國家推行城鎮化戰略 土地財政進入最后狂歡

       告別土地出讓狂歡

告別土地出讓狂歡

中國的土地財政歷史并不長，其火熱更是最近十幾年的事。

1987年12月1日，深圳在內地第一次舉行國土有償使用權拍賣會，深圳房地產公司以525萬元的最高價獲得了羅湖區一塊8588平方米土地的使用權。這一事件標志著中國國有土地的使用由過去行政劃撥向有償出讓轉變。

但直至最近十幾年，土地出讓金才逐漸成為地方政府的“第二財政”。

1994年分稅制改革后，各地的土地出讓收入劃歸地方政府支配使用。這一在當時看來并不起眼的政策性安排，導致土地出讓金收入在最近幾年出現井噴，并在過度透支后，隨著房地產調控而發生逆轉。

1999年至2004年，全國土地出讓收入規模不大，占地方財政收入的比重總體上呈穩步上升趨勢，但在這五年間，多數地方政府尚未形成對這一收入的過度依賴。

由于全國投資增長迅速，部分行業出現過熱，中央政府于2005年初加大了宏觀調控力度，土地首次與貨幣、財政一道成為宏觀調控的政策工具。土地“閘門”收緊，導致2005年土地出讓收入銳減，其占地方財政收入比重由2004年的54%降至39%。

但隨著土地出讓制度的改革，尤其是房地產開發迅速回潮，新一輪的土地收入上升期很快來臨。

由于中央實行經營性土地全部招標、拍賣、掛牌方式出讓，鼓勵價高者得，各地土地出讓收入在2005年后快速回升。雖然受國際金融危機影響，2008年國內土地市場冷清，當年全國土地出讓收入9600億元，比2007年減少2000多億元，但這只是接下來更為瘋狂的地價游戲的一次暫停。

2009年，在中央經濟刺激計劃全面實施的背景下，各地大量上馬投資項目，土地市場也開始好轉，地價相繼攀升，當年全國土地出讓收入達1.4萬億元，與2008年相比猛增近一半。

之后兩年，可謂各地方政府土地財政的狂歡年。重新火熱的房地產市場，帶動了土地市場急速升溫，房價、地價交替上升，地王紀錄不斷被刷新。2010年，全國國有土地出讓收入達到2.8萬億元，是2009年土地出讓收入的2倍多。2011年更是達到3.2萬億元，相當于2008年的3倍多，而在此背景之下的全國房價上漲，亦達到決策層和公眾的容忍臨界點。

雖然數量可觀，各地方政府卻是冷熱不均。

在全國土地出讓收入的總盤子中，北京、上海、廣東等沿海大城市和省區依然占據“大頭”，約七成的土地出讓金集中分布在沿海經濟發達地區，這給上述地區帶來了巨大的財政收入與支出景氣，但同時也為接下來的收縮埋下隱患。

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