企業各種經濟活動中涉及的房地產估價； 12其他目的的房地產估價。 

6．1土地使用權出讓價格評估 

本文關鍵字： 查看更多