林峰：旅游地產細分有標準 未來更綜合化

2013年，中國旅游地產項目已達到5000多個，其中有3000多個是大型項目。國內房地產前100強企業中，90%都進入了旅游地產業，旅游地產的發展正在對拉動地區消費和區域經濟增長發揮越來越大的作用，但與這一行業發展規模和速度不匹配的是，標準和規范缺失，導致該行業一直摸著石頭過河，到底什么條件才算得上是旅游地產？在混亂中發展的旅游地產，下一步發展趨勢是什么？近日，《2014年旅游地產細分標準》（以下簡稱《標準》）的出臺對此給出了一定答案，該標準是由中國國際旅游地產專家評審委員會邀請100多位專家學者、旅游地產開發商、運營商，經過一年多的調研而制定。

旅游地產亂象頻發亟須權威標準

根據2010年人口普查數據顯示，中國共有家庭戶數40151萬戶，預測到2020年將至少有20%的中產家庭購置旅游商業經營和度假類不動產物業，用于投資理財和休閑度假，這一市場空間無疑是巨大的。

雖然中產階層對旅游地產的投資熱情和需求日益增長，但事實是，旅游地產業界一直缺乏相應的標準、規范，在實際建設和經營中亂象頻發。旅游財富網對其100多萬注冊會員的調研顯示，絕大多數已購置旅游地產項目的家庭，認為目前物業管理存在較大缺陷，未能實現當初所預期的投資價值。據海南三亞一份權威調查數據顯示，在7333個旅游地產項目抽樣樣本中，平均空置率為84.75%，有的甚至高達96.26%。而一些以投資高回報著稱的產權式酒店，也時而出現開發商無法兌現承諾，被業主告上法庭的現象。

一位不愿透露真實姓名的旅游局官員透露，很多開發商轉行搞旅游地產，建酒店、度假區，實質是借旅游之名開發房地產。如別墅不能建了，就建一個養生基地，名稱叫“單體式公寓”，實際上就是變相的別墅。“這就像一層窗戶紙，捅破了就能發現，頂著發展旅游產業的光環，實質是為了滿足自己的投資需求，實現利益最大化?！边@位官員說。

對于這種亂象，從事旅游地產開發和管理工作的深圳世聯地產[簡介 最新動態]首席技術官黎振偉認為，業界確實亟須權威標準和規范出臺，“現在旅游地產發展迅猛，但我們沒有旅游地產的規范、規劃和標準。我們不能再建了拆、拆了建。環境破壞了是很難恢復的。我們應加強專業研究，加強對國際旅游地產研究以及對成功案例的研究，要讓市場知道什么是一個健康的旅游地產。”

明晰不同類型旅游地產的標準和商業模式

中國國際旅游地產專家評審委員會副主任、旅游財富網CEO曾曉成介紹，本次《標準》的制定是以中產人士及家庭購置旅游地產物業的用途為導向，來確定項目細分的各項參數指標，將旅游地產細分為5+2生活度假物業、“候鳥型”度假物業、中短期度假物業、產權式酒店、服務式公寓等不同類型，并明確區分不同項目的商業模式、服務配套和運營管理模式。

比如，對于中短期度假物業，《標準》明確指出，這一類型的旅游地產項目的置業用途是適合中高端消費群體用于節假日或帶薪度假時的中短期(7天以上60天以內)居住。其區域主要選址在國家或省級旅游度假區等著名旅游城市、旅游景區周邊，項目所在地交通便捷，至少有一種公共交通方式能夠連接大交通(如機場、高鐵、火車和高速公路)。

此外，《標準》對各類旅游地產的資源條件、房屋及設施、項目自身配套、周邊運動娛樂配套、商業模式、管理公司和服務類別都做了詳細區分，比如仍以上述中短期度假物業為例，在配套商要求項目本身應根據住戶的人數規模，配備業主度假接待中心，并提供前臺接待區域、各類餐飲、圖書閱覽等服務設施，以及室內外游泳池、健身房等。并建議其商業模式應是購房者在簽訂商品房購房合同的同時，開發商須指定專業酒店管理公司與業主簽訂返租或全權委托管理合同，確保物業的后續運營。承諾業主每年一定的度假使用時間，一般為30至60天。

未來旅游地產將更加綜合化

《標準》的出臺，讓旅游地產的發展有了一個初步指南，并能從這一報告中看到未來旅游地產發展的趨勢。

綠維創景規劃院院長林峰表示，《標準》明確了旅游地產的模式、形態、要求，形成了一個明確的導向結構?！笆紫仁枪δ芑瘜颍糜蔚禺a不僅是房子，還是生活方式。第二，旅游地產須是城鎮化的，要依托城鎮配套，把生活居住環境，配套支持系統、管理系統有效承擔起來?！绷址逭f。他還指出，從這次報告中看到了旅游地產的大量創新，“最主要的創新就是把使用權和產權進行分離和交換的需求。我們買的任何一個旅游物業，不可能每天住在那里，而讓渡沒有使用的空間和時間的權利，是旅游地產要創新去解決的核心問題。目前，途家網等各種時權交易網站、各種旅居交換系統都在做這方面的探索。這是下一步中國旅游地產當中最重要的課題?！?/P>

林峰認為，未來旅游地產發展最重要的趨勢和方向是開發綜合化，只賣房子賣概念行不通了。此外，長短收益配置將趨于合理化，原來的旅游地產就是短期收益，而未來是長期收益型的，快速回報的部分未來可能只占30%、40%，將不超過50%，所以，未來旅游地產如何合理構建長短結合的投資配置結構，以及進行企業聯合和品牌整合化非常重要。

海南平海逸龍灣物業有限公司總經理李學平認為，未來旅游地產專業的物業管理將成為重點，“傳統的物業管理就是保安、工程、園林管理、清潔管理、客戶管理，叫五大基礎物業管理工作。旅游地產因為周邊各種配套設施都需要完善，所以，其物業管理實際上已超過了傳統的物業管理范疇，用城市物業管理的觀念去管理旅游地產是管不好的?！崩顚W平說，“旅游地產的功能主要是養老、休閑、度假，我們要圍繞這些功能來做文章，圍繞業主的衣食住行，健身、健康、交友和文化去做文章。業主的情緒、愛好、修養、學歷、個性都不一樣，怎么辦？我們通過搭建不同平臺，組成不同的沙龍，組織業主去玩，引導他們去玩，陪他們去玩?！?/P>

李學平建議，旅游地產開發商要提供完善的商業配套，完善社區配套項目。在規劃設計的時候，充分考慮到這些問題，只有這樣，后期物業管理公司才能有所作為，不會造成業主投訴無門的現象。

旅游地產更規范、更健康地發展需要標準、規范，但如何落實標準和規范，對開發商、運營商、物業管理公司等都提出了更嚴格的要求，同時也對政府提出了新的挑戰。山東省旅游局局長于沖認為，在旅游地產健康發展方面，最重要的是要建立一個旅游部門以及地產管理部門、旅游企業和旅游地產企業相互溝通、信息共享的平臺，共同來研究如何把旅游融入地產，地產融入旅游。如果政府做到了這一點，旅游資源會轉化為一種地產開發的資源，地產開發資源又會為旅游業發展做了配套和支出。

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