中華人民共和國國家標準房地產估價規范

      

 

5．2. 7進行區域因素修正，應將可比實例在其外部環境狀況下的價格調整為估價對象外部環境狀況下的價格。區域因素修正的內容主要應包括：繁華程度，交通便捷程度，環境、景觀，公共配套設施完備程度，城市規劃限制等影響房地產價格的因素。區域因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。進行區域因素修正時，應將可比實例與估價對象的區域因素逐項進行比較，找出由于區域因素優劣所造成的價格差異進行調整。 

5．2．8進行個別因素修正，應將可比實例在其個體狀況下的價格調整為估價對象個體狀況下的價格。有關土地方面的個別因素修正的內容主要應包括：面積大小，形狀，臨路狀況，基礎設施完備程度，土地平整程度，地勢，地質水文狀況，規劃管制條件，土地使用權年限等；有關建筑物方面的個別因素修正的內容主要應包括：折舊程度，裝修，設施設備，平面布置，工程質量，建筑結構，樓層，朝向等。個別因素修正的具體內容應根據估價對象的用途確定。進行個別因素修正時，應將可比實例與估價對象的個別因素逐項進行比較，找出由于個別因素優劣所造成的價格差異進行調整。 

5．2．9交易情況、交易日期、區域因素和個別因素的修正，視具體情況可采用百分率法、差額法或回歸分析法。每項修正對可比實例成交價格的調整不得超過20％，綜合調整不得超過30％。 

5．2．10選取的多個可比實例的價格經過上述各種修正之后，應根據具體情況計算求出一個綜合結果，作為比準價格。 5．2．11市場比較法的原理和技術，也可用于其他估價方法中有關參數的求取。 
5．3收益法 

5．3．1運用收益法估價應按下列步驟進行： 1搜集有關收入和費用的資料； 2估算潛在毛收入； 3估算有效毛收入； 4估算運營費用； 5估算凈收益； 6選用適當的資本比率； 7選用適宜的計算公式求出收益價格。 注：潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益均以年度計。 

5．3．2凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求取： l出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。 2商業經營型房地產，應根據經營資料計算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。 3生產型房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料計算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。 4尚未使用或自用的房地產，可以照有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。 

5．3．3估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正常客觀的數據。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正?？陀^的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正?？陀^的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正?？陀^的。 

5．3．4在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型： 1每年基本上固定不變； 2每年基本上按某個固走的數額遞增或遞減; 3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減； 4其他有規則的變動情形。 

5．3．5資本化率應按下列方法分析確定： l市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。 2安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率；風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。 3復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率，按下式計算： R= M?Rm 十（1-M ）Re（5．3．5）式中R ----資本化率（% ）；M----貸款價值比率（％），低押貸款額占房地產價值的比率；Rm--抵押貸款資本化率（％），第一年還本息額與抵押貸款額的比率；Re--自有資本要求的正常收益率（％）。 4投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。 

5．3．6資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關系應按下式確定：RO=L*RL+B*RB（5．3．6）式中RO----綜合資本化率（%），適用于土地與建筑物合一的估價；RL----土地資本化率（%），適用于土地資本估價；RB----建筑物資本化率（%），適用于建筑物估價；L----土地價值占房地產價值的比率（%）；B----建筑物價值占房地價值的比率（%），L+B+100%。 

5．3．7計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。 

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