林峰:“旅游綜合體”是景區、休閑區，更是城市化的一種表現形式.

       旅游地產開發模式

旅游地產開發中，我提出了五級臺階的開發模式，第一以資源包裝和前期設計為基礎，進行相應運作，然后把項目賣掉；第二實施基礎開發，進行子項目的招商引資，我們叫二級項目運作；第三開發引爆人氣的項目，形成地價升值招商引資，這是我自己開發最能產生人氣的核心吸引力，把土地的人氣提升了以后，把地價調上來，然后銷售地或者是銷售項目；第四是獨立開發，形成整體項目開發，實現商業運作運營和推動整體開發運作。

最后我再簡單說一下新型城鎮化的理念。

新型城鎮化這個題目講的非常多了，中國經過了從加工產業為主導到重化工業為主導，重化工業發展到今天，它的增長里已經是比較困難了，而且污染和規模化受到限制。發展什么能夠帶動中國？特別是2008年之后金融危機的沖擊，當時靠著4萬億投資拉動，到現在還沒有消化掉，到底靠什么產業去帶動中國發展？靠出口加工產業、重化工產業還是高科技產業呢？因此，城市建設和現代服務業成為了產業選擇的最重要方向。新型城鎮化之所以提出，其實最重要的是基于兩個東西：第一基于產品的產權關系分裂，在中國城鎮化過程中，城鄉二元化形成了產權分裂，第二叫城鄉關系，因為戶口問題造成了農口工非市民化，造成了城鄉之間的差異，這兩個問題造成了中國城市化本身的障礙和擴大內需所需要基本架構的困難。所以首先是中國一個基本邏輯，叫保持7%的增長，是中國翻兩番必須要求的戰略基礎。內需增長成為最大的動力，因為出口和投資帶動必須靠內需，內需怎么辦？有效的擴大需求靠漲工資，靠社會保障，這兩個怎么實現？是提高城鎮化率和實現城鎮化，所謂新型城鎮化核心就是這個，就是提高城鎮化率加上人的城鎮化。人的城鎮化是要政府拿出巨大的財政資金去保障，去保障有戶口所有人所擁有的社會條件，政府拿出幾萬億、幾十萬億可能性非常小，因此新型城鎮化靠什么，絕對不是靠政府的財政來解決，靠產業，什么產業在今后發展中具備這個價值？現代服務產業是最有可能帶動或者最重要帶動的。因此由旅游帶動的泛產業現在成為了落后地區、不發達地區相對遠離城鎮地區進行城鎮化最好的產業支撐和基礎，依托于旅游形成對人的搬運，旅游是搬運人的，而旅游搬運人的實質是什么？搬運人的消費能力，也就帶來了在遠離客源地區目的地的一種經濟放大效應，由這個經濟放大效應實現了產業帶動城市化，在這種情況下形成了旅游帶動城市化發展的結構。在這種旅游吸引力下首先形成人的搬運，第二是消費放大，在消費聚集的情況下形成產業聚集，在產業聚集的情況下形成了城市化聚集，通過城市化聚集形成了旅游引導新型城市化發展結構。這些休閑小業態是休閑旅游最大的吸引力，這些消費的聚集形成了旅游業態的聚集，通過旅游業態形成了消費聚集，帶動了區域留下人和留下消費量的結構，然后延伸發展旅游居住，打造城市配套，形成旅游城市化的結構，形成居住地產的銷售，形成商業地產的銷售，形成產業地產的銷售，形成養生養老地產的銷售，從而對整個區域從土地開發到房產開發。

旅游綜合體是什么？是三個東西，第一旅游綜合體是一個景區，第二旅游綜合體是一個產業聚集區，是休閑消費聚集區，第三旅游綜合體是城市化的一種表現形式。

謝謝大家。

本文關鍵字：旅游綜合體 林峰 查看更多