以住宅開發模式去做旅游地產并不可持續

2013年，旅游地產可以說是房地產市場最熱門投資項目。主題不斷翻新，區域遍布大江南北，但在業內人士看來，多數項目是“靠旅游資源銷售傳統住宅”。

日前，國土部通過網站公布自去年底以來，第三批部分房企購地情況，涉及眾多一線知名房企，包括中海、萬科、萬達、保利、世茂、金地、恒大、碧桂園等。其中，在對“房地產大地塊出讓情況”的披露中不難發現，旅游地產項目已是名副其實的占地大戶。

從最早的國際旅游島海南，到今天的云南西雙版納、大理、騰沖，以及山東、河北張家口、遼寧東戴河……旅游地產正以遍地開花之勢四處落地。大規模拿地、多區域擴張的同時，掠奪式開發、模式同質化等問題也日益凸顯，引發業內關注。

旅游地產開發“大躍進”

近年來，旅游地產開發的主題不斷翻新，項目賣點也從最早的海景房引申出山景、湖景、養生、古鎮、文化等諸多主題，區域遍布大江南北，從沿海蔓延至內陸城市?！澳壳皣鴥?2個省會、直轄市中，有27個城市都存在旅游地產項目的開發。”中國房地產協會副會長朱中一指出，這些項目絕大多數并不是真正意義上的旅游地產，只是房地產企業在異地的開發。

“地塊面積大，拿地成本較低，土地增值部分才是眾多房企最為看重的。”全國工商聯商業不動產專委會主任朱凌波一針見血地指出，這也是各類房企趨之若鶩涌入旅游地產開發的重要原因之一。而中國房地產業協會旅游地產秘書長蔡云在某公開論壇上也表示，目前50%以上的上市房地產企業中，旅游地產的投資配置已超過50%。

旅游地產成房企調控避風港？

住宅市場一再遭遇調控緊箍咒，讓越來越多的房企在熱銷中屢遭“滑鐵盧”，眾多房企都在或主動或被動中尋求轉型，尋找新的突破口。其中，各類產業地產迎來了生機，受國家十二五規劃的鼓勵刺激，旅游地產作為區域經濟發展的重要載體，也在此輪房企的轉型大潮中高調崛起。

既和政府合拍，又和政策合拍，還能增加土地儲備，企業何樂而不為？一位不愿具名的業內人士說，目前旅游資源較豐富的區域多是二三線城市，開發限制較少?！奥糜蔚禺a熱的背后，是企業和政府雙向作用的結果?！敝袊康禺a學會副會長陳國強說，房地產企業首先有土地儲備的需求，而以發展旅游業為由頭，規模化地出讓土地，地方政府也可獲得直觀收益，至于土地實際利用情況如何，后續開發過程中并無嚴格督察，也為各類問題滋生提供了土壤。

“粗放”的開發模式顯弊端

對于何為真正的“旅游地產”，業內人士觀點莫衷一是，但針對現存的大部分旅游地產項目，都不約而同地指出“實際上是依靠旅游資源銷售傳統住宅。”

以旅游地產名義，做常規的住宅開發。作為這種粗放模式的先驅，海南，吸引了國內主流房企悉數到場，大規模開發已導致目前市場出現供過于求的消化不良。陳國強說，海南的旅游地產供應量已嚴重過剩。他說，企業和政府都將短期利益作為著眼點，以住宅開發模式去做旅游地產并不可持續，都想以短平快策略“速戰速決”，遲早會出問題。

另一位知名房企人士指出，此模式對早期進入的企業而言，拿地成本較低，帶來的壓力較?。缓筮M入的企業在未來將面臨龐大的市場供應量，會備受煎熬。

朱中一指出，異地購房人居住具有節氣性（節假日和氣候），如何盤活因此出現的大量空置房，是這類項目亟待解決的問題。

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