專家聲音：警惕旅游地產變質

旅游地產是目前房地產投資商最青睞的投資項目。5月23日，國土資源部公開第三批部分房地產企業購地及部分房地產項目用地出讓情況，涉及企業均是重點房地產開發企業，包括中海、萬科、萬達、保利、世茂、金地、恒大、碧桂園等。同時還對“房地產大地塊出讓情況”進行了披露，綜合已發布的三批地塊可發現，旅游地產項目逐漸成為占地大戶。

此外，中國房地產業協會旅游地產秘書長蔡云在中信度假地產論壇上表示，50%以上的上市房地產企業中，旅游地產的投資配置已超過50%。數據顯示，目前旅游地產已成為房企投資的新寵。2012年中國旅游地產投資總額全年破萬億，旅游地產項目超過3000個。

旅游房地產指依托周邊豐富的旅游資源而建的、有別于傳統住宅項目的融旅游、休閑、度假、居住為一體的置業項目。較之一般的住宅，旅游地產的特點和優勢在于它是旅游業和房地產業的無縫嫁接,具有更好的自然景觀、建筑 景觀,同時擁有完善的配套功能和極高的投資價值。一般旅游項目的投資收益期都超過15年，但可持續回報時間 可以達到50年以上。而旅游地產2到3年就全部收回投資，且可獲取150%到400%的盈利，可謂暴利項目。

當前的旅游投資商是以旅游地產投資的收益來補充旅游投資的長期性；而另一面，旅游的人氣效應又有力地構成了旅游地產的價值，形成可持續升值效應。而從投資的層面來說，因為旅游地產的操作倚重于經營，投資周期長而被稱為難度最高的房地產開發形態。需要操作團隊具有極高的專業性，并保有較大的資金儲備或完備的再融資渠道。

另外，旅游地產的產生是長期持續回報與快速回報，持續現金流與短期銷售了結，低成本土地與高成本 配套等相互聯結的合理趨勢。實際上，低成本的土地是與高門檻的旅游開發相結合的，這里面討巧的機會并不多。把人氣搞上去，就需要進行基礎設施、景點、游樂、娛樂、景觀、接待等等的開發，需要較大的投入。

而目前，國內房企鐘愛旅游地產項目，其實是看中了低廉的土地成本，借機圈地，圈資源。而且這些開發商大多數并不是做純粹的旅游地產，而是采用“換湯不換藥”的策略，即拿了地之后，項目中規劃的住宅先行，配套設施拖后。

這種旅游地產的開發模式實質上還是賣房子，這樣前期投入并不多，住宅銷售后可以先回籠資金，為公司帶來豐厚的利潤，進而再酌情投資相應的配套設施，而且旅游地產項目占地面積一般很大，可以分期開發項目中的住宅，滾動產生利潤。

尤其需要注意的是，由于旅游地產占地面積普遍較大，處在城郊或鄰近風景區，開發商很容易打擦邊球改變用地性質，或者私自變更建設項目，甚至出現違規征地的行為。

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