旅游地產成敗不在地產 容易產生泡沫

在涉足旅游地產的企業中，既有華僑城、迪士尼這樣的先驅，也有萬達、華潤這樣的后來者，更有越來越多的中小房企，甚至投資企業也涌入這一領域。然而，受困于旅游地產投資規模大、回收周期長的產業特點，在旅游地產項目上投資失敗的案例越來越多。同時，在“旅游+地產”的開發模式下，目前支撐旅游地產發展的仍是地產，而非旅游產業。在業內人士看來，這樣的發展模式并不可持續。那么，決定旅游地產未來成敗的關鍵是什么？對此，中國房地產報邀請業內資深專家進行了探討。

中國房地產報：現在，很多房企、文化企業、旅游公司都已進入旅游地產領域，說明這一領域前景可期，但令人遺憾的是，這些企業的發展模式幾乎類似，是以地產為主的開發模式。對于這一發展模式，你們認為出現的原因是什么？又會產生什么樣的不良后果？

韓云峰：在宏觀調控政策的影響下，很多房地產企業都進入旅游地產領域，但如你所問，它們進入后的發展模式仍是銷售地產的套路。這樣的發展套路很容易導致旅游地產泡沫的產生。

以云南省為例，萬達、世紀金源等很多房地產企業在那邊運作旅游地產項目，但做得更多的是成片的地產開發。這樣的模式會產生兩個問題，一是破壞了當地的景區資源，生態環境是非常脆弱的；二是并沒有對當地經濟發展帶來推動，很多房子賣出去后都空在了那里，很可惜。

因此，我想說，在做旅游地產項目時，一定要做好前期規劃、業態定位，制訂好經濟模式，控制好體量，同時，不能以利益為先，應以自然生態環境為先，否則發展會很危險。

北京綠維創景規劃設計院專家李洋認為，房企進入旅游地產有4方面原因：政策、市場、競爭和資源。比如，從政策層面來講，一邊是傳統住宅市場受到擠壓，另一邊是旅游產業的寬松，房企自然會不斷進入；且以旅游名義可以圈占大量土地，這是在住宅市場領域不能獲得的資源。幾個綜合因素致使開發商紛紛進入旅游地產領域。

提到風險，在我看來現在還看不到很大風險，旅游地產是依托于土地經濟的，只要有土地做后盾風險就不會很大。從2013年一季度上市公司的收益情況來看，旅游 行業的上市公司普遍好于其他企業。并且還有一個好的現象我們應該注意到，以前的旅游地產90 %以上不關注旅游產品本身，現在不一樣了，房企開始更多地注意到旅游產品在旅游地產中的核心帶動作用。

另外，現在市場層面確實也有一些失敗案例，導致這一狀況出現的原因很多，更多的還是因為它們是按照地產開發的模式去做，這樣一種發展模式肯定有問題。但旅游地產發展的整體面是向好的，不能以偏概全。

中國房地產報：隨著旅游地產開發規模越來越大，其開發成本也越來越高，百億級的項目并不罕見，那么，這樣大的資本投入是否會有風險？

李洋：現在，房企融資的渠道非常多，有自有資金，也有社會資金，比如信托和基金。并且旅游地產投資收益還是有一定保障的。雖然旅游地產項目體量大，但多是通過滾動開發完成，因此風險并不會很大。

中國房地產報：真正的旅游地產應該怎樣開發？什么樣的旅游地產才算成功？

韓云峰：旅游地產應該根據當地的特色和文化來做，不應該一味地模仿。但可惜的是，很多旅游地產項目都是速生的，缺少文化底蘊，這是很危險的。我常說一句話，如果把房地產做成景區，那就是成功的旅游地產，如果把景區做成房地產那就是失敗的。

李洋：一個良好的旅游地產開發模式應該是通過地產開發反哺旅游，通過旅游項目的成功帶動地產開發。如果開發商沒有把這件事做好就會失敗。
   
下一步，我認為房企在投資旅游地產時在產品戰略上會發生改變，會從之前的關注地產業務轉向關注旅游產品本身。原因是，在未來發展中，旅游產品將會決定旅游地產經營的好壞，而不再是地產項目。

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