旅游地產 "泡沫" 解讀

2012-09-06 和訊房產 標簽：旅游地產

泡沫源起

蔡為民：“旅游地產泡沫”源于“假旅游地產”

目前旅游地產正處于由“一向二”跨步，“去偽存真”的階段：

第一階段是依托自然資源（山、海、湖等）或自行打造人文景觀（城市公園、民族風情、體育娛樂等）資源，以滿足大眾“第一居所”為主的住宅房地產開發，例如東部華僑城等。另外，90年代初海南房地產泡沫破滅后，有開發商提出旅游地產概念，正是基于中國未來將進入全民休閑度假時代，使海南概念性旅游地產逐漸被大眾接受。隨著2008年海南國際旅游島規劃方案的出臺，中國人均GDP超過3000美金，國內旅游度假需求強勁，眾多開發商借旅游資源開發之名，大肆開發概念性旅游住宅地產。某專業酒店管理公司負責人說：“大眾對于旅游地產的認知大多基于這個階段，某新近上線的度假公寓托管公司的出現正是解決了該階段，所謂概念性旅游住宅地產項目遺留的空置率高的問題”。

第二階段是隨著時代發展，以及房企轉型需要，由IHRE制定了中國第一個旅游地產細分標準，并定義“旅游地產是指圍繞以滿足傳統旅游五要素（食、住、游、購、娛）的旅游商業（商務）地產，以及包括旅居、運動、生態養生養老等，提升中產階層“高品質生活”升級需要為主體的房地產開發模式”。事實上，越來越多的專家學者和開發商已經認同“旅游地產應該從服務傳統旅游功能，和中產階層品質生活雙重需求來定位”。旅游地產正逐漸由“以傳統住宅為核心”轉向“以地產為載體，旅游為核心功能”的第二階段開發模式上來。

曾曉成表示：“蔡老師講的旅游地產泡沫其實就指的是旅游地產第一階段中出現的問題，也是業內統稱的那些“概念性旅游地產”，“假旅游地產”項目”。

“旅游地產才開始，不存在"泡沫"一說”就是針對旅游地產發展現階段而言的，目前越來越多正在開發的旅游地產項目，試圖擺脫傳統住宅開發模式，從項目選址開始，就引入專業的規劃公司，合理布局完善的旅游休閑、運動和多功能度假住宿等配套設施，并引入專業酒店運營管理、旅居交換、分時度假等商業運營模式，滿足消費者的投資和度假需求”曾曉成還說道。

早在2010年，曾曉成先生接受證券時報采訪的《旅游地產將成旅游產業重要發展方向》文章中提出：“中國住宅房地產的開發和投資模式，已經不利于社會的穩定和諧發展，已經成為中國形成以中產階層為主流的橄欖型社會結構的重大障礙，旅游地產承載了投資、度假、養生等多重屬性，將是引導富裕階層從住宅地產投資和投機，轉向理性理財和消費并重，化解住宅地產泡沫的策略之一，將有助于旅游產業轉型升級，拉動內需，加快經濟增長模式轉型”。