專家：旅游地產，從“近鄰”走向“遠親”

進入2014年，旅游地產市場呈現出哪些新的變化？旅游地產的開發運營又有哪些新的模式出現？

旅游地產項目更需要品牌效應

陳瑞標（廣州市五湖四海集團有限公司副總裁）

一方面，我國的城鎮化會讓更多人“進城”，這些新“進城”的人需要在城市里買房。同時，當社會發展到一定的層次，人們不僅僅需要在城里有自己的居所，還希望在旅游區有可供休息、休閑的物業，旅游地產的需求不僅有，而且強烈。這么多的旅游地產項目要想吸引買家，就要價格合適、面積適中，更需要有品牌效應。

有全國性旅游資源才能吸引全國買家

吳定金（保利地產首席研究員）

旅游資源同樣也分“三六九等”，只有全國性甚至全球性的旅游資源，才能吸引到全國性的買家；地方性的旅游資源，只能吸引周邊區域的買家。像海南，是國內唯一的熱帶島嶼，有很好的海景資源，其旅游資源全國首屈一指。此外，西雙版納、九寨溝、張家界等的旅游資源等級也是全國性的。至于清遠、肇慶等的旅游資源則是屬于區域性的，因此，這些區域的旅游地產項目更多是面向廣州、佛山或者珠三角的買家。

世界旅游城市聯合會專家委員會主任魏小安介紹，2013年中國旅游投資總量為2300多億元，中國旅游地產投資則有3700多億元。

歷經二三十年的發展，我國旅游地產已經度過了“小打小鬧”、偏重城郊開發的階段，開始了集團化、規模化、全國化的高速發展，從南往北、從東到西，旅游地產項目遍布其中。

早在3年前的“2011中國深圳（秋季）房地產交易會”上，中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁就說過：“90%以上的大開發商已經進入旅游地產?！北姸鄬嵙π酆竦牡禺a商的加盟，改變了旅游地產的格局，旅游地產項目從沿海向內陸地區發展，同時，越來越多的房企開始把旅游地產的觸角伸向海外，并取得了不俗的成績。

旅游地產格局改變，主攻的買家方向也隨之發生轉變，從以往主打周邊區域的“近鄰”轉向面對全國的“遠親”。

格局大變身：從國內到海外

談及旅游地產，多數人首先想到的是海南島。得益于得天獨厚的海景資源環境、四季如春的氣候條件，海南島已經成了我國旅游地產一個標志性符號。

但一個海南島始終面積有限，隨著旅游地產的興起，海南島已經難以滿足地產商的“胃口”，開發商把戰略目光投向了國內其他地方。與此同時，隨著生活水平的提升，國人對旅游地產的興趣已不僅僅局限于湛藍的海景、溫暖的氣候，山地、雪景等也成為國人追求的目標。當消費者新的需求和開發商新的戰略相結合，便大大推動了中國旅游地產的新發展，旅游地產格局因此“大變身”。保利地產首席研究員吳定金表示，現在的云南及東北，旅游地產正在迅速崛起。

據云南房地產協會的統計，截至目前，云南旅游地產計劃投資總額已經超過2萬億元。目前住宅型房產從投資到銷售都在下降，而商業地產、旅游地產上升較快，2013年完成開發投資283.93億元，同比增長63.7%。

實際上，旅游地產興起并不是海南、云南及東北的專利，中部地區的旅游地產正在迎頭趕上。位于中部的湖北省，因為旅游業紅火，也帶動了旅游地產的投資熱。據統計，2013年湖北省全年竣工旅游項目百多個，累計投資金額300多億元；在建項目400多個，總投資2800多億元。

近幾年，隨著地產商實力的不斷壯大，開發商的“胃口”已不僅僅限于國內。馬來西亞、新加坡、澳大利亞、美國、俄羅斯等國家的房地產市場不斷出現國內開發商的身影。中國海外投資聯合會的數據顯示，中國房企在海外的總投資規模已達上百億美元，這些海外房地產項目中，不乏旅游地產項目。例如2012年6月份，萬達、泛海和俄羅斯北高加索度假村公司簽署了一份總投資25億-30億美元的意向協議書，計劃在莫斯科、圣彼得堡、北高加索或俄羅斯其他地區建設大型文化、旅游和商業的綜合設施。今年更有消息稱，蘇寧環球大股東競得了澳大利亞地塊，其方向同樣是旅游地產。

投資大手筆：逾百億到數百億

雅居樂、碧桂園、保利、萬達……當我們審視一個個涉足旅游地產的房企時，發現其中絕大部分都為地產“大鱷”，至于一些大家不太熟悉的企業，背后往往也有上市公司的支撐。

如今“玩轉”旅游地產的房企為何幾乎都是“大鱷”或者是有深厚資金背景的上市公司？因為旅游地產玩的都是大手筆。宋丁指出，旅游地產項目需要上規模，大多數項目小則幾平方公里，大則十幾平方公里的面積，要拿這么大的項目，在城市中心是不可能的，肯定是尚未開發的“生地”，周邊配套不足，甚至沒有公路。要開發這樣的項目，必須配套先行，開發商只能自己建設相關的配套設施，而旅游地產的配套設施往往需要比較高端，這就要求開發商必須有強大的資金實力作支撐?！爱斈旰Ｄ下糜蔚禺a項目的配套設施中， 四菜一湯 是 標配 ”，吳定金感慨地說，“湯”是海景，“四菜”則是高爾夫、游艇碼頭、商業大街、高端酒店，除了“湯”不用投入外，其他配套設施都要大筆資金來投入建設。

因此，一個個旅游地產項目的投資總額幾乎都要百億元以上。據不完全統計，2013年各地旅游地產大項目明顯增加，投資百億元以上的項目達127個。據介紹，某知名房企開發的一個旅游地產項目，位于二線城市，規模達19平方公里，包括基礎設施建設、道路、水電、公共配套，商品住宅、別墅、酒店以及旅游項目主題公園都在里面，加起來的投資總額高達350億-380億元。如此龐大的資金投入，非地產“大鱷”無法支撐。

投資額如此巨大，為何開發商仍熱衷在旅游地產方面一擲千金？萬達集團董事長王健林去年年底道出了其中的原因：“文化旅游對我來講是一個沒有 天花板 的行業，它的增長是無極限的?！蓖踅×终J為，文化旅游是一個回報率很理想的產業。

買家范圍廣：從區域到全國

從2009年開盤至今，雅居樂清水灣5年來的銷售業績分別為66億元、99億元、72億元、60億元、78億元。碧桂園十里銀灘首次開盤報收4000套單位，銷售合同金額高達30億元；碧桂園十里金灘開盤售出4800套單位，平均每4秒賣出1套單位……旅游地產項目造就的一個個銷售神話，單靠某個區域、某個城市的買家根本不可能達成。云南、海南一個個旅游地產項目開售時，從銷售現場停放的一輛輛外地車牌的私家車便可以知道，旅游地產項目的買家早已經全國化。

旅游地產買家的全國化，得益于眾多城市商品住宅的限購，大量投資資金轉而選擇不限購的旅游地產；同時還得益于開發商在服務、管理等軟環境的完善?！爱斣诔鞘袃扔辛俗约旱牡谝痪铀⒌诙铀?，很多人開始追求在旅游區也有自己的居所?！痹诼糜蔚禺a行業浸淫相當長時間的廣州市五湖四海集團有限公司副總裁陳瑞標認為，只要產品面積、價格合適，項目的配套設施完善，同時還能解決物業閑時的保養、出租等問題，有酒店、公寓式的管理，很多人會為自己或者父輩購買旅游地產項目，過“候鳥式”的生活。

未來，旅游地產依然會受到全國性買家的青睞。胡潤研究院發布的《2014至尚優品――中國千萬富豪品牌傾向報告》顯示，房地產仍是富豪投資的首選，比去年提高7%達到35%。值得一提的是，旅游地產表現非?；钴S，六成富豪考慮購買度假房，比去年提高5%。其中，云南上升最快，第一次進入前六位；三亞仍然是富豪選擇度假房的首選城市，尤其是億萬富豪。

本文關鍵字：旅游地產 查看更多