從單一度假地產到綜合性旅游地產開發（上）

前言

旅游業是海南的主導產業，國際旅游島建設目標的提出確定了其國際化發展方向。根據國際經驗，著名旅游度假地的房地產發展，通常是與旅游發展結合在一起的。因此，從旅游視角思考房地產，應成為海南房地產業發展的重要指導思想。與之相對應，與旅游密切相關的專業性旅游地產（酒店、度假村等）和度假型居住地產（第二居所）應成為海南房地產發展的重點。因此說旅游房地產是國際旅游島建設的重要組成部分，兩者相互促進、相互支撐，相得益彰。

2009年北京綠維創景海南分院正式成立以來，參與了多個海南旅游地產開發項目的策劃和規劃，從實踐中總結歸納出一些行業新動向和新經驗，現整理成文和大家分享，希望對今后的規劃工作有所借鑒。

一、海南旅游地產開發進入新階段

目前海南國際旅游島的建設如火如荼。與之對應的海南旅游地產的開發也進入了一個新的發展階段。主要體現在以下的幾個方面：

首先，跳出了傳統的海口和三亞兩個熱點城市，具有明顯特征的開發熱點區域初步形成，且在空間上呈現出了以“熱點城市”為點，“海濱灣區”為線，“養老社區”為面的“點、線、面”結構。

其次，海南島的旅游地產擺脫了以產權酒店為代表的度假地產“唱獨角戲”的局面，產品日漸豐富，獨棟別墅、花園洋房和度假公寓一樣受到了市場的歡迎，特別是養老地產發展速度十分迅猛，市場份額急劇擴大。

另外，隨著人民生活水平的提高，島外客群的來源更加多元化，西南省份（川、渝、貴）和西北的客戶增長迅速，成為新一輪購房熱潮中的主要構成力量。

最后，在新一輪開發熱潮中，根植于海南的開發商逐漸成長起來。特別是在熱點城市地產和大型養老社區的開發中，本地開發商實力顯現，成為海南旅游地產開發中不容忽視的力量。

二、海南目前旅游地產主要開發模式分析

1、高檔度假地產開發模式――陵水代表的濱海灣區開發

目前海南旅游地產的開發主要集中在風景優美和海景資源豐富的著名灣區。海南省規劃了亞龍灣、海棠灣等一批灣區作為旅游度假地產開發的主要區域。開發類型以高檔度假酒店為主。目前雅居樂清水灣、富力灣和香水灣已進入了銷售旺季。這一類地產是海南旅游地產的主力軍，也是目前市場上銷售的主力產品。有以下幾個鮮明的特點。

（1）占據壟斷性海景資源

這些項目占據了海南主要灣區的核心景觀，尤其是陵水清水灣、香水灣等海南島最后的熱帶灣區，全年可以實現海濱游樂，開發優勢尤其明顯。

（2）國際化氛圍最濃厚

這些灣區不論在前期規劃還是后期的招商運營中，都把國際化當作首要的因素。前期和國際團隊合作規劃，后期國際級品牌酒店進駐。他們是海南國際旅游島建設的重要組成部分，承擔著把海南建設成為國際著名度假地的艱巨使命。

（3）瞄準高端客戶

這些旅游地產的價格雖屢創海南旅游地產新高，但仍然吸引很多高端客戶一擲千金。在購買的客群中除了頂級私人客戶外，企業客戶購買后作為招待會所也占據了相當的部分。
限制因素：

首先是開發規模限制。由于地形特殊，這一類項目的縱深較短，一般沿海岸線呈帶狀分布，在功能分區和景觀、路網設計方面受限制較多；其次在文化的導入上缺乏海南特色的原創濱海休閑文化，更多是對歐美和東南亞濱海休閑文化的模仿和借鑒；另外各個灣區的設計產品單一，目標客群重合，競爭壓力大。

2、養老地產開發模式――海島中部定安代表的“候鳥型”社區開發

海南島中部雖沒有濱海資源，但和濱海地產相比這部分旅游地產性價比較高，吸引了更多中低收入者購買；并且海島中部的溫度、濕度等氣候條件更適合老年人、候鳥一族養生度假，因此養老地產開發潛力巨大，在海南有著獨特優勢。

海南中部高速沿線的定安、屯昌、瓊中、五指山、保亭等地的旅游地產已開展得如火如荼，將成為海南旅游地產開發體系中不容忽視的力量。

（1）生態養生資源豐富

海島中部綠蔭濃郁，形成了世界上同緯度中極為珍貴的熱帶生物圈和生態系統，被譽為“回歸大自然的好去處，未受污染的長壽島”。海島中部大型的候鳥型社區主要依附于水庫、溫泉、森林等豐富的生態資源，非常有利于老年人養生度假。

（2）開發規模大

海南島中部的候鳥社區，擺脫了濱海灣區帶狀地形帶來的限制，在占地規模和開發規模上都是濱海灣區難以比擬的。開發商可以從容的進行各種設施的擺布和配套，利用豐富的水庫資源和森林資源組成區域的養生環境。

（3）客戶基礎雄厚

海島中部的養生養老價值逐漸被更多的人認識，面對的客戶群也不僅限于候鳥客戶了。目前針對高端客戶推出的獨棟別墅、聯排別墅等高品質產品，在中部候鳥型社區中逐漸增多。
限制因素：

中部旅游地產早期一般追求性價比，造成項目的“三低”。首先服務配套低。候鳥型社區作為獨立于當地社會的“飛地”，遠離城區，項目規劃自成一統，缺乏和周邊社會的必然聯系。第二產品檔次低。中部地產的主力產品是小戶型的公寓，主要以價格低來迎合市場。第三產品使用率低。社區的入住率隨著季節的變化大起大落，也為社區的管理帶來了巨大的挑戰，不利于社區氣氛的行成。

3、復合旅游地產的開發――文昌代表的城市拓展新區開發

近年來，越來越多的國內外企業看好海南，競相來這里投資。海南的大項目建設取得了較好成效，城市建設也隨著國家重大戰略的實施進入了發展的快車道。在海南的產業規劃中，列出了幾個重要的節點城市。例如：作為我國未來最大航天基地的文昌、擁有石油加工工業的東方和洋浦、臨高等城市。這一類城市的旅游地產和上兩類的發展模式迥然不同。

（1）地產潛力大升值快

借助低緯度的優勢，文昌成為中國也是世界上為數不多的航天中心。目前兩條一路和東線高速鐵路的建設使文昌擺脫了長期被邊緣化的局面，迎來了發展的黃金時代。就在宣布航天城建設后不到兩年的時間里，文昌房地產價格已經翻番，城市基礎設施投入也急劇增加。

（2）緊密結合城市發展

與濱海灣區開發的國際化和養老地產的獨自發展模式不同，城市拓展區地產的開發項目要承擔起部分城市功能，對項目和配套設施的規劃都提出了更高的要求。

（3）客戶需求多元

這類地產不僅要照顧外來的候鳥客戶和度假客戶，更多的是城市升級帶來的大量商務人群。他們的消費行為和海南傳統的旅游地產客戶不同，更看重資產的升值潛力。

限制因素：

海南島城市中除?？诤腿齺喭?，城市市政基本配套設施檔次低，城市功能不完備，歷史欠賬較多，城市醫療和文化娛樂設施缺乏。單個開發商難以承擔市政配套設施的建設，在土地的一級開發中要為其預留發展用地。

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