林峰:“旅游綜合體”是景區、休閑區，更是城市化的一種表現形式.

       主題演講

由上海市旅游局、浙江省旅游局指導，搜狐焦點旅游地產與亞洲房地產俱樂部聯合主辦的第三屆亞洲文化旅游投資論壇暨尋美中國?旅游地產投融資峰會4月19-20日兩天在杭州舉行。與會嘉賓有夏巖集團董事長夏巖，國際休閑產業協會副主席王堅，達晨文旅投資總裁趙小兵，國務院發展研究中心研究員劉鋒博士，浙旅投資集團總經理楊文泰，傳奇旅游投資陳磊，綠維創景規劃設計院林峰院長，浙旅基石基金張偉，復星地產控股集團副總裁康紅恩等50余位文旅投資運營機構專業人士。

以下是北京綠維創景規劃設計院林峰院長發表主題演講實錄：

林峰：各位嘉賓，下午好！非常榮幸有機會跟大家一起來溝通關于新型城鎮化旅游地產這樣一個題目。

新型城鎮化是當前非常熱門的一個話題，這個熱門話題我們最開始從旅游和城市結合來研究旅游發展，實際上也是市場引領，因為大家都知道做旅游非常難，如果就旅游做旅游，就景區做旅游是非常困難的，真正賺錢的、現金流非常好的，投資回報率能夠超過15%以上的旅游項目非常少。當然我們也知道，有一些我們稱之為現金流的旅游項目，我們管這種旅游項目叫做“印鈔機”，比如類似于好的溫泉項目，好的漂流項目，都是依托于自然資源可以變成非常盈利的旅游項目，這類項目非常少，因為真正依托于資源簡單開發就形成高速盈利，資源特優型旅游項目，基本上在國有企業的手上開發的差不多或者已經達到一定的水平和程度。另外，更多的旅游投資項目，需要資源消費，可能需要更大的投資，或者要進行設施、設備投入，相對來說區域配套項目占了大頭。這種情況下旅游回報率很低。

原因有很多，第一是季節原因，在北方120天是主要的經營期，超過了這個時間就沒有了。在回報率相對不足的情況下，旅游投資是非常難以快速發展的。但這十年來旅游投資的規模變得非常大，為什么那么大的旅游投資規模呢？現在爆發出來的像貴陽貴州，3萬旅游，這個講起來都很嚇人，其實這個項目里面包含了大量的土地開發、區域城鎮開發，已經遠遠超出了純旅游本身，它已經不僅僅是一個產業開發，而是一種區域開發和城市開發結合，有大量的地產項目。因此旅游造就進入了從單純旅游項目、旅游產品、旅游景區轉化到了綜合型區域開發的階段，旅游是綜合開發，旅游是區域開發，旅游包含了城市開發，更不要說地產開發，城市開發地產是其中一個板塊或者是最重要的一個方面?；谶@樣的一種看法，實際上旅游產品真正開發的時候需求就變化非常大了。

我今天的題目叫旅游地產叫新型城鎮化，我想先從旅游地產開始，從旅游地產本身再回過頭來說旅游城鎮化和旅游產品本身。

旅游地產這個概念對大家來說是一個非常熟悉的概念，我們認為旅游地產是旅游區域開發的一個基本業態，旅游地產絕不局限于地產本身或者房地產本身，而是整個旅游區域開發基本業態，主要是依托旅游開發形成的土地開發與房地產物業開發，包括旅游休閑商業物業、第二居所休閑住宅、第三居所的度假住宅，以及產權酒店分時度假酒店的開發。

廣義的旅游地產開發包含了區域旅游開發架構下的地產開發、房產開發集旅游相關產業運營服務，這是更大的一個結構。在這樣的框架下看旅游地產會爆出這樣一種量，2012年一季度有人統計是2600億元的投資資產，2012年旅游地產項目超過3千個，全年投資破萬億。

基于這樣大旅游地產的里面，旅游地產靠什么來形成土地開發和房地產開發呢？特別是對于常規開發商，首先是面臨房地產開發問題，它要做房子產品，什么才能帶動它賣房子？最簡單的結構是快速銷售型，實際上是兩種類型，第一種類型是借勢模式，在旅游城市中間進行開發，比如說杭州的西湖中間，沒得說，怎么做怎么有，它既是城市也是旅游的開發區。第二種類型造勢模式，第一種類型靠資源為依托，第二種類型不看資源，我自己就能創造產品，形成市場。剛才康總談到創造需求，我認為需求不是創造出來的，更主要的是創造出來的產品作為一種共贏滿足市場沒有被挖掘出來的需求或者擴大的需求。

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