中華人民共和國國家標準房地產估價規范

      

 

5．3．8對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可采用下列方式之一處理： 1先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷；然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值。 2將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 

5．4成本法 

5．4．1運用成本法估價應按下列步驟進行： 1搜集有關成本、稅費、開發利潤等資料； 2估算重置價格或重建價格； 3估算折舊； 4求出積算價格。 

5．4．2重置價格或重建價格，應是重新取得或重新開發、重新建造全新狀態的估價對象所需的各項必要成本費用和應納稅金、正常開發利潤之和，其構成包括下列內容： l土地取得費用； 2開發成本； 3管理費用； 4投資利息； 5銷售稅費； 6開發利潤。 注：開發利潤應以上地取得費用與開發成本之和為基礎，根據開發、建造類似房地產相應的平均利潤率水平來求取。 

5．4．3具體估價中估價對象的重置價格或重建價格構成內容，應根據估價對象的實際情況，在第5．4．2條列舉的價格構成內容的基礎上酌予增減，并應在估價報告中予以說明。 

5．4. 4同一宗房地產，重置價格或重建價格在采取土地與建筑物分別估算、然后加總時，必須注意成本構成劃分和相互銜接，防止漏項或重復計算。 

5．4．5求取土地的重置價格，應直接求取其在估價時點狀況的重置價格。 

5．4．6建筑物的重置價格重建價格，可采用成本法、市場比較法求取，或通過政府確定公布的房屋重置價格扣除土地價格后的比較修正來求取，也可按工程造價估算的方法具體計算。建筑物的重置價格，宜用于一般建筑物和因年代久遠、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料，或因建筑技術變遷，使得舊有建筑物復原建造有困難的建筑物的估價。建筑物的重建價格，宜用于有特殊保護價值的建筑物的估價。 

5．4．7成本法估價中的建筑物折舊，應是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質上的、功能上的和經濟上的折舊。 

5．4．8建筑物損耗分為可修復和不可修復兩部分，修復所需的費用小于或等于修復后房地產價值的增加額的，為可修復部分；反之為不可修復部分。對于可修復部分，可直接估算其修復所需的費用作為折舊額。 

5．4．9扣除折舊后的建筑物現值可采用下列公式求?。?nbsp;l 直線法下的建筑物理值計算公式：V= C-（C- S）t/N(5．4．9- 1） 2雙倍余額遞減法下的建筑物現值計算公式：V= C- （1- Z/N(5.4.9-2） 3成新折扣法下的建筑物現值計算公式：V= C?Q（5.4.9-3）式中V----建筑物現值（元，元／M2）；C----建筑物重置價格或重建價格（元，元／M2） ； S ----建筑物預計凈殘值（元，元/ M2 ；T ----建筑物已使用年限（年）；N ----建筑物耐用年限（年）；Q----建筑物成新率（% ）。 注：無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現值，估價人員都應親臨估價對象現場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據建筑物的建成時間，維護、保養、使用情況，以及地基的穩定性等，最后確定應扣除的折舊額或成新率。 

5. 4．10建筑物耐用年限分為自然耐用年限和經濟耐用年限。估價采用的耐用年限應為經濟耐用年限。經濟耐用年限應根據建筑物的建筑結構、用途和維修保養情況，結合市場狀況、周圍環境、經營收益狀況等綜合判斷。 

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