中華人民共和國國家標準房地產估價規范

      

 

6．9．1房地產糾紛應對糾紛案件中涉及的爭議房地產的價值、交易價格、造價、成本、租金、補償金額、賠償金額、估價結果等進行科學的鑒定，提出客觀、公正、合理的意見，為協議、調解、仲裁、訴訟等方式解決糾紛提供參考依據。 

6．9．2房地產糾紛估價，應按相應類型的房地產估價進行。 

6．9．3房地產糾紛估價，應注意糾紛的性質和協議、調解、仲裁、訴訟等解決糾紛的不同方式，并將其作為估價依據，協調當事人各方的利益。 

6．10房地產拍賣底價評估 

6．10．1地產拍賣底價評估為確定拍賣保留價提供服務，應依據《中華人民共和國拍賣法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》和其他有關規定進行。 

6．10．2房地產拍賣底價評估，首先應以公開市場價值標準為原則確定其客觀合理價格，之后再考慮短期強制處分（快速變現）等因素的影響確定拍賣底價。

6．11企業各種經濟活動中涉及的房地產估價 

6．11．1企業各種經濟活動中涉及的房地產估價，包括企業合資、合作、聯營、股份制改組、上市、合并、兼并、分立、出售、破產清算、抵債中的房地產估價。這種估價首先應了解房地產權屬是否發生轉移，若發生轉移，則應按相應的房地產轉讓行為進行估價；其次應了解是否改變原用途以及這種改變是否合法，并應根據原用途是否合法改變，按"保持現狀前提"或"轉換用途前提"進行估價。 

6．11．2企業合資、合作、股份制改組、合并、兼并、分立、出售、破產清算等發生房地產權屬轉移的，應按房地產轉讓行為進行估價。但應注意資產清算與抵押物處置類似，屬于強制處分、要求在短時間內變現的特殊情況；在購買者方面在一定程度上與企業兼并類似，若不允許改變用途，則購買者的范圍受到一定限制，其估價宜低于市場價值。 

6．11 ．3企業聯營一般不涉及房地產權屬的轉移，企業聯營中的房地產估價，主要為確定以房地產作為出資的出資方的分配比例服務，宜根據具體情況采用收益法、市場比較法、假設開發法，也可采用成本法。 

6．12其他目的的房地產估價 

6．12．1其他目的的房地產估價，包括房地產損害賠償估價等。 

6．12．2房地產損害賠償估價，應把握被損害房地產在損害發生前后的狀態，對于其中可修復部分，宜估算其修復所需的費用作為損害賠償價值。 
7估價結果 

7．0．1對不同估價方法估算出的結果，應進行比較分析。當這些結果差異較大時，應尋找并排除出現差異的原因。 

7．0．2對不同估價方法估算出的結果應做下列檢查： l計算過程是否有誤； 2基礎數據是否準確； 3參數選擇是否合理； 4是否符合估價原則； 5公式選用是否恰當； 6選用的估價方法是否適宜估價對象和估價目的。 

7．0．3在確認所選用的估價方法估算出的結果無誤之后，應根據具體情況計算求出一個綜合結果。 

7．0．4在計算求出一個綜合結果的基礎上，應考慮不可量化的價格影響因素，對該結果進行適當的調整，或取整，或認定該結果，作為最終的估價結果。當有調整時，應在估價報告中明確闡述理由。 

8估價報告 

8．0．1估價報告應做到下列幾點： 1全面性：應完整地反映估價所涉及的事實、推理過程和結論，正文內容和附件資料應齊全，配套； 2公正性和客觀性：應站在中立的立場上對影響估價對象價格或價值的因素進行客觀的介紹、分析和評論，作出的結論應有充分的依據； 3準確性：用語應力求準確，避免使用模棱兩可或易生誤解的文字，對未經查實的事項不得輕率寫入，對難以確定的事項應予以說明，并描述其對估價結果可能產生的影響。 4概括性：應用簡潔的文字對估價中所涉及的內容進行高度概括，對獲得的大量資料應在科學鑒別與分析的基礎上進行篩選，選擇典型、有代表性、能反映事情本質特征的資料來說明情況和表達觀點。 

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