旅游地產發(fā)展模式遭遇挑戰(zhàn)

一面是人均收入水平提高后，大都市的人們對旅游和第二居所的需求急劇增加，另一面則是調控常態(tài)化以來，住宅市場受到極大限制后，房企必須尋找新的轉型方向，兩者的共同作用催生了近年來的旅游地產熱潮。不過與住宅相比，開發(fā)旅游地產要復雜得多，如何走出單純賣房完事的老路，在運營和配套上將對開發(fā)商提出不小挑戰(zhàn)。

旅游地產熱潮延續(xù)

近日，國內房企中以開發(fā)旅游地產聞名的華僑城舉行投資者見面會，華僑城董秘倪征表示，2012年公司的整體認購面積是85萬平方米，認購金額是240億元。2012年旅游綜合收入已突破100億元，而未來幾年所擁有和運營的主題公園數量要進一步擴大至20個，同時入園接待人數能夠突破3000萬大關。華僑城在繼續(xù)打造其主題公園與地產結合的旅游地產模式的同時，還將在集合商業(yè)和旅游為一體的歡樂海岸模式上發(fā)力。

商業(yè)地產龍頭萬達曾聯(lián)合泛海、聯(lián)想、一方集團等民企共同投資，“圈地”21平方公里，投資總額超過200億元，打造長白山國際度假區(qū)。其近年來不斷在自然景觀豐富的地區(qū)拿地的同時，也提出將商業(yè)、文化、旅游、影業(yè)、娛樂等各類資源整合在一起的“萬達城”模式。據傳此前萬達在北京拿到的總體量達40萬平方米的通州永順鎮(zhèn)地塊，將被打造成北京的第一個“萬達城”。在傳統(tǒng)商業(yè)綜合體的商業(yè)中心和酒店外，萬達的新綜合體還將包含秀場、主題樂園、電影院及舞臺演藝項目等極具旅游地產特色的配套。

來自重慶的協(xié)信地產，近日也開啟了了自己的旅游地產“圈地模式”。協(xié)信官網顯示，該公司近日在重慶和昆明拿下總規(guī)模達數千畝的文化旅游項目用地，預計總投資近250億元。此外龍湖、中坤等房企也在云南開發(fā)有大面積的旅游地產項目。據不完全統(tǒng)計，目前國內排名前100位的大型房企，有三分之一已經大舉進軍旅游地產領域。2012年一季度，全國旅游地產投資上億元的簽約項目就有近70個，總規(guī)模超過2600億元。

房企甚至將開發(fā)旅游地產的步伐邁到了海外市場。碧桂園位于馬來西亞的兩大項目計劃在今年正式面市，力圖打造旅游投資的優(yōu)質項目。上海綠地集團投資9億美元，建設韓國濟州島“六大核心項目”中的健康醫(yī)療城項目。深圳光耀集團也參與開發(fā)韓國濟州島的“中國城”旅游項目。首創(chuàng)置業(yè)位于法國的項目，也已進入招商階段。來自中國海外投資聯(lián)合會一項數據顯示，2012年以來，包括碧桂園、中國建筑、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十余家大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規(guī)模已達上百億美元。“從房企在海外的投資項目來看，多為旅游地產項目，而鎖定的客戶多為國內客戶，企業(yè)也可借此整合產業(yè)鏈，吸引國內客戶投資。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示。

發(fā)展模式遇挑戰(zhàn)

不過在房企如火如荼地投入到旅游地產開發(fā)大潮的同時，也有不少業(yè)內人士對其表達了自己的擔憂。在2013年國際旅游地產專家評審委員會年會上，復旦大學房地產運營所所長蔡為民表示，盡管未來十年可能是旅游業(yè)發(fā)展的“黃金十年”，卻并非旅游地產的好日子。“旅游地產的價值在賣出去之后才剛剛開始體現，后續(xù)的租金、帶來的就業(yè)量、門票收入等才是旅游地產的價值體現。無規(guī)則、無秩序、監(jiān)管不力，種種問題都可能將旅游地產推向災難。” 蔡為民表示。

中坤集團董事長黃怒波也曾表達過類似觀點，他認為不少房企進入旅游地產領域，主要是因為旅游地產所受限制少，對于投入其中實際上欠缺考量。“這些房企將住宅地產的開發(fā)模式野蠻復制到旅游地產上，結果就是旅游項目與當地發(fā)展嚴重斷裂。”黃怒波在接受媒體采訪時表示。

旅游地產往往面臨著旅游資源保護的問題，全國房地產經理人聯(lián)盟秘書長楊樂渝就把旅游地產和文化遺產保護聯(lián)系到一起。他在微博中表示，文化旅游地產將在新型城鎮(zhèn)化的過程中發(fā)揮獨特的動力;保護村鎮(zhèn)的自然遺產和文化遺產，結合現代人的生活需求創(chuàng)新文化體驗方式和度假方式，建設中國美麗鄉(xiāng)鎮(zhèn)，是從業(yè)者的新夢想。

業(yè)內人士表示，國內的房企大多習慣于住宅地產那種拿地、建設、賣房、回款的開發(fā)模式，而旅游地產的更核心內容，在于“吃、住、行、游、購、娛”幾大要素，在于對項目所擁有的自然和人文資源的合理開發(fā)，以及后期各項配套的建設和運營。“買房人對于旅游地產的要求也在不斷提高，不再單純地為了購置一套度假用的房產而選擇購買旅游地產，他們希望旅游地產能夠給他們提供一種完全不同的生活方式，提供一種度假式的生活。”上述業(yè)內人士表示，配套的建設需要開發(fā)商投入大量資金，而通過運營獲得資金回流的速度又會明顯慢于住宅地產，對開發(fā)商的資金狀況和團隊專業(yè)性都提出了更高要求。

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