告別野蠻生長 開發商轉型突圍旅游地產

自10月1日起，歷經30年醞釀，三次審議，備受關注的《中華人民共和國旅游法》（以下簡稱《旅游法》）開始正式實施。這給國內的旅游市場帶來了不少變化。《旅游法》自1982年開始起草，最終于今年4月召開的第十二屆全國人大常委會第二次會議上表決通過，全法共計10章，112條。其中對旅游者、旅游經營、旅游服務合同、旅游資源等做了詳細規定。對此有業內人士評論稱，此次出臺的《旅游法》很好地解決了旅游市場規則缺位的問題，傳統旅游行業魚龍混雜、無法可依的局面有望得到改善，整個旅游產業面臨重新洗牌。此外，《旅游法》也必將給與旅游資源密切關聯的旅游地產行業帶來觸動。

旅游地產野蠻生長路將結束

過去十年間，中國旅游地產呈爆發式增長狀態，房地產開發商敏銳嗅出中國休閑度假時代到來后帶來的商機，引發了一場大規模房地產開發熱潮。

2009年，國務院相繼提出把旅游產業、文化產業培育成國民經濟戰略性支柱產業，自此圍繞旅游度假、生態養生養老需求的旅游地產更成為了開發商追捧的投資熱點，加之國家對商品住宅市場的嚴格調控，旅游地產市場的競爭進入白熱化階段。

據不完全統計，2012年中國旅游地產投資總額破萬億元，旅游度假地產項目超過3000個。在萬科、華僑城、中信、華潤、海航、萬達、恒大、龍湖、中坤等房地產行業排名前100名的房企中，至少有三分之一的房企介入了旅游地產領域。

然而，面對中國式休閑度假旅游市場的快速發展，國內旅游行業準備不足，甚至出現了產業研究嚴重落后于市場的現象。由于缺少來自旅游行業的專業指導，地方政府和開發商在此類旅游項目的市場定位、整體規劃、功能配套、項目建設、商業模式制定和運營管理等環節上，普遍存在嚴重缺陷。

長期大規模“跑馬圈地”，使得旅游地產呈現畸形發展態勢，嚴重滯銷下空置率普遍達到70%以上。對此復旦大學房地產研究中心地產運營研究所所長蔡為民(博客,微博)公開表示，旅游地產和溫州民間投資一樣，最后大半都會死去。

《旅游法》第十八、十九條要求，旅游發展規劃應當包含對旅游資源的保護，應當與土地、城鄉建設、環境以及人文等資源的保護和利用規劃相銜接。這意味著旅游資源將變得更加稀缺，旅游地產必須告別過去野蠻生長的模式，更多考慮對自然資源的合理開發與利用。

鑒于過去地方政府把旅游地產作為吸引開發商進而帶動一方經濟的做法，此次《旅游法》的出臺使開發商以開發旅游地產名義拿地的優勢變得蕩然無存，這在一定程度上削減了開發商低價圈地的熱情。《旅游法》對土地、城鄉建設、環境及人文資源規劃相銜接的要求，也會促使旅游地產規劃回歸理性，有望改善旅游地產產品單一、缺少配套、地域偏遠的尷尬境地。

亦有地產專家指出，《旅游法》對旅游資源開發、規劃、避免重復建設等都做出了明確規定，旅游資源變得更加稀缺，這意味著旅游地產行業必須結束以往野蠻成長模式。

旅游地產迎來新時代

記者通過多方采訪了解到，在“十二五”期間，各級政府將重點發展旅游產業，旅游地產也將由過去的單打獨斗，變身為支柱性產業中的重要一環。各級政府將通過行業融合共同帶動整個產業的發展。

此外，廣大地產商也已深刻意識到旅游地產市場格局的改變。今典集團董事長張寶全表示，他已明顯感覺到房地產市場正在發生的巨大變化，中國經濟目前正處于下行軌道，中國房地產業很快就要被打回原型。

但開發商也在積極尋求破解旅游地產演變為“沉默資產”的突圍之路，《旅游法》的及時出臺，恰恰對這一思潮的崛起起到了推動作用。比如《旅游法》中對“低團費”、“零付團費”的打擊或將促進旅游地產行業戰略轉型的升級。

由于《旅游法》中嚴格規定取消“購物”、“自費”項目，各旅行社團費項目價格一路攀升，這在一定程度上促進了散客數量的增加。

中國社科院旅游研究中心秘書長金準在接受中國房地產報記者采訪時表示，散客、自駕行在當地停留的時間通常會更長，這有助于盤活當地旅游地產的發展。但如果一方旅游業單純依靠旅行社來帶動，那么此地的土地價值增值將很有限。雖然各地過多依賴旅行社會帶來一定的人氣，但缺少旅游產業鏈終將減慢當地旅游地產升值的速度。

金準建議旅游地產商及時改變思路，盡快推出差異化服務內容，并根據自由行慢游客戶的需求制定相關配套產品。

中房協商業和旅游地產專業委員會秘書長蔡云也表示，精細化將成為旅游地產的大勢所趨，“由于旅游資源的稀缺，以往造成過度浪費的粗放型開發模式將被市場摒棄，未來開發商將更加珍惜自然資源，他們會通過自身的精耕細作，使整個行業走上持續、穩定、健康的發展之路。

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