林峰:“旅游綜合體”是景區、休閑區，更是城市化的一種表現形式.

       休閑商業地產

這是我們做的金色港灣的項目，是在鹽城的城郊，它提出來要建一個15萬平米的大型商業，在一個不到100萬人的城市，要做一個15萬平米的大型商業項目靠什么去做？它不是城市商業綜合體，你做一個城市商業綜合體，你要引進像萬達這批大的主力店人家不去，因政府又非常希望它在這里干，因為未來十年以后這個地方會成為中心價值的地區，現在怎么辦？又匹配了一些住宅，這個地方只能做休閑商業綜合體，它的輻射范圍比城市綜合體范圍大，不僅輻射本城區內，輻射到整個周邊城區結構，作為休閑型發展架構。這種休閑型商業發展架構最重要的是在于商業業態，要能夠讓人不買東西也愿意在那里玩一天，消費型商業業態而不僅僅是購買型商業業態，就成為休閑商業綜合體最重要的業態模式。

怎么樣開發這種模式？怎么樣做景觀、文化、消費業態設計，使得這樣的綜合體實現留住人，消費時間比較長的結構就是考慮的問題，因此引什么樣的商業業態進來，如何有效的推動這種業態，實現讓人留下來消費的價值，就成為這個商業建筑的前提。因此我們首先通過文化策劃、業態策劃，然后落地到商業建筑上，它的商業建筑分割模式完全是小業態，最后到建筑設計，這個建筑設計一定要符合這樣的景觀要求、流動性空間。所以做旅游的項目，它的功能要求最后落地到建筑設計和景觀設計上是不一樣的，如果用常規的建設設計眼光去做這樣的建筑，你可能會發現不是你希望達到的，最后做出來的東西和真正業態所要求的建筑空間結構和景觀架構差別很大。

休閑居住的第二居所房產，原則上是大型城市周邊，半小時以內的區域是最好的發展結構。這種結構特點，有可能二居和一居結合，一個半小時到半個小時之間我們稱之為二居所，原則上到了周末就回到這個地方去，這樣的區域第一時間距離特別重要，第二交通成本非常關鍵，在交通成本和時間結構的框架下，作為周末型二居所在城市中非常受歡迎。因此它的社區配套和房型模式有它的特點。

度假型房產海南是非常典型的，這樣的度假區結構非常明顯，賣的是候鳥人群，因此和候鳥人群需求間的結合，成為地產開發要研究的。同時作為像海南度假，第一是尊崇陽光的度假，以海南為主，體現為季節性候鳥人群所推崇的。為什么哈爾濱成為三亞第一大主力，長期以來是哈爾濱人占領三亞，原因很簡單，及其殘酷的哈爾濱環境導致了他們選擇三亞，這個表現在極端，對于上海人而言冬季也是非常殘酷的，同樣也需要三亞，所以云南、三亞體現出來的換季節的方式成為未來度假追求路線圖的主線。現在到云南，再往下走到四川康巴地區，所有陽光和氣溫很好的地方，就會爆發成中國旅游目的地爆發性區域，現在正在中國形成度假風暴路線區的概念。

第二是滑雪人口的增加，對于歐洲而言，阿爾卑斯是世界的滑雪圣地，如果沒有滑雪的習慣，沒沒有追求滑雪的人口，談不上阿爾卑斯的價值?，F在中國滑雪人口在不斷增大，滑雪人口這批人要去滑雪，要去學習滑雪，到最后成為滑雪愛好者。南方人跑到北京去，原來我不會滑雪，但我的孩子就會滑雪，在這些滑雪人口推動下，以萬達在長白山的投資，和云頂在崇禮的投資，形成了中國以滑雪配合的冬季度假，這幾年整個投資規模將近千億，上千億的旅游地產進入這個區域，就是因為大規模的滑雪者。像這樣的我們稱之為度假房地產，度假房地產追求的是什么？我們可以把度假放大，不是什么地方都適合度假，很多地方的度假是假度假。

另外是綜合體，以前做酒店是配套，到度假區做五星級酒店是很恐怖的事情，原因很簡單，任何旅游都有季節性，由于設計季節性的影響，比如在北京壩上草原做五星級酒店，它只有三個月的時間，請問一個五星級酒店投資上億怎么回收？怎么回收得了？沒有辦法回收，哪怕是零地價也沒有用，政府給你扶持也沒有用。

養老養生地產，現在是一種不成熟的業態，但這里面可能性空間相當大，一批保險公司開始介入這一塊，實際上是追求地產收益率和保險互動結構，真正成功的以養老作為產業經營基礎而形成地產開發的模式還是相對不成熟的，有一些比較成熟的養老經營型場所。但可以用這種要素去做的養生型地產和帶養老價值或者養老性地產這就非常多樣化了，空間就非常大了。

關于溫泉地產，我們也提出了一些溫泉打造的出發，主要是結合區域結構，形成溫泉度假到溫泉小鎮，再到溫泉城的架構。

文化創意地產應該是融合型的地產模式，這種地產模式，特別是像影視城、文化演繹和文化創意、文化主題園等等，借文化產業發展，來形成帶有文化理念和品牌價值的旅游地產，這種類型發展比較多。真正是把創意產業到一個旅游區去復制非常困難，文化創意地產并不是做文化創意產業鏈的直接發展，比如說像做大規模的影視城，做大規模的影視產業基地，然后去發展地產，這是非常困難的，原因很簡單，文化創意產業鏈的整合非常重要。相反用文化創意產業手法去帶動旅游休閑地產發展是非常容易的。因此是帶羊頭賣狗肉的事，它有交叉性，但不是做產業鏈延伸，不是做產業開發基地，更多的是稱為產業聚集區。所以我們現在做大量的旅游，我們叫泛旅游集聚區，我們不做集團化旅游發展，但是做產業聚集相對來說比較容易，以旅游為主導的休閑產業聚集在一個區域內把各種各樣的休閑到這個區域，形成休閑放大效應是很好的手法。

莊園房地產這幾年發展也非常快，首先是從紅酒出來，酒莊模式，這是我們做的葡萄酒莊，一般來說5%―10%左右的建設用地，90%――95%之間農業匹配形成架構。

新農村社區旅游地產，結合新農村改造形成一批新的地產，這種發展往往和旅游結合，形成了新農村模式下的旅游地產發展結構，這里面包含了商業型地產和旅游地產。

旅游地產一定要和景區經營來結合，如果沒有很好的持續經營理念旅游地產非常難做。

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