城市思考：房地產(chǎn)與城鎮(zhèn)化

       房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨

童悅仲：大家下午好,我講一下市場(chǎng)調(diào)控和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，我的重點(diǎn)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。上午我的同事顧云昌也講過(guò)，我們倆角度不一樣，我現(xiàn)在在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)研究會(huì)和中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)工作。

08年以來(lái)房地產(chǎn)關(guān)鍵詞有金融海嘯、救市、回暖、投資投機(jī)、房?jī)r(jià)飆升、蝸居、剛需、房奴、道德血液、史上最嚴(yán)厲調(diào)控、限購(gòu)、3600萬(wàn)套等等。大家都很熟悉了。

下面我講一下統(tǒng)計(jì)數(shù)字和真實(shí)的情況。我們國(guó)家統(tǒng)計(jì)局定期要發(fā)布房地產(chǎn)的一些數(shù)字，但是老百姓消費(fèi)者總感覺(jué)他們的直接感受跟統(tǒng)計(jì)數(shù)字相差甚遠(yuǎn)，尤其是在北上廣深這些一線城市。為什么會(huì)出現(xiàn)這種情況？我們公布的數(shù)字都是平均價(jià)格，不能反映出房?jī)r(jià)變動(dòng)的真實(shí)情況。所謂平均價(jià)格，比如北京市總面積16000平方公里，相當(dāng)于半個(gè)海南島還要多一點(diǎn)，海南島是33000平方公里，臺(tái)灣省是36000平方公里，北京市接近半個(gè)臺(tái)灣。去年下大雨淹死人了，說(shuō)為什么那么長(zhǎng)時(shí)間還找不出來(lái)？因?yàn)槭鞘罴倨陂g，除了北京的，還有各地來(lái)旅游的，北京近郊還是很漂亮的，所以下大雨爆發(fā)山洪，淹死人了，16000平米都找出來(lái)很不容易。北京市房?jī)r(jià)這一年16000平方公里賣(mài)了多少商品房，賣(mài)了多少錢(qián)。老百姓關(guān)注的是什么呢？關(guān)注的是同一個(gè)地段、同一個(gè)品質(zhì)住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況，才是房?jī)r(jià)變化的真相。老百姓關(guān)注這套房子原先值多少錢(qián)，現(xiàn)在值多少錢(qián)，這國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)字是反映不出來(lái)的。

我做了一個(gè)表，北上廣深，從2000年-2012年年底，在2000年的時(shí)候，這四個(gè)城市平均房?jī)r(jià)大概在五千塊錢(qián)左右，北京大致是五千，深圳略高一點(diǎn)，到2012年這四個(gè)城市房?jī)r(jià)大致都在一萬(wàn)五到兩萬(wàn)塊錢(qián)，好像這么多年也不算漲得太多。北京的小時(shí)工，2000年一小時(shí)3塊錢(qián)，2012年一小時(shí)18塊錢(qián)、20塊錢(qián)，房?jī)r(jià)漲得還沒(méi)有小時(shí)工漲得快。但是實(shí)際情況就不一樣了，這張圖藍(lán)顏色的表示2004年的房?jī)r(jià)，紅顏色表示2012年的房?jī)r(jià)，從2004年-2012年也就漲了一倍，但是北京東四環(huán)外、西四環(huán)內(nèi)、二三環(huán)之間是不同的，二三環(huán)之間這幾年漲了差不多十倍，這個(gè)表是2012年年底的數(shù)字，當(dāng)時(shí)我們部里的舊房子一平米67000塊錢(qián)，最近已經(jīng)掛牌有的10萬(wàn)塊錢(qián)，所以老百姓感覺(jué)房?jī)r(jià)漲得太兇了，不能接受。

房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的危害，第一，造成嚴(yán)重的民生問(wèn)題，擴(kuò)大了貧富差距，影響社會(huì)穩(wěn)定。第二，使得資產(chǎn)泡沫快速堆積，加大金融風(fēng)險(xiǎn)。第三，擠壓了其他產(chǎn)業(yè)，破壞經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)和平衡。第四，阻礙城鎮(zhèn)化進(jìn)程。第五，房?jī)r(jià)過(guò)快的城市人才流失競(jìng)爭(zhēng)力下降。第六，使得開(kāi)發(fā)商喪失了提高品質(zhì)的動(dòng)力和熱情。

因?yàn)槟玫降亓?，像在一線城市肯定賺錢(qián)，所以搞好搞不好，無(wú)所謂，怎么樣都能賣(mài)出去，再差也有人排隊(duì)買(mǎi)，而且賣(mài)的價(jià)格還很高，所以不是太想把它搞好。

什么原因?qū)е路績(jī)r(jià)上漲這么快呢？表面上原因就是供需，因?yàn)樵谑袌?chǎng)前提條件下，價(jià)格是由供需關(guān)系決定的，當(dāng)一種商品供大于求的時(shí)候，價(jià)格要下降，供不應(yīng)求的時(shí)候，價(jià)格要上漲。可是房子這個(gè)東西不一樣，房子跟股票一樣，是最容易產(chǎn)生泡沫的，為什么呢？表面上房子需求太旺，因?yàn)楹芏嗳嗽诔捶孔樱€有一部分人是在囤房子，一看房?jī)r(jià)漲得很快，錢(qián)比存在銀行里要好。還有就是剛性需求，孩子要結(jié)婚了，需要房子。大家一炒起房來(lái)，這個(gè)需求就會(huì)無(wú)限膨脹，因?yàn)榇蠹铱吹椒績(jī)r(jià)要漲，很多人要炒，一炒房?jī)r(jià)就漲得更快，漲得越快，炒房的人越多。所以為什么北京大街小巷滿街都是中介公司，中介公司就是幫著炒房的，過(guò)去從來(lái)沒(méi)有這么多中介公司。這種需求是無(wú)限膨脹的，建的房子再多，也滿足不了這種需求。

另外就出新一個(gè)供應(yīng)不足，因?yàn)樾枨筇⒘?，趕不上它的需求。另外我們保障性住房的建設(shè)、中低價(jià)位、中小戶型的商品房，也供不應(yīng)求，這些年雖然政府開(kāi)始重視了，但前些年有些忽略，建房子需要周期，一般一個(gè)小區(qū)要三年以上，所以供應(yīng)不足，就導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲非?？?，這是表面原因。深層次原因，一個(gè)是我們貨幣發(fā)行量過(guò)大，增長(zhǎng)過(guò)快。2004年的時(shí)候我們國(guó)家廣義貨幣發(fā)行量M2是1.53萬(wàn)億人民幣，去年年底已經(jīng)達(dá)到了103萬(wàn)億。另外我們政府是壟斷土地資源，依賴土地財(cái)政，各地政府都在依賴土地的收入，政府的心理是希望通過(guò)賣(mài)地來(lái)收錢(qián)，地賣(mài)得越貴，政府越高興。需要賣(mài)得貴、賣(mài)得多，實(shí)際上這是導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲很重要的原因。另外是現(xiàn)行的稅制，制度設(shè)計(jì)導(dǎo)致炒房和囤房代價(jià)很低，現(xiàn)在房地產(chǎn)的稅都是在交易環(huán)節(jié)來(lái)收，在保有環(huán)節(jié)現(xiàn)在是零稅率，房產(chǎn)稅在28種稅里是其中之一，但是防塵稅對(duì)于住宅來(lái)說(shuō)是零稅率，所以要炒房子、炒住宅就沒(méi)有什么成本，代價(jià)非常低，這樣炒房的人就愿意多炒。為什么美國(guó)沒(méi)有人炒房子？因?yàn)槊绹?guó)房產(chǎn)稅很重，各個(gè)州稅率不一樣，最重的是3.7%，這套房子如果是100萬(wàn)美元，每年房產(chǎn)稅就是37000美元。前不久汽車城底特律衰敗了，包括中國(guó)、包括日本、韓國(guó)汽車工業(yè)擠壓的，美國(guó)原來(lái)最大的汽車城，原來(lái)是200萬(wàn)人口，現(xiàn)在70萬(wàn)人口，大家都紛紛離去了，因?yàn)槊绹?guó)人工資太高了，跟中國(guó)人競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)，就轉(zhuǎn)行了，或者有些人就到其他國(guó)家工作、到其他城市另謀職業(yè)了，底特律就衰敗了，房子就成了皮鞋價(jià)，買(mǎi)一雙皮鞋500美元，但是500美元可以買(mǎi)一棟花園洋房。中國(guó)人說(shuō)去抄底去吧，但是還不敢抄，因?yàn)槟氵€要交稅。

我們國(guó)家的稅制導(dǎo)致炒房、囤房很容易，因?yàn)榉績(jī)r(jià)高?？梢哉{(diào)查一下，北京市一方面是很多人，大學(xué)畢業(yè)生、碩士、博士、海歸，包括農(nóng)民進(jìn)城，買(mǎi)房子買(mǎi)不起，家里父母能夠資助，也很勉強(qiáng)，有的是靠小兩口雙方父母，甚至加上爺爺奶奶姥姥姥爺一塊出錢(qián)買(mǎi)一套小房子。但是如果是貧苦農(nóng)民家庭來(lái)到北京，就算大學(xué)畢業(yè)讀到博士了，買(mǎi)不起房，所以大家怨氣很大。另外還有一個(gè)情況，北京本地很多家庭有多套房子，北京很多老的居民，尤其是建國(guó)以后進(jìn)城的這些機(jī)關(guān)干部、軍人，家里有好幾套房子的多的是，所以造成社會(huì)很大的不公平。

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