三中全會后談旅游地產模式――應對城鎮化

2013年，中國經濟進入改革和轉型的關鍵時期，在持續的國家宏觀調控后，以旅游為導向的土地開發模式被普遍看做是應對新型城鎮化的重要途徑。應該說旅游地產的建設在近20年間取得了長足的進步。但對于數量龐大的旅游地產，市場和業內都并沒有給予太多的認同，大量所謂的旅游地產，為了賣地產而做旅游，文化理念往往停留在項目的表面。比如大批量的濱海旅游地產，占據良好的海景資源，不但沒有經營性產業，并且連基本的服務性配套都缺乏，更不用說建設粗糙堪比回遷房，“失落的空城”也許是最好的形容詞。十八屆三中全會后，旅游地產迎來的新的機遇，發展道路更加清晰，在新型城鎮化的發展路徑下，旅游地產逐步探索出了一系列創新的成功模式。

提到中國成功的旅游地產，近期能被大家公認的基本都擁有以下幾個特征：
   
1.文化主題化，塑造品牌營造核心價值觀
   
文化主題化的根本目標是塑造品牌，只有品牌才能形成項目的核心吸引力和競爭力。成功的旅游地產，它所營造的是一種富含休閑文化的精神向往或生活方式，這種核心文化的塑造必須要立足本地，放眼世界，才有可能經受住時間和市場的考驗。
   
2.產品多元化，爭取消費客群的最大化
   
在經濟全球化的今天，消費已經進入分層時代，這就要求從已選擇的文化主題中細分出來的產品要以多元化來應對不同目標客群的消費需求，以獲取項目運營的最大利益。這種產品針對性，可以按年齡段劃分，也可按興趣品位、價格品位劃分。
   
3.產業鏈條化，獲取更多的經濟效益增長點
   
以旅游產業為起點，發展泛旅游產業鏈，充分利用文化品牌的附加值，獲取更多的經濟利益增長點。
   
4.策略階段化，應對市場的多變性和復雜性
   
大型旅游地產項目的規劃和策劃都不是一次成型的，而是根據市場的發展和供需的變化，圍繞核心文化，緊跟時代、緊跟時尚，通過漫長的研發構思過程形成的。因此要將終極目標分解為很多的階段性目標，實時制定開發策略，滿足市場需求，抵抗拿地等政策風險，借以取得持續的經濟利潤。
   
除了以上4點以外，還有一個很重要的前提，那就是從其開發企業來看，要有志向致力于旅游產業的發展，并也有能力獲取相關的旅游核心資源。
   
從中國的基本國情與制度來看，一個成功的旅游地產項目從最初的想法到落地實施，除了會經歷多變的市場考驗以外，還要經歷復雜的立項、拿地、審批過程。如何在產品價值最大化的前提下，避免開發企業無謂的時間和金錢上的浪費，保證從概念規劃到控制性詳細規劃到修建性詳細規劃乃至建筑設計和景觀設計的一致性？洲聯集團在十余年的旅游地產設計經驗中總結出一套成熟的模式：D D(Developer Designer)，它代表著開發企業和綜合性設計企業的無縫銜接，也同時代表著涉及項目開發各設計專業的無縫銜接。
   
以洲聯集團與無錫靈山文化旅游集團有限公司的合作為例：
   
2009年，洲聯集團成為無錫靈山文化旅游集團有限公司的企業顧問，由此以D D模式開始了兩個企業的戰略合作旅程。
   
1.文化主題的選擇――開發企業 策劃 規劃
   
策劃師和規劃師聯合，對項目所在地的城市戰略、旅游市場及地產市場、人文歷史、基地特征等方面進行充分的研究，并與開發企業進行多輪的思想碰撞，最終確定項目的核心文化及價值導向，即文化主題。
   
2.產品類型的確定――開發企業 策劃
   
在選定的文化主題下，策劃師就項目所面向客群市場的社會經濟發展水平、區域同類型項目競合關系進行進一步的分析，并結合開發企業的投資實力及發展戰略，細分產品的類型和規模，并進行初步的經濟測算。
   
3.支撐體系的建立――開發企業 規劃 建筑 景觀
   
針對確定的產品類型和規模，由規劃師主導，建筑師、景觀師、開發企業參與，形成項目的功能布局、交通體系、景觀體系、旅游游線等支撐體系的整體框架。在這個過程中規劃師在保證這些體系合理的前提下，要盡可能地考慮建筑師在產品類型和建設量確定的前提下，對各功能地塊的大小和形態提出建設性的意見、景觀師對非建設用地提出設計控制要求以及開發企業的建設開發時序的要求。這個環節也是最為重要的環節，它將保證以創意為主旨的概念規劃能無損傷的翻制為控制性詳細規劃，并保證由此確定的指標體系能保證開發企業的建設需求。
   
4.空間形態的細節――開發企業 建筑 景觀
   
建筑師和景觀師將所倡導的文化主題落實在能被人感知的建筑空間和景觀環境中，并得到開發企業的認可。
   
5.項目成果的完善――開發企業 策劃 規劃
   
基于以上4個階段，對項目的投資運營方案進行復核，并對空間細節設計帶來的局部支撐體系的調整進行系統完善，形成既滿足政府立項需求，又滿足開發企業建設需求的綜合性成果。
   
D D模式在無錫靈山文化旅游集團有限公司的大靈山、夢上海、曲阜尼山、漢中文化城等一系列項目中得以成功地應用，并被洲聯集團廣泛應用于長春蓮花山中央休閑區、茅山鹽泉小鎮道天下、中國昆明長城電影文化產業中心等旅游地產的項目設計中。隨著中國新型城鎮化的推進和市場開發程度的進一步深入，項目設計的精度要求會愈加明顯，這種項目的操作模式也將獲取更大的發展空間。

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