城市思考：房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化

       社會(huì)公共資源分布不均

再有一個(gè)問(wèn)題是社會(huì)公共資源分布不均，尤其是大中小城市，我們現(xiàn)在叫做經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、行政都是二元結(jié)構(gòu)，同樣的房子可能在北京很貴很貴，但是如果在另外一個(gè)城市，它可能價(jià)格就會(huì)很便宜，因?yàn)樗芟硎艿降慕逃Y源、醫(yī)療資源、商業(yè)資源、環(huán)境資源等等都是很不均等的。

另外就是改革阻力太大，我剛才說(shuō)有這么多弊病，大家說(shuō)是不是可以把稅制改一改，因?yàn)樽枇Ψ浅４螅驗(yàn)楹芏嗳耸羌鹊美?a href=http://m.copantips.com/ target=_blank class=infotextkey>集團(tuán)，改了會(huì)觸動(dòng)他的利益，而往往這些人又有決策權(quán)，可以參加討論，這就很難了。因?yàn)楹芏嘣捗襟w不好說(shuō)，就是地主領(lǐng)導(dǎo)土改，因?yàn)樵蹅児伯a(chǎn)黨的土改等于是搶了。因?yàn)樵谌毡竞团_(tái)灣也有土改，過(guò)去我們過(guò)去土地制度是一樣的，就是國(guó)民黨包括美國(guó)也知道，這種土地制度二戰(zhàn)以后是不行的，我們解放以后，共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)農(nóng)民把富農(nóng)的土地給分了，楞搶過(guò)來(lái)，而且還要批斗他們。在美軍占領(lǐng)日本以后，二戰(zhàn)以后，麥克阿瑟也領(lǐng)導(dǎo)了一次土改。從工業(yè)上來(lái)說(shuō)日本是發(fā)達(dá)的，但是農(nóng)業(yè)是一樣的，怎么辦呢？是花錢(qián)買(mǎi)，買(mǎi)了地主的土地分給農(nóng)民，后來(lái)蔣介石到臺(tái)灣以后也是學(xué)這個(gè)辦法搞土改。

不管怎么說(shuō)，需要改革，但是改革阻力很大，所以這個(gè)事嚷嚷了十幾年了，現(xiàn)在大家公認(rèn)還是應(yīng)該收稅，或者叫做財(cái)產(chǎn)稅，或者叫做房產(chǎn)稅，或者叫做物業(yè)稅，不管是什么稅，就是一種財(cái)產(chǎn)稅的形式。但是只能說(shuō)是試點(diǎn)，擴(kuò)大試點(diǎn)。什么時(shí)候真正全國(guó)統(tǒng)一的制度，還要等很長(zhǎng)時(shí)間。

這些問(wèn)題不解決，房?jī)r(jià)還有可能上漲。所以政府只能調(diào)控，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，一個(gè)政府所有的職責(zé)濃縮起來(lái)就是16個(gè)字、四句話，經(jīng)過(guò)調(diào)控、市場(chǎng)監(jiān)控、社會(huì)管理、公共服務(wù)。全世界市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，政府實(shí)際上就干這么多事。經(jīng)濟(jì)上房?jī)r(jià)漲得那么快、那么高，老百姓有意見(jiàn)，怎么辦呢？就通過(guò)經(jīng)濟(jì)節(jié)，就是要調(diào)控，但是這個(gè)調(diào)控手段有行政手段、有經(jīng)濟(jì)手段、法律手段等等，現(xiàn)在最好還是用經(jīng)濟(jì)手段，但是經(jīng)濟(jì)手段又很難，一下又不能出臺(tái)把整個(gè)稅制都改過(guò)來(lái)，怎么辦呢？事情就很急，所以政府就采用了一些行政手段，實(shí)際上在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，行政手段最好少用。

現(xiàn)在主要的手段就這么四個(gè)方面，一個(gè)是實(shí)行差別化的信貸政策，遏制投資和投機(jī)的購(gòu)房行為，引導(dǎo)合理的住房消費(fèi)，通過(guò)信貸、貸款，這是由財(cái)政部、中國(guó)人民銀行來(lái)制定的，看房?jī)r(jià)漲得高了，第一套房子貸款可以有點(diǎn)優(yōu)惠，首付可以少一點(diǎn)。第二套房子首付要多，六成，有的地方七成，利率提高，基準(zhǔn)利率乘以1.1倍，就是在抑制需求。在房?jī)r(jià)過(guò)高和上漲過(guò)快的部分大中城市財(cái)政行政手段進(jìn)行限購(gòu)，北京是最厲害的，北京16000平方公里里頭全部限制了。如果你的家庭是北京戶(hù)口，在北京有戶(hù)口的家庭你已經(jīng)有了兩套房子了，對(duì)不起，絕對(duì)再不賣(mài)給你第三套了，你花多少錢(qián)也不賣(mài)給你。如果你在北京生活、在北京工作，沒(méi)有北京戶(hù)口，那么你家里已經(jīng)有一套房子了，不再賣(mài)給你第二套。如果你現(xiàn)在沒(méi)有房子，你想買(mǎi)，要查你有沒(méi)有五年以上在北京納稅的證明，你個(gè)人所得稅連續(xù)交了五年了，可以買(mǎi)一套，或者沒(méi)有納稅證明，你連續(xù)在北京交了五年社保也算數(shù)，但是這需要你在北京工作生活有一定的時(shí)間了。

有人說(shuō)房?jī)r(jià)還得要漲，我得想辦法買(mǎi)，那就假離婚。現(xiàn)在北京出臺(tái)政策，單親家庭，只能買(mǎi)一套房，離婚白離了。你本來(lái)家里有兩套房，現(xiàn)在一離婚，又可以買(mǎi)兩套房，這不行，所以就出臺(tái)規(guī)定單親家庭只可以買(mǎi)一套房。

今年有新國(guó)五條，1，完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。2，堅(jiān)決抑制投資投資性購(gòu)房。3，增加普通商品住房及用地供應(yīng)。4，加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。5，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管和預(yù)期管理。6，加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

我今天講的最后一個(gè)問(wèn)題，這是重點(diǎn)。就是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。房地產(chǎn)到底會(huì)怎么樣？我們國(guó)家房地產(chǎn)未來(lái)仍然還有很大的發(fā)展空間，理由：1，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力巨大。現(xiàn)在的發(fā)達(dá)國(guó)家人均GDP一般是在五萬(wàn)美元左右，美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、日本，主要的發(fā)達(dá)國(guó)家，基本上是這樣的數(shù)字。但是我們中國(guó)剛剛是五千美元多一點(diǎn)，所以還差得遠(yuǎn)著呢，有差距就有空間。2，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化處于快速發(fā)展期，我們還是要快速發(fā)展。3，人們改善居住水平的愿望強(qiáng)烈，所以有點(diǎn)錢(qián)還是想買(mǎi)房子，或者是解決居住問(wèn)題，或者是改善提高居住水平。

目前調(diào)控方式未來(lái)幾年將常態(tài)化。因?yàn)殚L(zhǎng)效機(jī)制還沒(méi)有建立起來(lái)，所以調(diào)控不會(huì)完結(jié)，不行了就再出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策。像有些城市房?jī)r(jià)漲太快了，就擴(kuò)大限購(gòu)的范圍，貸款再收緊一些。建立長(zhǎng)效機(jī)制需要時(shí)間，長(zhǎng)效機(jī)制建立起來(lái)之前不能放任不管。

房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)。在政策執(zhí)行力度大的一二線城市，房?jī)r(jià)會(huì)得到控制，因?yàn)椴恍芯图哟a，但同時(shí)也承受著政策一旦退出，房?jī)r(jià)將大幅反彈的壓力，北上廣深就是這樣的狀況。在三四線城市房?jī)r(jià)總體水平是平穩(wěn)的，其中部分城市可以小幅上漲，有一些近年來(lái)房地產(chǎn)盲目擴(kuò)張的城市，房?jī)r(jià)會(huì)下降，個(gè)別城市甚至腰斬，不是說(shuō)這個(gè)城市產(chǎn)業(yè)不行，鄂爾多斯揚(yáng)眉吐氣，連續(xù)幾十年鄂爾多斯GDP是每年增長(zhǎng)50%，人均GDP曾經(jīng)號(hào)稱(chēng)超過(guò)香港，但房子建太多了，現(xiàn)在就不是腰斬了，鄂爾多斯兩萬(wàn)塊錢(qián)的房子賣(mài)三千塊錢(qián)一平米也賣(mài)不出去，所以有些人跳樓自殺、上吊了。因?yàn)榉績(jī)r(jià)漲太快了，貸款貸不過(guò)來(lái)，就民間融資，就互相打電話，都是好朋友，憑借信任，打一個(gè)電話幾百萬(wàn)，我需要多長(zhǎng)時(shí)間，都是高利貸，不用寫(xiě)合同，一個(gè)電話或者在網(wǎng)上一點(diǎn)擊鼠標(biāo)馬上錢(qián)就匯過(guò)去了，但是后來(lái)房?jī)r(jià)一下子下來(lái)之后，還不起了，有些人要面子，有的人過(guò)去還是法院院長(zhǎng)，也參加民間集資，最后覺(jué)得無(wú)臉見(jiàn)人了，就跳樓了。房?jī)r(jià)為什么要調(diào)控，房?jī)r(jià)漲得快，調(diào)控的目的是怕它掉下來(lái)，漲得越快，越容易往下掉，過(guò)去海南、北海已經(jīng)有過(guò)這種經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)了，所以有人覺(jué)得中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)往上漲，要特別當(dāng)心，這個(gè)話極其危險(xiǎn)。外國(guó)人說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)充滿(mǎn)了投機(jī)和惡意炒作，因?yàn)樗麄円呀?jīng)經(jīng)歷過(guò)多次了，玩這套他們覺(jué)得小兒科，中國(guó)人還很新鮮，因?yàn)闆](méi)有經(jīng)歷。當(dāng)時(shí)在海南待過(guò)的，像馮侖、潘石屹、張寶全，他們拿地都很謹(jǐn)慎。前幾年房?jī)r(jià)漲太快的時(shí)候，張寶全嚇住了，就去搞影視了，他說(shuō)房?jī)r(jià)漲這么快，像海南一樣，我不做了，退出，膽子更小一點(diǎn)。

房地產(chǎn)泡沫真正要破裂時(shí)間很長(zhǎng)，像日本32年之后才破滅，日本到現(xiàn)在20年了，經(jīng)濟(jì)停滯不前。日本人也很苦惱，釣魚(yú)島問(wèn)題，整個(gè)國(guó)家右傾化，跟經(jīng)濟(jì)不好有關(guān)系，日本專(zhuān)家跟我說(shuō)，他們?cè)诜績(jī)r(jià)最高的時(shí)候買(mǎi)了房子，結(jié)果一掉下來(lái)，掉了2/3多，剩下30%，這套房子一千萬(wàn)日元買(mǎi)的，最后只剩下300萬(wàn)日元。跟香港97年亞洲金融危機(jī)也是一樣的，基本跌了2/3，結(jié)果香港出現(xiàn)17萬(wàn)負(fù)資產(chǎn)，2003年的時(shí)候他們大游行，他們以為是共產(chǎn)黨把香港回歸之后造成的，因?yàn)榍『檬窃谙愀蹌倓偦貧w之后。所有人都沒(méi)有預(yù)料到，誰(shuí)預(yù)料到的是索羅斯預(yù)料到的，是他干的，發(fā)現(xiàn)亞洲金融系統(tǒng)有毛病，但是最后大家把火撒到共產(chǎn)黨身上，實(shí)際上共產(chǎn)黨也夠冤枉的。

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