度假型養老模式六大規劃要點

       度假型養老概念的提出

――老齡時代遭遇度假時代催生度假型養老

（一）2億人、上萬億元的大蛋糕

依據聯合國標準，當一個國家或地區60歲以上老年人口占總人口的10%，或65歲以上老年人口占總人口的7%，即視為進入老齡化社會。到21世紀中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，占全國總人口的28%。2010-2040年是中國人口老齡化速度最快的時期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%。

圖1：中國老齡化進程

中國的養老市場呈現三個主要特點：（1）養老產業成為一個上萬億元的市場大蛋糕，養老產業消費群體人氣超旺，已成為當前經濟復蘇中的一大熱點投資領域；（2）養老產業內涵豐富，是龍頭產業，它的繁榮能帶動九大類80多個行業發展。例如護理、餐飲、醫藥、老年用品、金融、旅游、教育，還包括各種保險、基金會、健康管理機構等產業；（3）養老服務業是養老產業的明顯特征之一，包括專業的養老服務機構、養老服務人員培訓機構、養老產業咨詢公司、就業中介公司等。

（二）新時期養老的四大趨勢

1、流動化：從消費者角度看養老

通過調研可以發現，有相當數量的中高收入的老年人希望去生態環境更好、服務更為完善的旅游區進行度假式養老。候鳥式養老和第②居所式養老的風起云涌就是鮮明的例證。2014年的調查數據顯示，近幾年僅在海南三亞，全國各地每年前往過冬的老人就已超過40萬人。

北京、上海、廣州等經濟發達城市，存在著一批占當地老年人口總數近6% 以上的中高收入老年群體，這些老年人認為現在的養老環境，無論從居住條件還是養老服務水平都不能滿足他們日益提高的養老需求。

在中高收入老年人期望的入住方式中，希望購買房屋產權的占調查總數的51%，打算租賃房屋使用權的占24%，希望購買產權式酒店的占16%，打算采取其他形式的占9%。而目前租賃市場上的房源較為零散，適合老年人居住的房源就更少。

圖2：老年人養老調查

2、生態化：從開發個體看養老

隨著消費水平的水漲船高，中老年人對養老社區的生態環境比以往更加看重，這也就迫使很多養老社區加大養老社區的生態化治理進程，但因為專業限制，很多養老社區還停留在“綠化”和“景觀”的初級階段，遠遠不能滿足消費者的需要，既浪費了資源，又無疑使養老社區的品質大打折扣。

3、產業化：從商業模式角度看養老

國內的很多養老社區，因為開發規模大，迫于市場壓力，開始有意識的向產業化轉型，主動尋求和社會高端時尚文化圈的對接。

4、高端化：從消費層級看養老

中國的養老模式區別于歐美的福利型養老，目前市場的開發主體仍然是以企業為主，而企業為了可持續發展，必然將核心目標消費群體鎖定在中高端。

圖3：新時期養老的四大趨勢

（三）當養老需求邂逅度假時代

上述養老時代新特征的出現不是偶然，而是時代發展的必然反映，是度假時代的一個縮影。第三次旅游浪潮開啟了一個集“觀光+休閑+體驗”三位一體的“大旅游”時代。中國旅游產業開始逐步進入“度假”階段，度假時代區別于旅游時代的特征主要有5高和5低――“5高”指的是高素質（度假市場面對的是50歲以上有錢有閑的人群）、高品質、高消費、高自主、高文化。“5低”指的是低密度（低密度的度假別墅，個性化的服務）、低強度、低輾轉、低刺激、低插手。無論從養老群體的流動特征還是養老開發的模式來看，養老時代正在經歷和度假時代的耦合發酵過程。

度假時代下，以休閑式養老、候鳥式養老、第②居所式養老為主要形式的度假型養老將成為未來一段時期內中國養生養老的主流形態。

據此，北京綠維創景規劃設計院站在專業度假的視角，通過整合養老、地產、旅游三大模塊，提出了“度假型養老”模式概念。常規的養老模塊的構成大致分為五心――居住中心、服務管理中心、健康護理中心、文化教育中心、商業娛樂中心。常規的度假模塊的構成大致分為七區――主題餐飲區、主題地產區、主題景觀區、主題娛樂區、特色購物區、主題會議區、主題療養區。度假型養老模式是取其二者的核心部分，并通過專業化打造、產業化融合在傳統養老社區的基礎上進行了突破性變革――讓配套成為“主套”、讓配套自我造血、讓消費拓展延伸、讓商業模式優化、讓開發風險降低，進而形成一個高尚生活空間、一個高端生活區、一個文化聚集區、一個局部的商業聚集區。度假型養老模式總結起來就是“2+X+Y”模式。“2”指的是養老核心產品和度假核心產品，主要是適合中老年消費者的主題地產和核心的軟件服務體系如藍卡等；“X”是度假配套，如主題餐飲街區、主題商業街區、主題論壇等；“Y”是養老配套，如老年大學等。

圖4：度假養老的“2+X+Y”模式

度假型養老模式迎合了養老時代的個性化需求和度假時代的高端時尚需求，是著眼當前養老地產的種種難題而量身定制的一攬子戰略框架，為政府、市場、開發商的養老開發提供了更有市場意義的綜合化解決方案。

（四）度假型養老模式的意義

度假型養老模式的提出，解決了五大問題：

一個平臺――搭建了高端養老群體的生活平臺。很多養老模式一直在倡導為中老年人打造一個“從搖籃到天堂”的“老窩”，為這些高端中老年消費者營造出一個相對獨立、相對高端的“世外桃源”，泰康就是其中的杰出代表。泰康模式的借鑒價值就是“由單純賣房轉向賣幸福的后半生”、“賣的不是房，而是盡善盡美的服務”、“生活就是度假”。泰康的突破就是顛覆了傳統“賣房”的概念，“消費者不是來買房，買的是隨時可以來、隨時可以走的度假第②居所”。但從上述度假型養老標準來看，這些模式仍然有很大的提升空間，尤其是中國傳統的“家”的概念的整合和更為專業的休閑配套板塊的打造。

一個市場――度假型養老成為高端度假區的又一重要機會市場。度假型養老概念既不是一個單純的旅游概念，也不是一個單純的養老概念，又不是一個純粹的地產概念。這個概念的價值就是在旅游、養老、地產三個市場客戶群中，成功的聚合并切分出了一部分高端市場，既迎合了政策導向，又滿足了養老市場，同時又兼顧了開發商的利益。所以成為高端度假區可以輕松切入的一個盈利模塊。

一個“港”――度假型養老社區成為都市人快、忙、亂生活中“離塵不離城”的“避風港”。在第四代養老模式中，養老，無法成為企業主導的養老地產開發的核心營銷概念，站在企業開發角度，“養老”的全稱應該是“養生養老產業”，應該是“養老、養生、養心”的三維組合，應該是相對外向型的產業綜合體，一句話總結就是在喧囂的都市中營造出一個“生產、生活、生態”的高端生態循環型社區。北京綠維創景規劃設計院就是以經典的創意和專業的視角“在都市中做度假區”，使度假型養老社區成為都市人的“避風港”。

一道曙光――度假型養老模式讓“鬼城”迎來新曙光。鬼城的問題各不相同，但關鍵原因大同小異――無差異、無配套、無新營銷模式、無視社會中更廣泛的養老需求、無（活力）產業鏈。所謂的活力產業鏈，指的是這個鬼城未必要有強有力的主導實業（當然，有主導產業更好），但一定要有富有活力的時尚業態和更有活力的時尚人群，從而在局部形成時尚人氣商圈。度假型養老的價值就是給鬼城提供了一個“活力產業鏈”和更多的“活力人群”，從而讓鬼城集聚人氣，形成商氣，帶動地氣。在新營銷模式上，泰康給了我們很多啟示（盡管泰康模式無法復制），但泰康的“賣服務”、“跳出地產買房子”、“變急功近利短期套現型為短期套現型和度假預支長期套現型相結合的長短結合”模式，值得諸多鬼城借鑒。

一扇門――度假型養老模式為地產銷售開啟了另外一扇“阿里巴巴”之門。度假型養老模式不僅僅是相對高端和相對時尚的多種業態組合，更是讓傳統的城市地產開始向功能化、綜合化、時尚化、藝術化、國際化、產業化的“都市旅游地產”轉型。藍卡模式的植入等軟性服務只是北京綠維創景規劃設計院倡導的第四代養老模式其中的一部分，綠維創景更主要的工作是通過創新的金融業態、互聯網智能化技術導入、主題景觀、主題文化、主題商業、主題俱樂部、主題養生、主題論壇等模塊的植入和再造，為傳統地產賦予更多的主題功能，從而吸引和網聚更多的目標客戶群。所以第四代養老模式的目標客戶群開始變得更廣泛――不但吸引了高端中老年消費群，更對社會頂層和更加富有活力的中產階級產生了莫大的吸引力。至此，度假型養老模式讓傳統的地產開始跳出狹隘的地域概念，走向區域整合的國際化文化營銷之路。

圖5：度假養老解決的五大問題

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