中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范

2008-09-27 綠維創(chuàng)景 標(biāo)簽：

6．9．1房地產(chǎn)糾紛應(yīng)對糾紛案件中涉及的爭議房地產(chǎn)的價(jià)值、交易價(jià)格、造價(jià)、成本、租金、補(bǔ)償金額、賠償金額、估價(jià)結(jié)果等進(jìn)行科學(xué)的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據(jù)。

6．9．2房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)按相應(yīng)類型的房地產(chǎn)估價(jià)進(jìn)行。

6．9．3房地產(chǎn)糾紛估價(jià)，應(yīng)注意糾紛的性質(zhì)和協(xié)議、調(diào)解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價(jià)依據(jù)，協(xié)調(diào)當(dāng)事人各方的利益。

6．10房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估

6．10．1地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估為確定拍賣保留價(jià)提供服務(wù)，應(yīng)依據(jù)《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。

6．10．2房地產(chǎn)拍賣底價(jià)評估，首先應(yīng)以公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則確定其客觀合理價(jià)格，之后再考慮短期強(qiáng)制處分（快速變現(xiàn)）等因素的影響確定拍賣底價(jià)。

6．11企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)

6．11．1企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，包括企業(yè)合資、合作、聯(lián)營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算、抵債中的房地產(chǎn)估價(jià)。這種估價(jià)首先應(yīng)了解房地產(chǎn)權(quán)屬是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，若發(fā)生轉(zhuǎn)移，則應(yīng)按相應(yīng)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)；其次應(yīng)了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按"保持現(xiàn)狀前提"或"轉(zhuǎn)換用途前提"進(jìn)行估價(jià)。

6．11．2企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產(chǎn)清算等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的，應(yīng)按房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為進(jìn)行估價(jià)。但應(yīng)注意資產(chǎn)清算與抵押物處置類似，屬于強(qiáng)制處分、要求在短時(shí)間內(nèi)變現(xiàn)的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業(yè)兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價(jià)宜低于市場價(jià)值。

6．11 ．3企業(yè)聯(lián)營一般不涉及房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，企業(yè)聯(lián)營中的房地產(chǎn)估價(jià)，主要為確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例服務(wù)，宜根據(jù)具體情況采用收益法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法，也可采用成本法。

6．12其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)

6．12．1其他目的的房地產(chǎn)估價(jià)，包括房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)等。

6．12．2房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)把握被損害房地產(chǎn)在損害發(fā)生前后的狀態(tài)，對于其中可修復(fù)部分，宜估算其修復(fù)所需的費(fèi)用作為損害賠償價(jià)值。
7估價(jià)結(jié)果

7．0．1對不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果，應(yīng)進(jìn)行比較分析。當(dāng)這些結(jié)果差異較大時(shí)，應(yīng)尋找并排除出現(xiàn)差異的原因。

7．0．2對不同估價(jià)方法估算出的結(jié)果應(yīng)做下列檢查： l計(jì)算過程是否有誤； 2基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確； 3參數(shù)選擇是否合理； 4是否符合估價(jià)原則； 5公式選用是否恰當(dāng)； 6選用的估價(jià)方法是否適宜估價(jià)對象和估價(jià)目的。

7．0．3在確認(rèn)所選用的估價(jià)方法估算出的結(jié)果無誤之后，應(yīng)根據(jù)具體情況計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果。

7．0．4在計(jì)算求出一個(gè)綜合結(jié)果的基礎(chǔ)上，應(yīng)考慮不可量化的價(jià)格影響因素，對該結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，或取整，或認(rèn)定該結(jié)果，作為最終的估價(jià)結(jié)果。當(dāng)有調(diào)整時(shí)，應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明確闡述理由。

8估價(jià)報(bào)告

8．0．1估價(jià)報(bào)告應(yīng)做到下列幾點(diǎn)： 1全面性：應(yīng)完整地反映估價(jià)所涉及的事實(shí)、推理過程和結(jié)論，正文內(nèi)容和附件資料應(yīng)齊全，配套； 2公正性和客觀性：應(yīng)站在中立的立場上對影響估價(jià)對象價(jià)格或價(jià)值的因素進(jìn)行客觀的介紹、分析和評論，作出的結(jié)論應(yīng)有充分的依據(jù)； 3準(zhǔn)確性：用語應(yīng)力求準(zhǔn)確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經(jīng)查實(shí)的事項(xiàng)不得輕率寫入，對難以確定的事項(xiàng)應(yīng)予以說明，并描述其對估價(jià)結(jié)果可能產(chǎn)生的影響。 4概括性：應(yīng)用簡潔的文字對估價(jià)中所涉及的內(nèi)容進(jìn)行高度概括，對獲得的大量資料應(yīng)在科學(xué)鑒別與分析的基礎(chǔ)上進(jìn)行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質(zhì)特征的資料來說明情況和表達(dá)觀點(diǎn)。