房企多元化開發突圍住宅調控 爭食旅游地產蛋糕

近些年來，房地產商的目光越來越多的從傳統的住宅市場向多元化的新興領域轉移。旅游文化、城市商業、退休養老……不斷涌現的新領域，使得嗅覺敏感的房企迅速拓展開發思路。多元化能規避房企風險，未來企業將會更加細分，在地產產業鏈上也會更加的延伸。在中國住房制度改革邁過30年之際，萬科、保利地產、富力地產、合生創展等中國著名品牌地產企業近年“華麗轉身”，紛紛加大商業地產拓展力度，實施多元化布局。不少房企涉足旅游地產、養老地產等“泛地產”項目，拓展“全地產”之路。

業內人士分析，房企轉型將有四個方向，一是完全以商品住宅為主的企業可以轉型做保障房；二是城鎮化的發展帶動城市基礎設施建設，商業地產的客觀需求仍然存在，例如CBD、金融街、城市綜合體等；三是新型經濟產業區的興起，將帶動產業地產的發展，例如工業園、產業基地等；最后就是解決內需型、消費型的產業，比如旅游地產、養老地產等。房地產開發商應該順應潮流，在這四類需求中尋求一種合理的轉型。

爭食旅游地產“蛋糕”

旅游地產，指所有與旅游業相關的物業類型。它主要包括三類：旅游景點地產、旅游商業地產、旅游住宅地產。其表現形態有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產項目。

與普通住宅、商業地產不同的是，旅游地產高度依附于旅游業的發展水平，具有科學的規劃、功能復合、附加值較高和宜于投資等特征。這些特征使旅游地產在居住品質、投資價值和發展前景方面，比單一的住宅或商業地產項目具有更多的優勢，因而備受開發商和購房者關注和青睞。投資規模之大、拿地數目之多、進駐領地速度之快，從一組組驚人數字中，我們可以看到房地產龍頭企業正隨著市場創新的步伐，在旅游地產領域里進行著觀念創新和戰略創新。其中最典型的代表便是萬達集團，萬達集團率多支“聯合艦隊”分別斥巨資投入全國各地旅游地產項目。萬達集團企業文化部總經理石雪清曾表示：“萬達預感到了旅游地產作為商業地產的一個新的增長點，存在巨大的商機。旅游地產今后將發展成為同商業地產并駕齊驅的支柱產業?！倍嗄昕嘈慕洜I，萬達如今幾乎占領了中國旅游地產的半壁江山。

商業地產如火如荼

在后調控時代，不管是開發商還是投資者的投資中心逐漸從以前的住宅市場，向商業地產市場轉移。

商業地產，顧名思義，作為商業用途的地產。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念。泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

樓市成交持續在高位運行，在剛需火爆的刺激下，改善型購房者及投資客也相繼入市，上周大戶型及公寓成交增加，商業地產升溫明顯。專家看來，核心商圈的商鋪、社區商業、精裝公寓以及寫字樓投資，其共同之處就是一定要重點考察物業管理公司的資產運營與管理能力，這直接關系到物業的增值能力與投資價值。

此外，在史上最嚴調控之后，城市綜合體項目成為樓市新寵?！俺鞘芯C合體”就是將城市中的商業、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。不僅保利、綠地、中鐵等大型房地產企業開始了綜合體項目的戰略布局，一些原本專注住宅的地產企業也開始改變策略。

養老地產或成新增長點
   
主題地產漸成房產開發新藍海。養老地產是主題地產的一種，萬科是目前國內涉足養老地產最深的房企之一，保利、綠地、首創置業等龍頭開發商均已布局。但是，養老地產建設容易，運營難，目前尚無可復制的成熟模式。
   
所謂養老地產，從建筑設計、園林規劃到裝飾標準，這類老年地產的建筑產品開發接近于高端住宅產品開發的規律，創新核心在于適老化設計。從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。養老地產主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營；開發商推出的養老地產項目。
   
退休年齡延遲引發的爭議，正在催生公眾對養老問題的擔憂，開發商正在試圖從這種群體性焦慮中尋找下一塊蛋糕。業內普遍態度偏向樂觀，認為養老地產會是今后一個新利潤增長點現象，大型開發商越來越把養老地產視為一種勢在必行的戰略選擇，更多的開發商也躍躍欲試。

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